基于供给侧考虑的公租房运行满意度研究

陈婷婷 周云

摘要：公共租赁住房是否高效率运行是衡量政府民生工作绩效的重要指标。然而有些城市只把它当作一个政绩工程，在供给过程中没有很好的规划和制度建设，严重影响了住户满意度，制约了公租房制度的高效运行。2015年，习总书记提出的“供给侧改革”为新常态下如何解决社会民生问题指明了方向。本文首先围绕供给侧的前提（供给质量）、重心（制度供给）和根本目的（以人民为中心），从公租房实物供给、政策制度、公共服务和住户感知这四个层面，共选取了17个公租房运行满意度评价指标，并用层次分析法确定指标权重，构建了公租房运行满意度评价指标体系。其次，以苏州市福运公寓住户为研究对象，运用模糊综合评价法对公租房运行满意度进行分析。最后，围绕供给侧的前提、重心和深化，提出提高公租房运行满意度的对策与建议，最终提升公租房制度、服务和住房品质，提高受保障者满意度，实现公租房的高效运行。

Abstract： The efficient operation of public rental housing is an important index to measure the performance of government people's livelihood. However， some cities only regard it as a political achievement project. There is no good planning and institutional construction in the supply process， which seriously affects the satisfaction of households and restricts the efficient operation of the public rental system. In 2015， the Supply-Side Reform proposed by General Secretary Xi pointed out the direction of how to solve the problems of social livelihood under the new normal. This article first focuses on the supply side of the premise（supply quality）， the focus（system supply） and the fundamental purpose（people as the center）， from the public housing supply， policy system， public services and household perception of these four dimensions. A total of 17 indicators were selected for the evaluation of the running satisfaction of public rental housing， and the weight of the index was determined by the analytic hierarchy process. Secondly， with the residents of fuyun apartment in Suzhou city as the research object， the paper analyzes the satisfaction of the operation of public housing by using fuzzy comprehensive evaluation method. Finally， based on the premise， focus and deepening of the supply side， this paper puts forward some countermeasures and suggestions to improve the running satisfaction of public rental housing， and finally improve the quality of public rental housing system， service and housing， improve the satisfaction of the insured， and realize the efficient operation of public rental housing.

關键词：供给侧;公共租赁住房;运行满意度

Key words： supply side;public rental housing;run satisfaction

中图分类号：F299.23                                    文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）17-0001-04

0  引言

住房问题是我国重要的民生问题之一，保证人民能够“住有所居”，不仅仅是老百姓的迫切需求，也是政府努力的方向。公共租赁住房是否高效率运行是衡量政府民生工作绩效的重要指标[1]。但是，为保障中低收入人群而设立的公租房，存在各种制度不合理、住房和服务质量差的问题，多数城市保障门槛较高，并且公租房位置较远、居住环境差等都给租户带来了较差的居住感受，甚至出现“弃租”现象，严重阻碍了公租房的高效运行，降低了受保障者的满意度。这些均是公租房供应和需求不均衡的现实体现，说明目前公租房供给方面存在短板，因此我国公租房领域也需要进行供给侧改革，需要通过“补短板”来矫正资源配置扭曲，提高公租房的有效供给，促使“生产”适应需求[2]。

1  基于供给侧考虑的公租房运行满意度评价指标体系构建

1.1 确定评价指标

通过文献梳理并结合业内专家意见，本文从实物供给、政策制度、公共服务和住户感知这四个层面出发，最终确立评价指标共17个（见表1）。

1.2 确定各指标权重

1.2.1 构建判断矩阵

向相关专家发放调查问卷，采用层次分析的1-9比例标度方法对各指标重要性进行打分，来判定各二级指标之间的相对重要性，构建目标层判断矩阵和准则层判断矩阵。

1.2.2 一致性检验

首先，对问卷进行一致性检验（要求CR<0.1）：Yaahp20.0软件可以自动对各判断矩阵数据进行权重计算和一致性检验，在通过检验——返还问卷修改——再检验之后，其中11份问卷的一致性比例CR均小于0.1，通过一致性检验，最后权重的确定即在这11份有效问卷基础上计算。

1.2.3 层次总排序权重

为提高结果的准确性。采用算数平均法（公式1）来计算每个指标权重系数的算术平均值，并对准则层进行归一化处理，计算结果见表2。

2  实证研究

2.1 样本概况

福运公寓是苏州首个针对本地居民的纯公租房小区，本次调查以该小区1489套公租房住户为对象，共发放问卷250份，回收有效问卷165份，回收率为66%。

2.2 满意度模糊综合评价

2.2.1 确定评价因素集和评价等级

①构建评价因素集。

因素集是由综合评价中各评价因子组成的集合。根据前面的分析可知，本文的评价指标集U包括实物供给、政策制度、公共服务和住户感知四个方面，其中每一个Ui又分别由U11-U43这17个二级指标Uij构成。

②建立评价等级。

评价等级是指评判评价对象时的n种状态。假设评价等级集合为V，则有V=（V1，V2，V3，…Vn）。本文采用五级满意度划分法，即V=（V1，V2，V3，V4，V5）=（很满意，满意，一般，不满意，很不满意）=（5，4，3，2，1）。

2.2.2 确定模糊隶属度矩阵和权向量

①确定模糊隶属度矩阵。

由于福运公寓已全部入住，即入住率为100%，因此在供方层面设定入住率指标评分为5分，剩下16个指标进行住户打分。对回收的165份有效问卷进行统计分析，并经过归一化处理，得到如下模糊隶属度矩阵：

②确定权向量。

有了隶属度矩阵，还需要确定出每一个评价因素的权向量。在上一小节中，通过层次分析法我们已经确定各评价指标权重大小。

一级指标的权重集为：

2.2.3 模糊综合评价

在R中，每一行都表示了该因素对于每个评价等级的一种隶属关系。通过将不同行的权向量A进行合成，就能得到最终被评对象对各级模糊子集的隶属度。B作为V上的一个模糊子集又叫决策集。

①初级模糊综合评价。

②二级模糊综合评价。

在初级模糊评价的基础上，利用一级指标的权重，通过计算可以得到福运公寓公租房总体运行满意度。

2.3 满意度评价结果分析经统计，总体满意度为3.60，各指标满意程度见表3。

由以上评价结果，结合本人的走访调查可以得出以下结论：

从表3的分析结果可以看出，总体运行满意度为3.60分，表明小区住户满意度处于中等偏好的水平，但距满意仍有一定差距，说明公租房在政策、管理等方面还有很大的提升空间。

指标层面，租金及补贴得分超过4分，说明大家对政府制定的租金价格是满意的。政策规定的最高租金档次也仅为市场租金的一半，体现了保障房是一项真正的“惠民”政策。但是，仍然存在极个别不满意的样本，调查样本中一位住户称自己已有三个月未交房租，他认为租金价格对他来说还是很高，可见政府部门还需根据公众的反馈及时调整，使政策目标与政策实施之间充分发挥功效，提高公租房配置效率。

物業管理服务质量和社区文化活动丰富度得分在3分以下，说明住户对这两项指标满意度较低，在这两个方面还有待提高。物业管理服务质量方面，部分居民提出小区没有设置门禁刷卡致使盗窃事件频发、物业对打架事件不作为、安保工作人员年龄较大等问题，都给住户带来了不好的感受，另外通过调查我们得知该公租房小区乱停车现象严重，尤其是允许外来车辆付费停在社区内，导致小区在下班高峰期交通秩序混乱。社区文化活动丰富度方面，通过和两位第一批公租房的申请者交谈，我们得知社区开始是举办过上门送大米等各类活动，但现在已经几乎不举办了，因此大家对社区文化活动丰富度这项满意度普遍较低。

其它13项指标得分都在3-4分，处于一般与满意水平之间。其中建筑本体特征和区位环境特征满意度较高，这都归功于公租房建筑外观较美观、所处地理位置比较优越、交通便利，但也有部分住户抱怨装修、户型不好;相对来说小区环境得分稍逊一筹，这是因为小区内部环境一般，小区养狗人士较多，而有些居民素质不高对“便便箱”视若无睹，导致小区环境卫生变差，住户抱怨较大，同时小区外部缺少大型超市、商业中心，给居民生活带来了不便;房源供应数量方面，由于有些居民不是第一次就成功申请到公租房，大家还是希望政府能够多建设多提供一些保障房。准入资格、审核和监管机制满意程度不高，准入资格方面，有些居民对准入要求存在争议，他们主要是认为政策规定的收入标准线比较严苛，即使超出标准线，依旧无力承担租金和购买商品房;审核和监管机制方面，小区存在公租房转租、开豪车住公租房的现象，据了解相关部门应每三个月进行一次入户检查，但实际上并未按规定执行，同时对住户的身份审核工作也不到位，转租给他人的只需提供房东身份证复印件即可，因此相关部门审核监管工作效率亟需提高;分配机制满意程度一般，这项指标争议不大，主要是因为配租采用摇号的方式，一定程度确保了公平公正，但也有少部分人建议细化优先顺序。政府工作人员服务态度和工作效率满意度也是比较高的，争议较少;物业收费满意程度较高，据了解该小区只需前期缴纳租金而不用缴纳物业费，但有汽车的需缴纳停车费，对此大部分家庭是可以接受的;房屋与设施维修更换满意程度较低，据了解维修工作不够及时，并且政府部门只管半年，以后都由住户自行解决。居住预期满意度较高，大多数居民表示“上哪找这么便宜的房子”、“性价比很高”的观点;邻里关系满意度不高，部分样本表示邻里间交流很少，不满意的最主要因素还是转租，棋牌室扰民现象严重，人口流动性大、部分社会人员身份不明或素质不高都严重影响了邻里关系。

2.4 基于供给侧考虑下提高公租房运行满意度的对策与建议

2.4.1 围绕供给侧前提，提高供给质量

供给侧的前提是提高供给质量。招商证券研究报告指出：房地产供给侧改革，长期来看是住房质量的改善。而对住房保障工作而言，供给质量包括两个方面，分别是住房质量和服务质量。

①提高住房质量。

住房内部质量。公租房建筑质量与公租房住户的居住质量密切相关，政府部门应健全质量控制体系，并加强监管力度，提高公租房建设质量。此外，针对公租房住户对房屋面积、户型等提出的问题，相关部门在规划和设计环节应尽量地满足功能需求、充分利用房屋空间。

住房外部质量。城市基础设施是城市赖以生存和发展的基础条件，相关部门应加快完善公租房周边设施配套，积极引入医院、学校、超市、银行等生活配套，增加公共交通干线和站点，方便居民的生活，提高公租房住户的生活质量。

②提高公共服务质量。

政府工作服务。政府工作人员要树立服务意识，落实以人民为中心的思想。相关工作人员要加强协调沟通和管理责任，在落实制度建设上提高执行力，对公租房各个环节进行有效管理。

物业、社区文化服务。一是建立物业管理服务考核评价制度，促使物业单位强化自身的服务意识，并通过培训或技能训练提高工作人员的专业素质，为住户提供优质的物业服务。二是注重公租房社区文化的培养。在公租房社区管理中应多考虑增加居民的沟通交流，加强对居民的人文关怀，可以通过开展社区邻里活动、文化活动来提高大家的认同感和归属感[3]。

2.4.2 圍绕供给侧重心，加强制度创新和有效供给

供给侧改革的重点是制度供给。供给侧改革要在保障房管理体系的具体制度方面进行完善，补齐短板，建议从公租房运营中的准入机制、审核和监管机制、分配机制和租金标准这四个方面进行改进，进一步完善保障性住房供给政策[4]。

①准入机制。

公租房准入资格应重视住房和资产标准，淡化户籍限制。政府可以在考虑当地公租房需求情况、政府财政的负担能力以及当地经济发展状况的基础上，适当降低公租房的准入门槛，如适当提高申请者的收入标准或放宽对户籍的要求。

②审核和监管机制。

一是对申请者的资格审核。除了对申请者收入标准的审核，还要严格审查申请者的信用记录、犯罪经历以及租赁经历等个人信息。

二是后期的监管。首先，对公租房保障对象的收入标准、保障标准实行动态管理，构建个人信用制度和收入监管制度，保障标准应随着保障对象收入的变化而作出及时地调整，以防出现公租房供给与实际保障对象错位的问题。其次，对于“骗租”行为，应加大惩罚力度，这就要求政府部门应尽快健全公租房退出机制，将必要的经济处罚和行政处罚上升到法律层面。此外，还可以考虑采取适当的激励机制鼓励承租人主动退出，如：向提前退租的承租人发放租金补贴[5]。

③分配机制。

排序方面，优化更加人性化、合理化的优先准则，可以借鉴国外根据申请者收入状况、住房需要和是否残障等具体情况，制定排序、优先准则，将公租房优先分配给最需要的人[6]。

④租金标准。

在设定公租房的租金标准时，除了要将公租房本身的建设成本和周边市场租赁住房的租金水平作为考虑因素，还应考虑到供应对象的租金可承受能力。对此，可以借鉴香港的做法，改进租金标准。香港政府规定公租房的租金标准为该区域市场价格的20%-30%，并且一般不超过居民家庭收入的10%，较低的租金收入比给居民带来了更高的满意度和幸福感。

2.4.3 深化供给侧，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

党的十九大报告提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这不仅表明住房保障建设是政府的重要职责，更体现了培育新供给主体的重要性。公租房领域供给侧改革的关键就在于处理好政府和市场的关系，政府不应是公租房的“实物供给者”，而应是促进公租房供给市场化的“制度供给者”，由政府主导，通过采取税费减免、租金补贴等激励措施，引导社会力量积极参与到公租房的投资建设、运营管理工作中[7]。

房源的筹集工作需要依靠政府的统一安排和协调，运营机构筹集公共租赁住房的渠道是多种多样的，包括由政府直接投资或企业投资建设、在部分出让的商品住宅用地上或是旧城改造建设的住宅中按一定比例配套建设、在各类产业园区建设和升级改造中集中配套建设、政府向社会统一租赁等其他渠道来筹集公共租赁住房。

过去，我国房地产市场一直“重售轻租”。为了补短板、强租赁，政府这几年大力推进和倡导“租购并举”，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡，其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。

参考文献：

[1]李白云.公共租赁住房运行效率评价——以武汉市为例[D].湖北工业大学，2015.

[2]周青.基于供给侧改革的城市保障性住房供需平衡研究——以广西南宁市为例[J].广西社会科学，2016（7）.

[3]闫建.公租房社区服务与管理——基于重庆市“民心佳园”公租房社区的调查[J].理论探索，2013（33）：45-46.

[4]胡吉亚.以供给侧结构性改革保障青年群体“住有所居”——以北京市保障性住房为例[J].中国青年社会科学，2017（3）.

[5]吴文生.廉租房退出机制的完善[J].中国房地产，2009（7）.

[6]潘新星.河南省保障性住房供给机制优化研究[D].郑州大学硕士学位论文，2014：35-40.

[7]林永民，吕萍.基于住房属性视角下的住房供给侧改革路径研究[J].现代管理科学，2017（8）.

作者简介：陈婷婷（1994-），女，江苏盐城人，苏州科技大学土木学院研究生，研究方向为建筑经济与管理;周云（通讯作者）（1962-），女，北京人，教授，硕士生导师，主要从事房地产经济与管理、城市经济与开发、建筑经济与管理、物业经营管理的教学、教研及研究工作。