房地产投资开发项目风险管理的分析

胡平方

【摘要】随着经济的发展，房地产行业得到迅速的发展，科技的进步，为房地产行业的发展带来了机遇和挑战。本文主要介绍了房地产项目风险的概述和特点，并阐述了房地产投资开发项目风险管理的方法，加强对项目风险的管理，适应时代发展的需要，促进经济的发展。

【关键词】房地产;投资开发项目;风险管理

随着经济的转型，科学技术的发展，房地产行业的发展得到显著的提升，使其成为我国经济的重要组成部分，房地产在投资开发项目中存在较高的风险，因此，加强房地产投资项目风险管理是至关重要的，有利于保证我国经济能够持续健康稳定的发展，带动相关产业的发展。

一、房地产项目风险的概述

房地产的发展，受多种因素的影响，项目风险的提高不利于提高房地产的经济效益。房地产的项目风险主要包括房地产项目的风险条件、风险事故以及风险损失三个方面，首先，风险条件是指房地产项目在开发的过程中风险出现的导火索，加剧了经济的损失程度，例如环境因素、地域因素、相关项目负责人考虑不周全等因素，都能够成为导火索，加剧房地产项目的风险;其次，事故风险是不可预测的，不可控的，当事故风险发生时，便意味着加大了项目风险的概率;最后，风险损失，风险事故的发生直接导致风险损失的出现，风险损失包含两个方面：其一，直接损失是在经济方面，指房地产项目在利润上的损失;其二，间接损失，在企业的形象方面造成的损失。

二、房地产项目风险的特点

房地产投资项目较大，金额高，具有较多的不确定因素，加剧了项目风险的发生概率，发地产项目负责人需要加强项目风险相关的知识，对项目风险的特点进行充分的了解，降低风险发生的概率。房地产项目风险的特点主要包括以下几点：第一，项目风险具有客观性，项目风险的发生是不确定的，不可控的，不能够根据人们的意志而发生转移的，影响风险发生的因素也是多样的，例如：区域因素，银行的政策等。为了降低风险发生的概率，降低经济的损失，需要加强对风险的认识，降低风险发生的概率;第二，房地产项目存在偶然性，项目风险的发生是偶然的，不确定的，项目负责人不能够对风险进行提前预测，当风险发生时，项目工作人员不知所措，加大了风险的破坏性，因此，需要确立风险的预警系统，提前做好预防风险发生的准备;第三，房地产项目的相对性，不同的房地产企业能够承受的项目风险是不同的，影响企业的承受能力的因素多种多样，如：房地产企业的资金情况、经济效益等，房地产企业对收益期待越高，所要承担的风险越大。

三、房地产投资开发项目风险管理的措施

（一）加强房地产决策的风险管理

在房地产项目开发的过程中，可以通过项目风险损失估算法或者专家决策法等方法对项目的决策进行评估。第一，决策的工作人员需要对开发的项目进行综合的评估，例如：项目的地下是否适合地基建设，建筑高层的过程中，需要加强地基的承受力;开发的项目用于商业，需要考虑地址是否能够吸引消费者的注意;项目用于居住，需要对考虑周围的交通是否方便，是否有超市或菜市场。项目决策者需要对项目开发的细节进行综合的考量，并作出科学的、合理的报告;第二，项目开发的决策者也需要对房产行业进行合理的开发，不能够只做一个项目，需要保证多个项目能够同时进行，通过合理的分析，选择不同的区域、不同用途的项目进行投资开发，有利于使风险降低，也有利于将房地产企业的收益分散，避免因项目决策失败造成巨大经济损失的出现。加强项目负责人在决策阶段的风险管理，有利于保证房地产企业的经济效益，降低风险发生的概率。

（二）加强房地产现金流的管理

加强房地产现金流的管理，有利于保证房地产企业能够稳定、持续的发展。房地产企业必须加强对现金流的管理，因为房地产在营运的过程中，资金流出现问题，直接导致房地产在营运环节出现问题，因此，房地产企业需要与项目计划和招商的计划相结合，制定科学的资金使用计划书，并对资金进行合理的分配，保证资金能够对各个环节给予大力的支持，保证营运能够正常进行。房地产企业在营运管理的过程中，面对市场环境的复杂性，需要与前期进行的市场调研相结合，从而保证营运的正常运作，对营运在各个环节可能出现的风险进行详细的分析，制定出切实可行的应对方案，避免在资金和营运的过程中出现风险。

（三）重点掌握项目风险识别的方法

房地产项目的风险识别在房地产投资开发项目风险管理中发挥着重要的作用，对房地产项目投资和工期进度等项目不能够完成的因素进行风险识别，有利于保证后续工作的顺利开展，因此，对投资项目的风险识别需要通过科学、合理的方法进行，从而降低风险发生的概率。房地产投资项目风险管理的方法包括以下几点：

第一，专家调查法，主要是对房地产所面临的风险进行定性的分析，通过邀请专业的学者或者是具有风险识别知识较强的专家小组，对房地产投资项目进行调查，并能够发现房地产在项目进度和利润等方面存在的风险，专家分析法主要包括两种：其一，德尔菲法，在对项目的风险进行识别的过程中，通过专业的人才组成专家小组，在不讨论的情况下将自己对房地产项目的调查和分析后的风险展示给其他成员，再对小组所有成员的意见和建议进行归纳和整理，将最后的風险因素展示给小组成员，专家继续进行新一轮的意见的征集，直到小组成员对项目风险因素达成一致，分析出项目风险的因素;其二，头脑风暴法，在对项目识别的过程中，专家小组通过召开专题会议的形式展开激烈的讨论，小组成员积极发表自己的观点，在讨论的过程中受其他成员的启发，对自身的观点进行不断地完善，最后分析出项目存在的风险。

第二，检查表法，检查表法主要是借助以往的经验和相关的文献归纳出房地产项目风险的阴虚，并制作成表，以表中的因素作为数据进行对比，最终能够顺利的识别出项目风险的因素。

第三，故障树法，是通过对逻辑树进行构建加强对项目风险的识别，通过图解分析项目风险的因素，通过树形结构图对项目风险进行详细的分析，最后得出故障树，有效地识别出项目的风险。

综上所述，通过对风险识别方法的分析，加强对风险识别方法的特点和不足的了解，能够降低房地产项目风险发生的概率。文中写的风险识别方法的特点和不足如表1所示。

（四）加强对房地产销售阶段的管理

在房地产的销售阶段，工作人员依据市场的实际情况制定出适合房地产企业的销售计划，房地产企业现阶段通过预售方式进行销售，有利于降低风险发生的概率，提高房地产的经济效益。在房地产的销售阶段也需要加强资金的管理，加强对首付、余款、定金等细节的计算，有利于保证风险的降低。此外，选择物业公司是居民较为关注的问题，加强对物业公司的选择，有利于增加房屋的销售，促进经济的发展，降低风险发生的概率。

四、结论

综上所述，项目风险管理在房地产的投资项目中发挥着重要的作用，随着经济的发展，房地产行业面临巨大的挑战，采取有效的措施加强房地产投资项目的风险管理是有必要的，既有利于提高风险管理的工作效率，也能够促进房地产行业发展，从而带动经济的发展。

参考文献：

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