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美国私营监狱:恶魔的宝藏

2019-08-16胡凝

证券市场周刊 2019年22期
关键词:联邦监狱

胡凝

你儿时是否曾有过这样的梦想,开一所监狱,把欺负过自己的人都关进去?

如果有的话,那么恭喜你,纽交所有两家上市的监狱公司,应该可以帮助你实现这个梦想。

私营监狱其实并不只是美国特色,在澳大利亚、南非等新兴资本主义国家发展得尤其迅速。尤其近三十年,这一行业迎来了跨越式的发展,并且创造了丰厚的经济效益。

美国私营监狱历史久远,可以上溯到独立战争时期,但是它真正成为一个现代的规模化商业,则始于1984年。美国惩教改造公司(Corrections Corporation of America),也就是Core Civic公司的前身,得到了一份田纳西州Shelby县的监狱管理外包合同。这是私营监狱公司拿到的第一份政府合同。

自那开始,经过三十年发展,今天美国约有13.3万名犯人暨8.4%的犯人被收押在各类私营监狱中。Core Civic公司也从早期的百万美元级别营收增长至数十亿美元营收规模。

私营监狱的利润增长取决于监狱床位收购扩张、收监人犯数量增长、合同提价和压缩运营成本。

这是一个高度垄断的细分行业,美国境内只有三个排得上号的玩家: Core Civic (CXW)、 GEO Group (GEO)和Management and Training Corporation(MTC)。其中MTC没有上市,GEO在2017年并购了Community Education Centers,单看营收数据现在已经超过了Core  Civic。 但是考虑到它有接近1/4的收入来自海外监狱,所以,Core Civic目前仍是美国境内最大的玩家。Core Civic和GEO加在一起占据了私人盈利监狱市场80%的份额。

盈利稳定

Core Covic公司業务分为三块: 私营监狱、政府办公楼租赁、社区重归社会服务中心。

第一块的私营监狱生意又有三个品类,Correctional Facility(监狱,关押长期人犯的地方),ICE detention (移民拘留所,暂时收容非法移民的地方)和 Detention Center (收容所,主要是一年以下的拘留和保释抗辩前临时收容的地方)。客户有且只有以下几个:

ICE (美国移民和海关执法局,美国国土安全部下属的执法部门之一,2003年因应反恐而成立。主要负责是识别、调查和处置美国移民、海关领域的违法犯罪活动);

BOP (联邦监狱局,美国司法部下属机构,负责监管违反联邦法律的个人。它还负责执行所有司法命令的联邦民事处决。截至2018年,美国联邦监狱共有18.3万名囚犯,已经大大超出了设计使用容积,安全保障条件日趋恶劣);

USMS (美国法警的职责包括保护联邦法庭,运输联邦囚犯,保护受到威胁的联邦证人,管理联邦从犯罪企业没收的资产)。

第二块生意是政府办公楼租赁生意,是Core Civic从2014年开始发展的新业务,即收购办公楼租给各级政府部门作为办公用途。一般都是十年长约。

第三块生意,社区重归社会服务中心,在犯人出狱之前,法律规定需要一段时间来适应正常生活,在此期间会住在社会服务中心,有专人辅导照顾。客户基本都是当地县治政府。

这三块业务中,私营监狱是核心业务,占了营收的接近85%,是公司的现金牛。政府办公楼租赁和社区服务中心是公司目前重点发展的业务,预计到2020年将达到营收占比的25%。

截至目前,Core Civic共有104个、共计1700万平方尺的物业。其中监狱51间,可容纳7.3万张床位;写字楼27间;社区服务中心26间,可容纳5214张床位。目前有8所监狱闲置,闲置床位约为8000张。

Core Civic年报显示,2018年全年预计调整后息税摊销前中位数约是3.96亿美元,对应当前市值约为5.85倍。

营收同比约增长4.5%,调整后营运现金流(AFFO)中位数2.23美元,同比增长约3.6%,对应当前股价是10.3倍。分红1.72美元/年,分红率8%,大约78%的利润都被返还给投资者,对股东十分友好。公司剔除运营成本和分红后,每股可以留存0.5美元来进行投资扩张。这个数据拿来做横向对比还是很优秀的。Core Civic是地产信托公司中少数会披露调整后运营现金流数据的公司,原因是监狱本就以结实耐用为目标建造的,设计使用寿命多为75年,且日常维护性开支比较少,容易计算。2019年预计会受两笔收购案和政府合约续约影响,经营数据不会有太大变动。

公司的资产负债表也比较干净,39%的负债/折旧前物业价值; 4.5倍的负债/息税折旧摊销前利润,  4.5倍的利息/覆盖率。另外,公司披露负债结构基本都是二级市场信用债,物业池中94%的物业没有抵押贷款,虽然许多银行出于种种顾虑,不愿为监狱做物业抵押贷款,但从另一个角度看,此类限制也制约了公司管理层盲目扩张的冲动。

公司平均发债利率是4.8%,考虑到公司的债务结构中抵押贷款占比不多,主要是发债券,这个利率相当低廉。作为对比,年初融创中国(01918.HK)发行的美元债利率超过8%,中国恒大(03333.HK)则超过10%。

首席执行官在年报说明会上声明,未来计划把负债目标提高到行业中值5-6倍,静态来看,大概还会进行4亿-5亿美元的负债扩张,如果以项目租售比9%计算,负债表扩张可以直接提高运营现金流15%-20%。

由此得出结论,公司当前的估值不贵,负债也不高,虽然缺乏爆发性成长,但是分红比较丰厚,经营比较稳定。

低估有因

但是为什么华尔街会给公司一个低估值?显然也不是没有原因的。具体到Core Civic, 风险有以下几个:公司治理风险、政策风险和经营风险。

提到公司治理,Core Civic有一段不光彩的历史。上世纪90年代上市时,公司以分拆出一家地产信托的方式进行IPO融资,然后分拆的地产信托用于融资收购母公司手上的监狱,再租回给母公司。 这样的商业模式显然有问题,母公司和上市公司是同一个管理层,形成大股东控制,对A股和港股的玩家来说,这应该是非常熟悉的味道、熟悉的配方。结果就是收购监狱的价格很高,收到的租金低廉,大股东把上市公司当成了提款机。当90年代后期民主党政府削减罪犯数量时,公司经营便遇到了困境,濒临破产,股价掉到了1美元以下。

之后外部激进投资者介入,公司从2001年起回到了正常轨道,截至目前,复权后的股价相较重整完成后大约成长了9倍。

第二个风险便是政策风险。近三年来,无论是Core Civic还是GEO, 股价都经历了大幅动荡。原因是2016年奥巴马政府治下的司法部出了个备忘录,说政府不应再续约私人监狱。当天两家公司股票携手暴跌60%以上,然后等到特朗普宣布当选美国总统,预期逆转,两个公司又瞬间收复失地。

私有盈利化监狱在美国一直被自由派主流群体攻击,导致在传统和网络媒体上都很难看到关于行业和公司的正面报道。2014年Core Civic曾推出一个方案给各州政府,愿意以2亿-3亿美元的价格收购各州监狱,只要政府保证未来二十年该监狱的平均入住率不低于90%。这个方案很具有吸引力,但是没有一个州政府敢于当出头鸟,最后也就不了了之。这也导致了公司每年都要花上百万美元进行游说,这些游说记录是公开的。而该行业不只给共和黨捐钱,也给民主党捐钱。希拉里·克林顿基金会便接受过捐款,只是被伯尼·桑德斯揭发以后马上改口说不再接受此类捐助。

最后看经营风险。相比其他一些地产信托,监狱的租约短,大客户集中,收入受政府政策和预算的影响较大。近几年间来自联邦监狱局和加州政府的收入占总收入的比例分别从15%、13%减少到5%和3%。未来仍然有进一步下降的可能。来自国土安全局和州及地方政府的收入则分别从20%、28%大幅提高到42%和33%。前者得益于越来越严格的非法移民管控,这是大趋势,后者则是无奈的现实选择。司法部的老爷们可以建议减少收监罪犯减少开支,各地政要可不愿意,谁也不想罪犯们在自己的地界上游荡。但是用财政掏出几个亿新建盖监狱,又往往超出了财政预算,最后私营监狱仍然是一个比较现实折衷的选择。毕竟有人算过账,相比于自己看管罪犯,把犯人外包给私人监狱公司可以节省50%的成本。虽说或有水分,但我相信省钱应是实锤,多少而已。

监狱的所在地往往偏僻,建筑也很难改造成其他用途,一旦空置,再拿到新的租约可能需要等好几年,也许一直空置下去也说不定。好在空置维护成本不高,打扫一下便可随时重新启用。相对于其他物业来说,监狱很难拿到银行的抵押贷款。原因是万一违约,银行拿到一栋地点偏远的监狱楼会头疼,这些物业太结实了,想炸掉拆迁都十分不易。

最后,许多机构出于声誉考虑会规避投资这类生意。前两年,有哥伦比亚大学的学生发现哥伦比亚大学基金持有Core Civic的头寸,就在学校里组织了一场颇有声势的抗议活动,最后以基金会卖掉全部Core Civic仓位而告终。所以低估值的状态或许会是常态。

声明:本文仅代表作者个人观点;作者声明:本人持有文中所提及公司的股票

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