我国房地产发展现状及价格影响因素研究

摘  要：近年来，随着我国经济的快速发展，人们对于住房的需求量在不断的增加，房地产的价格业在不断地变化，国内房地产市场日新月异，同时也出现了房价快速上涨、供需不平衡以及民众社会生活矛盾突出等问题。这些问题的出现使得房地产市场进入到一种不健康的发展状态，对我国房地产经济的进一步发展产生较强的制约性。因此，本文首先对我国房地产市场的发展现状以及房地产价格的影响因素进行简单的分析，然后结合当前实际状况分析未来的发展趋势。

关键词：房地产价格;影响因素;房地产市场;现状;发展趋势

自1998年我国住房制度全面改革以来，房地产市场取得了快速发展及持续繁荣。但由于房地产市场机制不完善，也引发了许多问题，如房价过高、上涨过快，城镇化演变成“房地产化”，土地资源低效率使用，城市弱势群体居住条件恶化等。在十九大报告中，习近平总书记提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017年，习近平总书记在中央财经领导小组会议中进一步提出“要完善一揽子政策组合，合理引导预期及投资行为，保持房地产市场稳定。调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡”。因此，在这样的一个时代背景下，我们应该对房地产的价格以及发展趋势进行深入的研究。

一、我国房地产市场发展现状

（1）房价不断上升，区域化加剧

近年来，我国房价上涨过快，一些城市房价远超合理水平，发展极不平衡据统计，自2015年以来，90%的城市房价出现上涨，“北上广深”等一线城市以及部分二线城市，涨幅超过40%。且从不同地区看，城市间住房水平差异较大。

（2）房屋库存量大、空置率高

在我国城镇化进程不断推进的过程中，有局部地区将城镇化演变为房地产化，不断地开发房地产，过度依赖房地产业，许多地方的财政收入主要来源于地方土地出让金。这样一来，在城镇化进程中，大量的资源便用于构建房地产，城市扩张会出现空城的现象。而且，这些新城生活配套设施不足，又缺乏产业的支撑无法引进就业群体，必然会造成房屋库存量大、空置率高的现象。

（3）房地产市场机制不完善

我国在房地产市场之中的管理工作存在着较大的问题，这也是使得我国房地产经济发展逐渐脱离掌控的主要原因之一。当前我国某区域的房地产发展受到政府的影响较大，在区域建设之初政府会对某个重点发展地区进行大力的支持，这对房地产的发展带来巨大的益处，也使得该区域的房地产行业拥有着较大的利润，在这種情况之下促使着更多的投资者涌入到该区域的房地产市场之中。但是土地制度市场化机制不完善，相关的政府部门又缺乏有效的房地产管控措施，使得该区域的房价出现较大的增长，人们买房变得越来越困难，也使其进入到一个恶性的发展循环之中。

二、房地产价格的影响因素分析

近年来，我国的房地产价格发生了巨大的变化，然而，影响我国房地产价格的因素多种多样，房地产是一种商品，受供求关系影响。但是造成我国的房地产价格供给和需求不均衡的原因又不仅仅由这三个原因决定，还由其他因素的共同作用决定。本章将从需求的角度分析其影响因素。

从需求的角度来看，影响地产价格的因素有人口数量，居民消费价格指数，国内生产总值。

第一，房地产价格上涨主要受到城市常驻人口数量和流动人口数量的影响。人口数量越多对房地产的需求越大，在供给一定的情况下，会导致房地产价格的上涨。此外，人口数量的增加可以刺激商业和服务业对房地产的需求，导致房价上涨。但是，人口数量过度增加会加大环境污染，交通拥挤，加重城市土地负担，此时会导致房地产价格下降。

第二，房价具有一般商品的属性，具有一般商品物价特征。但房地产属于一类特殊商品，在条件一定的情况下，房地产价格的波动随着物价的变化而变化，房地产价格变动比率与物价变动的比率一致，一般来说，工资水平增长率和通货膨胀率要高于房地产价格上涨幅度，但是实际情况来看，房地产费用加总后，变动的幅度并不同步，房地产价格上涨幅度大于工资水平增长率和通货膨胀率。

三、我国房地产市场未来发展趋势

我国住房发展未来挑战与机遇将会并存。我国将通过完善相关制度，增强人们的获得感，逐步建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，提高人们的生活水平和居住品质。

（1）并购与重组将成为房地产市场的主旋律

（2）房地产市场的调控长效机制不断完善

（3）住房租赁市场将会不断盛行

（4）经济圈效应和优质资源聚集效应更趋明显

四、研究结论

目前我国房地产市场正处于增量向存量转换的深度调整期，从以上分析来看，现阶段我国房地产市场还存在着部分地区房价过高，房地产市场的一些调控机制不完善以及住房空置率高等问题，然而这些问题将会对社会、民众以及经济产生巨大的影响，因此，政府应当结合当前的实际情况制定出科学有效的控制措施，对房地产市场进行有效的掌控，不断地采取适当的调控与管理政策来对房地产市场进行管控，努力完善相关政策，提高住房保障水平，稳定房地产价格，以此来保证房地产市场持续健康稳定的发展。

参考文献

[1]李稳.房地产价格影响因素实证分析.对外经济贸易大学[D]，2017

[2]刘锋，曾兆武.我国住房发展现状、挑战与趋势研究.经济视角[J]，2017（6）：1-7

作者简介：刘晓宁（1993年），性别：女，民族：汉，籍贯：河南鹤壁，学历：本科，研究方向：会计学。单位：北京物资学院。