不同经济发展地区农地租赁市场发育的比较研究

肖泽干　谢美辉

摘要：基于江苏省和江西省等2个不同经济发展阶段省份的农户调研数据，运用问卷调查与比较分析法，对不同经济发展地区的农地租赁市场发育特征、差异及内在原因进行深入探索。结果表明，江苏省和江西省的农地租赁市场发育存在显著差异。具体表现为（1）从流转规模角度来看，江苏省的户均土地租赁规模小于江西省，但块均土地租赁面积高于江西省;（2）从参与率角度来看，与江苏省相比，江西省的农户土地租出率更高，但租入率更低;（3）从流转来源与去向角度来说，2个省农户租入土地的主要来源均为亲戚或本小组成员，但租出土地的主要去向方面，江苏省是外村农户，江西省则是亲戚或本村小组成员;（4）从市场化程度角度来说，就租赁期限、契约签订和租金方面的比较可知，江苏省的农地租赁市场化程度明显高于江西省。以上差异产生的原因主要包括区域的农地资源禀赋、农村经济发展状况、农村社会关系和农村政策实施背景等。因此，应因地制宜制定相应的区域租赁政策，合理引导不同经济发展地区农地的流转方向，江西省应积极借鉴江苏省发展农地租赁市场的有关经验，以更好地促进农地租赁市场的发育。

关键词：农地租赁;地区差异;市场发育;对比分析;江苏省;江西省

中图分类号：F321.1 文献标志码： A

文章编号：1002-1302（2019）09-0052-06

作为解决农村土地细碎化和分散化，实现农业规模经营的重要途径，农村土地流转一直是我国政策领域关注的焦点问题。早在2005年农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》就有规定，“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策規定的方式流转”，2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》进一步提出：“鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地”，同时“规范引导农村土地经营权有序流转”。此外，国家连续多年出台一号文件鼓励农户进行土地流转。在多年国家政策的激励之下，我国的农村土地市场得到了一定程度的发展，截至2014年底，农地流转面积达到2 687万hm2，占全国耕地面积的30.4%;流转出承包耕地的农户达5 833万户，占家庭承包农户数的25.3%[1]。在众多的农村土地流转形式中，土地租赁是目前农村土地市场实现土地有效配置的主要形式。农地租赁市场发育的研究有利于政府制定有效的农地流转政策和推进农地制度改革。

相比买卖市场，租赁市场表现出更好的适应性[2]。与买卖市场相比，租赁市场更有利于促进地权分散[3]，优化资源配置。但租赁市场仍受到多重市场失灵的显著影响[4]。近几年，伴随着农地租赁市场的逐步完善，农地的市场价值进一步得到显化[5]，但从市场交易契约来看，目前我国农地租赁普遍存在租赁期限较短、契约不规范、租赁交易不稳定等问题[6]。且不同地区的农地租赁市场发展存在明显的地区差异，如部分经济较发达地区，农地租赁市场交易较为普遍，而对于经济欠发达地区，农地租赁市场发展相对缓慢，阻碍了农地资源的有效配置。因此，研究不同经济发展地区农地租赁市场发展的比较对于农地市场欠发达地区借鉴发达地区的经验完善其相关政策制定具有重大的意义。

鉴于此，基于发达地区江苏省和欠发达地区江西省的694份农户调研数据，通过比较分析2个地区的农村土地市场发展特征和差异，并深入探讨其产生差异的原因，为进一步完善农村土地市场相关政策，尤其是农村土地市场发展缓慢地区的政策制定提供实证依据。

1 研究区域选择与样本情况介绍

在选择的样本中，江苏省的人均GDP水平远高于全国平均水平，江西省的人均GDP水平低于全国平均水平。从农民人均纯收入指标来看，江苏省高于全国平均水平，江西省低于全国平均水平;从人均粮食产量来看，江苏省的人均粮食产量低于全国平均水平，而江西省的人均粮食产量高于全国平均水平;从人均财政一般预算收入来看，江苏省和江西省均低于全国平均水平（表1）。

具体的样本农户数据采集是在2015年7—8月开展的农户问卷调查。问卷内容涉及农户的家庭情况、农地租赁认知及行为、农业生产等方面。对样本农户的选择采取随机抽样。本次调查共回收702份问卷，其中694份为有效问卷，问卷有效率为98.86%。江苏省有298份有效样本，占总样本的 42.94%;江西省有396份，占总样本的57.06%。

由表2可知，从户主年龄来看，江苏省户主的平均年龄为60.15岁，江西省户主的平均年龄为56.49岁。不管是在经济发达地区还是在经济不发达地区，从事农业生产的劳动力年龄都较大。伴随我国城镇化和工业化的不断发展，大量农村青年选择外出务工，农业劳动力逐渐呈现出老龄化的现象相一致[7]。受教育水平方面，江苏省调研样本户主的平均受教育年限为 7.82 年，高于江西省的6.62年，这可能与经济发达地区人们普遍更为重视教育，人均受教育水平相对较高有关，但总样本农户的平均受教育程度偏低，这可能是因为教育程度较高的农村劳动力主要从事非农等对教育水平要求较高的行业。

土地资源等方面，在人均农地面积上，江苏省是 0.09 hm2，江西省为0.08 hm2，均低于全国的平均水平（0.22 hm2），即江苏省和江西省样本农户的土地资源均相对紧张。从土地规模和细碎化程度来看，江苏省调研样本农户户均地块数为3.07块，块均土地面积为0.04 hm2;江西省调研样本农户户均地块数为6.80块，块均土地面积为0.09 hm2（表2）。可以看出，相对于江西省，江苏省农户的土地经营规模相对较小，土地细碎化程度较高。

从江苏省和江西省的人均农业收入对比可以发现，两地农户的人均农业收入差别明显，其中江苏省农户人均农业收入为3 349.87元，而江西省农户人均农业收入仅为1 801.17元。进一步对两地农户收入的构成进行分析可以发现，调查样本农户的人均工资性收入占样本农户家庭人均总收入的61.82%，说明工资性收入逐渐成为样本农户家庭收入的主要来源。同时，省际之间也存在一定差异，江苏省样本农户人均工资性收入为13 608.34元，而江西省样本农户的这一平均收入仅为10 967.19元，这可能主要归结于江苏省经济相对于江西省更为发达，非农就业等机会较多的原因。综合可知，虽然两省样本农户的收入水平存在较大差距，但两省农户家庭收入的主要来源是相同的，即均主要来自于工资等非农性收入。

2 农地租赁市场发育及差异分析：基于江苏省与江西省的对比分析

2.1 农地租赁市场发育基本情况

由表3可知，在694个样本农户中，实际参与土地租赁的农户数为302户，占调查样本农户总数的43.52%。其中，江苏省为127户，占全省样本农户数的42.62%;江西省为175户，占全省样本农户数的44.19%。在农地租入和租出方面，租入农地的样本农户数为147户，占样本农户总数的 21.18%。其中，江苏省为42户，占全省样本农户数的 14.09%;江西省为105户，占全省样本农户数的26.52%。租出土地农户数为155户，占样本农户总数的22.33%，其中，江苏省为85户，占全省样本农户数的28.52%;江西省为70户，占全省样本农户数的17.68%。

尽管未参与租赁的农户比例超过一半，但2014年样本省农户土地租赁发生率总体水平将近45%，即目前研究区域内农村土地租赁市场发展水平还是比较高的。农户土地租赁发生率在江苏省和江西省2个省表现出较小的差异。江苏省农户土地租赁发生率是42.62%，江西省农户土地租赁发生率略高于江苏省的水平，达到44.19%，这说明2个省的农地租赁市场均已形成一定的规模。从具体的租赁方向来看，江西省租入的发生率高于江苏省，但租出的发生率低于江苏省，这种省际之间的差异表明，在现有农地制度框架下，各地的社会经济发展状况可能会对农地租赁市场产生重要的影响[8-9]。

2.2 农地租赁市场具体特征分析

2.2.1 农户土地租赁规模 由表4可知，总样本的户均土地租赁规模为0.49 hm2，样本农户土地租赁涉及一定的规模，这有利于农户农业的适度规模经营，但受地形条件影响块均土地租赁面积只有0.09 hm2。从农地租入、租出情况来看，户均租入土地规模较大，而块均租入面积较小。户均租出土地规模和块均租出面积均较小。其原因可能是农户租入的农地较多是分散的小块地，如江西省属丘陵地带地块较为分散，另外江苏省农户自有土地面积较大，但租出农户较少，这使得总体的平均租出规模偏小。进一步分省份分析，江苏省户均土地租赁规模为0.35 hm2，块均土地租赁面积为0.14 hm2;而江西省户均土地租赁规模为0.59 hm2，块均土地租赁面积为 0.07 hm2（表4）。尽管江苏省的户均土地租赁规模小于江西省，但块均土地租赁面积高于江西省。其原因可能是江苏省户数规模要小于江西省，但地形条件比江西省平坦。

2.2.2 农户土地租赁的时间 由图1至图4可知，从农地租入来看，江苏省农户最早租入的时间是1995年，2000年以前土地租入的只有2户农户，占全省样本的4.76%，2013年土地租入的农户最多，占全省样本的21.43%;而江西省农户最早租入的时间是1985年，2000年以前土地租入的农户有8户，占全省样本的7.61%，2012年土地租入的农户最多，占全省样本的17.14%。农地租出方面，江苏省农户最早租出的时间是2001年，租出的农户有2户，占全省样本的2.35%，2014年土地租出的农户最多，占全省样本的29.41%;而江西省农户最早租出的时间是1983年，租出的农户仅有1户，占全省样本的1.43%，2014年土地租出的农户最多，占全省样本的30.00%。

由此说明，（1）伴随时间的推移，我国的农地租赁市场逐步发展，尤其近几年呈快速增长趋势。这主要与我国的相关政策背景紧密相关。我国的农地流转相关政策从改革开放初期的中央不准许承包地转让（如1982年中央一号文件和随后修改的宪法就明确规定，农民承包的土地不准买卖、出租、转让），到1984年起中央的政策开始准许农地使用权转让，再到21世纪初以来农地流转从准许到鼓励，从私下到市场，农地流转越发频繁，尤其是近几年流转速度加快，流转所占比例年年提高[1];（2）租赁市场发展情况与经济发展状况相关，经济发展水平越高的地区农户租入土地参与率越低，租出土地参与率越高。可能的解释是经济发展水平越高，从事非农业的机会越大，租出的机会也越多，选择留有农地自己耕种的也就越少。

2.2.3 农户土地租赁发生范围 由表5可知，农户租入农地的来源主要局限在本村内部，多数是亲戚朋友。其中，江苏省和江西省农户租入土地的最主要来源均是亲戚或本小组成员，均占75%以上。江苏省农户租出土地的最主要去向是外村农户，有部分农户租出给家庭农场等新型农业经营主体;而江西省的最主要的租出去向是亲戚或本小组成员，这主要与江苏省政府大力鼓励发展土地股份合作社、家庭农场等农业规模经营组织紧密相关，而在欠发达地区的江西省农地流转往往更多地受到亲戚关系、邻里关系和熟人关系等当地农村社会关系的影响[10]。

总体来说，土地租入主要来源是亲戚或本小组成员，以村内流转为主，但并不仅局限于村组内部;土地租出主要去向是本村农户与外村农户，开始有较多的村外流转，同时转出的部分对象包括新型农业经营主体。这一方面可能与我国农村土地产权结构有关;另一方面也可能与村民间的信任、对土地的了解程度相关[11]。同时，结合调研发现，亲戚朋友间的土地租赁与非亲戚间的土地租赁各占50%左右。由于亲戚家、邻居家之间的土地租赁可能并不是一种市场行为，会受到农村熟人社会关系网络的影响;而非亲戚间这种陌生关系的土地租赁可能更偏向于市场行为[12]，由此说明，江苏省的农地租赁市场发展程度比江西省的农地租赁市场发展程度更深。

2.2.4 农户土地租赁期限 由表6可知，江西省和江苏省两地样本农户中租入农地时未约定期限的比例较高，均超过80%。江西省农户在租出农地时未约定期限的比例為 68.57%，高于江苏省的47.06%。江西省大多数农户的土地租出期限是1年，占18.57%;而土地租出期限在2年及以上的占12.86%;江苏省租出土地1年租期的比例较少，仅为 9.41%，但2年及以上租期的比例较高，达到43.53%。总体来看，江苏省和江西省的许多农户在发生土地租赁时租期并不确定，甚至根本没有涉及租期。即使在租赁时约定好租期的，也以短期为主，租赁期限较短。这给租赁关系带来不稳定性，不利于租入户对农地的长期投入[12]。但整体看，江苏省的租赁期限较江西省更合理。

2.2.5 农户土地租赁的契约签订情况 由表7可知，从农户租入土地时契约签订情况来看，两省共有135户的土地租赁是口头协商的，占91.84%;仅有12户签订了书面合同，占8.16%。江苏省和江西省口头协商的比例均远远高于书面合同。其中，江苏省有36户农户租入土地时是口头协商，占85.71%，另外有6户是签订书面合同，占14.29%;江西省有99户农户租入土地时是口头协商，占94.29%，还有6户是签订书面合同，仅占5.71%。从农户租出土地时契约签订情况看，两省共有99户的土地出租是口头协商的，占63.87%;有56户是签订了书面契约，占36.13%。江西省租出土地采取口头协商形式的占90.00%，远高于江苏省的42.35%。

2.2.6 农户土地租赁的租金情况 由表8可知，两省农户租入土地时没有支付租金的有57户，占总样本的38.78%;现金支付的有72户，占48.98%;实物支付的有18户，占12.24%。从省份来看，江苏省和江西省有一部分农户租入土地时未支付租金;农户在租入土地支付有租金时，江苏省农户租入土地时以实物支付的比例为19.05%，远高于江西省的9.52%。总体样本农户主要以现金支付租金，而以实物支付租金的形式较少。从农户租出土地时获得的租金形式看，两省未索要租金的农户有34户，占21.94%。获得现金的有115户，占 74.19%;获得实物的有6户，占3.87%。从具体省份来看，江西省农户租出时没索要租金的比例为41.43%，远高于江苏省的5.88%。

3 结论与建议

基于江苏省和江西省的694份农户调研数据研究发现，（1）不论是在经济发达地区的江苏省还是经济欠发达地区的江西省，总体的农地租赁规模均偏小，不利于农地的规模经营。（2）农户的土地租赁期限均存在较短（1年）或者不确定的问题，且大部分农户在进行土地租赁时并没有签订书面合同，而是以口头协商为主。这给租赁双方的交易增加了不稳定性，交易关系可能随时终止，不利于租入户对农地的长期投入;（3）两省农户土地租赁主要发生在村组内部的亲戚朋友或邻居间，当然，并不局限于本村组内部;（4）两省样本农户在土地租赁时大多是有偿的，而且以现金支付租金为主，以稻谷等实物为辅，租金变动形式呈现多样化，但仍以固定不变为主。总体而言，调查区域农地租赁主要呈现以下特征：农地租赁规模偏小、过程不正式、价格机制不明显，农户对农地的需求高于农地的有效供给且农地租赁的对象等呈现多样化的趋势。

江苏省和江西省的农地租赁市场发育特征差异具体表现在以下几个方面，（1）江苏省户数规模小于江西省，但地形条件比江西省平坦，这使江苏省的户均土地租赁规模小于江西省，但块均土地租赁面积高于江西省;（2）近几年，农地租赁速度加快，参与租赁的户数不断增长。由于经济发展水平更高的江苏省农户从事非农机会更多，农地租出的机会也越多，选择自己耕种的相应的就越少。因此，江苏省较经济发展水平更低的江西省土地租入率更低，但租出率更高;（3）江苏省和江西省农户租入土地的主要来源均是亲戚或本小组成员，在租出土地的主要去向方面，江苏省是外村农户，而江西省是亲戚或本村小组成员，这可能与江苏省政府大力鼓励发展土地股份合作社、家庭农场等农业规模经营组织紧密相关，而在欠发达地区的江西省农地租赁往往更多地受到农村人情社会关系的影响;（4）由于江苏省的经济发展水平高于江西省，市场机制更为完善，在农地租赁期限、契约签订和租金方面，江苏省较江西省的市场化程度也更高。

基于以上研究发现，本研究提出以下政策建议：第一，因地制宜制定相应的区域政策。由于不同地区的农村社区之间具有异质性，因此某些统一政策有必要根据当地社区的实际情况由区域政策所代替，便于进一步降低风险，避免“一刀切”的做法。第二，应积极引导农地的流转方向。在经济较发达地区，可利用自身拥有的资金、技术、政策等优势，向农业园区和规模化、集约化的方向发展。而在经济欠发达地区，内生于村庄的种养大户、家庭农场，对村庄的土地信息和人际关系较为熟悉，农户对其具有较高的信任度，因此可以利用其地缘和亲缘优势，鼓励农户向种养大户、家庭农场流转，同时，江西省基于自身地形条件应适度地进行规模经营。第三，江西省可借鉴江苏省农地租赁的相关做法，加强社会保障力度、发展多元化的农业规模经营组织、构建更为完善的租赁市场机制，从而有效推动农地的租赁市场发展。

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