商品房逾期办证原因定性分析

刘明亮

一、开发商的原因

因开发商的原因，反映了开发商就逾期办证存在过错，应认定开发商构成违约，自无异议。

二、购房人的原因

因购房人原因造成的逾期办证，应认定购房人违约。购房人是办证的利益获取者，除逾期办证同样存在开发商的原因外，购房人不得要求开发商承担责任。

三、房屋登记部门迟延办理

于此情形，无论开发商和购房人均不具有过错，但房屋登记部门的迟延属于通常事变的范畴，在严格责任主义的归责原则下，应认定相应合同义务人构成违约。鉴于《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和实践中由商品房的购买人办理商品房房屋所有权转移登记手续，开发商提供必要的证明文件、协助办理的实际情况，开发商就办证负有的合同义务仅为提供必要的证明文件、协助办理。因而，在商品房所有权的转移登记环节，若开发商并未迟延提交有关证明文件、履行协助义务，因房屋登记部门迟延办理所致逾期办证，开发商不构成违约，相应逾期办证的风险应由购房人承担。

但是，根据“房地产登记暂行条例”第二十四条第二款的规定，开发商必须在商品房所有权转让登记前完成商品房所有权的首次登记。首次登记的文件也是开发人员为履行协助义务而需要提供的必要证明文件。 因此，在商品房所有权的首次登记中，由于房屋登记部门延迟登记造成的商品房所有权首次登记延迟，以及由此产生的逾期登记的，开发商应视为违约。

四、房地产调控政策变化

《商品房买卖合同司法解释》第二十三条亦将因限贷政策所致商品房担保贷款合同未能订立并进而导致商品房买卖合同不能继续履行情况下的履行障碍规定为不可归责于当事人双方的事由，并赋予当事人解除合同的权利。上文和上述司法解释为防止此种情形下合同当事人利益的失衡，防范违约责任泛滥，无疑应予肯定。但上述分析系针对房产新政中的限贷政策而言，已经有一定程度的具体化、个案化，而房地产调控手段众多，政策并不限于限贷政策，且合同解除属于合同关系的重大变化，非因法定或约定事由不得为之，在《合同法》及有关司法解释确立严格责任主义归责原则和未明确规定商品房买卖合同可因此解除的情况下，全部以此为由解除合同缺乏法律依据。因此，将房地产调控政策变化认定为不可归责于当事人双方的事由，并赋予当事人解除合同的权利，应当慎之又慎，并应首先穷尽《合同法》及有关司法解释明文规定的免责事由的适用。

其实，房地产调控政策变化情况较为复杂，不应一刀切，机械认定。政策变化，既可能属于不可抗力，也可能符合情势变更的构成要件，还可能属于正常的商业风险，属于通常事变的范畴。在此之外，还可能在既不构成不可抗力又不构成情势变更，而确又不宜认定合同当事人违约以防止合同当事人利益失衡情形下作为非不可抗力和情势变更的不可归责于当事人双方的事由。而造成这种情况的根本原因在于情势变更与商业风险的界限划分有时并不泾渭分明，归类出现困难，以及不可归责于当事人双方的事由这一概念外延的模糊。“合同是当事人对未来事务的事先规划，当事人可以决定各自承担的风险的范围。当事人在多大范围内承担了相应的商业风险，这本身是一个合同解释问题，无论是借助于当事人明示的还是默示的表示。因而，当事人对于商业风险的承担，通常会因个案而异” “情事的变化是否构成艰难情势，应首先考量个案的情况”。“法院在判断究属情事变更，抑或商业风险时，尚需结合具体个案综合考察”。也正是基于此种考虑，最高人民法院关于正确适用《合同法司法解释（二）》服务党和国家的工作大局的通知要求，要严格适用《合同法司法解释（二）》第二十六条，对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。不可归责于当事人双方的事由这一概念外延模糊，前文已有述及，在此不再赘述。

一般而言，不可抗力的范围包含政府行为，如王利明教授认为，“不可抗力包括以下几种情况：政府行为。当事人订立合同后，政府当局颁布新政策、法律或行政措施导致合同不能履行”。韩世远教授亦认为，“由于国家行使立法、行政、司法等职能而导致债务不履行及损害的发生或扩大，学说上认为，在某些特别的条件下，此类国家原因也属于不可抗力的范围”。“法律的颁布实施、政策的出台与贯彻落实、司法机关对标的物采取的强制措施、国家征用等，只要符合不可预见性、不可避免并不可克服性，均可以成为不可抗力”。因此，房地产调控政策变化可以构成不可抗力。

情势变更同样可以包含政府行为。如前述，作为合同履行障碍的事变可以分为通常事变和非通常事变，非通常事变似可理解成更广意义上的情势变更。因为《合同法》规定了不可抗力，但没有规定情势变更，而不可抗力与情势变更具有不同的法律效果，故《合同法司法解释（二）》第二十六条似乎将不可抗力从非通常事变中单独提及或排除出来，与情势变更相并列。由此可见，情势变更的范围包含了不可抗力的事由，似乎要比不可抗力的范围更广。“许多学者将适用情势变更的事由限于不可抗力，认为情势变更是因不可抗力而发生的”。“也有一些学者认为，《联合国国际货物销售合同公约》关于不可抗力的规定实际上是对情势变更原则的规定”。王利明教授在分析情勢变更与不可抗力的区别时进一步认为，“不可抗力的发生并不必然导致情势变更。如果不可抗力的发生没有引起当事人之间的利益失衡，则不能适用情势变更。而情势变更的适用也不限于不可抗力，还包括意外事件和其他事由”。韩世远教授在分析情势的客观行为基础和情势发生不可归责于当事人时，亦举例：“其典型的事例是因通货膨胀或者国家价格政策调整造成的给付与对待给付之间的不均衡，这当然是我国情事变更原则法理适用的最主要对象”“比如国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或者金融动荡等。由此观之，作为不可抗力事由之一的政府行为，如房地产调控政策变化，亦可构成情势变更。

从上面的分析，可以看出，房地产调控政策变化，既可以作为情势变更的事由，也可以作为不可抗力的事由。因为《合同法》及其司法解释对情势变更和不可抗力作出了相互排斥的规定，并对二者的法律效果做出了不同的规定，因而在判断某一房地产调控政策变化究竟是情势变更还是不可抗力时，应从严格把握二者的构成要件的角度出发，对于符合不可抗力要件和既符合不可抗力要件又符合情势变更实质要件的房地产调控政策变化应直接认定为不可抗力，不再认定为情势变更;对于仅符合情势变更构成要件的事由，则认定为情势变更。

房地产调控政策变化还可构成通常事变和其他不可归责于当事人双方的事由。不可抗力和情势变更有着严格的要件要求，并非所有房地产调控政策不是构成不可抗力，就是构成情势变更。非不可抗力和情势变更的房地产调控政策变化并不少见，判断的实质仍在于情势变更与商业风险的区分，以及特殊情形下合同当事人的利益是否失衡以致有无必要在无法适用不可抗力和情势变更规则时以其他不可归责于当事人双方的事由对合同当事人的利益进行平衡。具体如何，仍依赖于对个案的分析。