我国房价未来走势的理性与非理性分析

摘  要：住房关乎民生。近年来，对于“房地产价格上涨原因”的探讨成为学术界的重大议题。正确认识和掌握房地产价格上涨原因，对于遏制房价过快上涨、促进房地产业乃至整个国民经济的平稳发展具有重要意义。本文拟对近年来我国房地产价格上涨原因从理性和非理性因素两个方面进行梳理，以便更好地了解和把握实质，为解决问题提供可资借鉴的思路与途径。

关键词：房价;民生;理性分析;非理性分析

一、理性分析

房价变化是多种因素综合作用的结果，不同学者对近年来房地产价格的快速上涨作出了不同的解释。本文认为导致高房价的根本原因有两个：货币供给的快速增长和土地供应量的相对不足。

（1）货币供给量

通常用广义货币（M2）余额来衡量一国的货币供应，本文用M2的年末余额多少表示市场上流动性的强弱。我国的广义货币（M2）余额从1998年年末的10.45万亿元增加到2011年末的85.16万亿元，根据中国人民银行公布的最新数据显示，截止2013年3月末，广义货币（M2）余额已经达103.61万亿元，首次在统计上超过100万亿元人民币。广义货币（M2）余额在第一阶段从10.45万亿增加到18.50万亿元，五年间增加了77%，平均每年的增长率为12.1%。但是在第二阶段，广义货币（M2）余额从18.50万亿元增加到85.16万亿元，十年之间累计增加了360.3%，平均每年增长率高达16.5%。在第二阶段广义货币（M2）余额每增加一个百分点，房价上涨0.55%，说明货币供应量的增加对房价上涨有很强正向影响。

（2）土地供应量

土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权来维持地方支出的财政形式。分税制改革之后中央政府和地方政府的财权和事权不匹配，地方政府为了完成现有政绩考核体制下的GDP增长目标，不得不寻找财政来源支持经济发展。房地产是我国的支柱产业，经济带动能力强，同时土地又是不可再生资源，在房地产容积率不变的情况下，土地供应的减少会导致土地拍卖价格的升高，进而促使房价上涨。

二、非理性分析

（1）反馈结构因素

中国经济从2003年到2013年期间呈现持续繁荣阶段，每年GDP的增长率平均维持在10%以上，除了2008年（金融危机），在2006年达到了20%以上，GDP在世界排名不断提升，世界舆论一致看好中国经济的发展。经济的持续繁荣在促进人民收入提高的同时也增加了人们对未来收入的信心，从而促进了人们对贷款购房的需求。购房需求的增加，在住房供给弹性缺乏的情况下，加上投机商对房价的“炒作”，无疑推动了房价的上升。房价的上升又推动了房地产行业的繁荣，房地产行业的繁荣又进一步带动经济的繁荣，而经济的繁荣又进一步增加人们的收入和贷款购房的信心，从而形成了一个简单的正反馈环，促使房价不断上升。只是这种增长一旦远离经济实体的增长则会产生房地产泡沫。只要反馈环一旦形成，就会反复下去，直到自身的破灭或是外界力量推动改变。

（2）羊群效应

“羊群效应”是指人们经常受到多数人影响，从而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。这种现象在中国更是明显。因为在中国文化中就有这样的文化基因，例如封建王朝的时候，称地方的官员为“牧”，即管理羊群者的意思。而这种现象在房市中最明显的是2008年股价暴跌后，人们资金集中投入到了房市中，这无疑推动2008年以后房价的上涨。值得肯定的是人们投资意识增强而且这样做能够使人们分享其中的利润，但是这种行为会推动某一领域的价格呈现非理性增长从而出现泡沫，当其破灭时则会带来巨大的损失，例如黄金价格的只跌不涨造成了“大妈”216亿的损失。“羊群效应”的心理会驱使人们不经过自己的理性分析将资金投资到大家认为最有利润的领域。

三、如何应对房价的不断上涨

（1）调整货币供应量

房地产市场是资金密集型的行业，其供给和需求都需要资金的支持。然而如果货币的供应量超过实体经济的发展需要的额度，就会造成流动性过剩，进而导致房地产市场泡沫的产生。对于房地产市场泡沫的问题，大量的货币供应导致市场上的流动性过剩肯定是主要的原因。我们认为货币作为经济运行的血液，只有适量的才是最好的。

（2）增加城市建设用地供应

随着农民收入的提高和城镇化的进程，城市住房的需求逐年增加，农村宅基地的需求逐渐减少，可以尝试对农民的宅基地赋予可以转让、出售的产权，减少农村居住用地的同时增加城市建设用地，在保证耕地不减少甚至增加的情况下，增加城市建设用地供应，进而使住房供给上升。同时提高城市密度，避免以北京最为典型的“摊大饼”现象再次重演。城市住房的供应量增加，将推动房价回归合理。

（3）推进基本公共服务均等化

人们对于北京、上海等一线城市的住房愿意支付的价格远高于其他地区，究其原因，可能主要不是因为它们的环境更好、交通更便利、甚至不是幸福指数更高，而是为了追求它附带的一些社会福利，例如医疗、教育、社会保障等。一線城市集聚着全国最好的医疗服务资源、教育资源等。如果不同地区的基本公共服务能够实现均等化，甚至取消户籍制度，肯定会分流出大量的民众到不同地区购置房产，减轻一线城市的房地产泡沫程度，促进经济健康、平衡、可持续发展。

参考文献

[1]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005（12）

[2]席勒.非理性繁荣[M].中国人民大学出版社，2008

[3]王颜，李莹.对房地产经济的思考[J].商业经济，2009（7）

作者简介：孙瑜（1994年），性别：女，民族：汉 ，籍贯：河南信阳，学历：本科，研究方向：审计理论与实务，单位：北京物资学院。