多元并举 雅居乐难解资金之渴

胡嘉琦 朱耘

2019年5月，雅居乐频频成为行业焦点——CFO辞职、投资电动车领域、收购武汉长凯50%股权遭遇项目风波……

2018年，雅居乐销售额破千亿元，然而2018年年初公司设定的年度目标是1100亿元，这一年，雅居乐未能交上一份漂亮的业绩答卷，实际完成1026.7亿元，同比增长14.45%。而2019年，雅居乐定下的业绩目标是实现预售金额1130亿元，仅比2018年同比增长约10%。《商学院》记者统计了最近3年雅居乐的销售额数据，2017年销售额达897.06亿元，同比大增52.36%，2016年销售额为528.2亿元，同比增长19.4%。

2018年雅居乐首次销售额破千亿元，雅居乐在其2018年年报中称：“雅居乐继续采取‘以地产为主，多元业务并行（1+N）的营运模式，推动旗下各业务板块的稳步发展。”

投资新能源汽车、重点聚焦文旅、康养和休闲体育三大核心产业等，都是雅居乐多元业务并行的重要举措。然而记者注意到，布局多元化后，雅居乐的负债率开始攀升。无论是造车还是文旅，都是前期资金占用大，回笼资金周期长的业务。多元化如何助力雅居乐打破单一地产经营模式，实现业绩再创新高？布局多元化如何解决资金饥渴问题呢？

人事调整

2019年5月14日，雅居乐发布公告，张森因其个人原因及需要更专注于家庭事务，已辞去首席财务官职务，自2019年6月1日起生效。

根据雅居乐披露的信息，张森于2013年加入雅居乐地产控股有限公司委任为首席财务官，主要负责公司财务管理、会计核算、企业融资及税务筹划。在加入雅居乐之前，张森曾在多家港交所上市公司及国际投银任职。

另外，该公司董事会表示，张森辞任首席财务官后，该公司副总裁潘智勇将负责张森在集团的职务。据公告显示，潘智勇于2017年加入雅居乐，主要负责该集团财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等事务。

在加入该集团之前，潘智勇曾于中国农业银行广东省分行担任多个职务，包括市场开发部、机构业务处及对公业务管理部总经理、行长助理、副行长，分管财务会计、国际业务、对公业务、投资银行与资产管理等业务；其还曾担任中国农业银行肇庆市分行行长。

尽管雅居乐公告称，张森离职系个人原因，但由于雅居乐2018年未完成1100亿元的销售目标，张森离职是否与业绩有关？张森的继任者雅居乐有哪些期许？雅居乐对于张森的继任者有哪些期许？针对这些问题《商学院》记者向雅居乐方面发去了采访提纲，截至记者发稿，雅居乐方面未予回复。

入局造车

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中央对于房市定下的大基调。在这一大基调之下，业内人士对于未来单靠房地产增长拉动表示看空，因此诸多房地产企业纷纷转型，而雅居乐则期待通过“多元化”突破单一地产增长的“天花板”。

新能源汽车是当下的一个大风口，恒大、华夏幸福、宝能等一众“外行人”纷纷入局新能源汽车领域，雅居乐最近也入局了。

2019年5月8日，力世纪（00860. HK）最新公告显示，雅居乐集团拟斥资2.04亿港元认购力世纪约5.89%股权，认购价为0.51港元，较昨日收盘价0.485港元溢价约5.15%。雅居乐地产还与力世纪签订了合作框架协议，即双方将就在中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

雅居乐和力世纪有限公司现在进入新能源行业比较晚了，如果现在建厂新车要2020年上市，而在2020年上市的新能源车企，政府已经没有相关补贴。

造车是个“烧钱”的生意，作为国内造车新势力的引领者，蔚来汽车创始人、董事长李斌曾说过，200亿元是造车的门槛。对于造车这样一个需要高资金的行业来说，资金的重要性不言而喻。小鹏汽车董事长何小鹏也曾在微博上直言：“以前看别人做车觉得100亿元太夸张，现在自己跳进来才知道200亿元都不够花。”

值得注意的是，近几年国家对于新能源汽车实施政策性补贴，但补贴将于2020年正式退坡，距此不足1年的时间，这时候对于局外人的雅居乐入局造车是否是个好机会？雅居乐将如何发力新能源汽车领域，涉足新能源汽车领域是否会增加雅居乐的财务风险？对此，《商学院》记者向雅居乐方面发去采访提纲，截至发稿日期未收到回复。

据公开资料显示，力世纪原名奥立仕控股有限公司、明丰珠宝集团有限公司，最初于2002年上市，主营钻石珠宝的生产、销售及经营。

近年来，随着新能源汽车投资热潮的兴起及奢侈品市场增速放缓，力世纪开始进行转型。2017年7月，力世纪宣布，拟以8.97亿港元（折合7.80億人民币）收购日本电动车企业GLM 85.5%股权，进军电动汽车行业。

近年来，围绕新能源汽车领域，力世纪进行一系列布局，但是整个新能源业务所带来的收入，仅占力世纪2018年营业收入极低的比例。

年报显示，2018年，力世纪实现营收7.17亿港元，同比增长31.4%，其中珠宝产品及钟表销售贡献6.22亿港元，占比86.8%，电动车销售及提供工程服务营收仅为760万港元，占比仅为1.1%。

工信部人才交流中心汽车专家张翔认为，雅居乐和力世纪有限公司现在进入新能源行业比较晚了，如果其现在建厂新车要2020年上市，而在2020年上市的新能源车企政府已经没有相关补贴。同时，也面临着来自国外大众、丰田及国内上汽、北汽、比亚迪等成熟的传统车企的竞争压力，生存环境比较恶劣。

而现阶段雅居乐进军新能源汽车领域，也意味着需要更多的资金投入。然而，雅居乐的财务状况不甚乐观。据2018年年报显示，雅居乐的财务费用净额为人民币27.44亿元，较2017年人民币8.99亿元增加205.4%。据悉，雅居乐2018年内利息开支大幅增长52.6%至50.56亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，利息开支的成本增加，对于企业来说压力也会增大。严跃进建议，从企业本身发展来说，降低利息开支是一个很关键的因素，未来也需要雅居乐在财务领域积极研究控制费用、降低成本的工作。

此外，雅居乐集团总借贷为885.29亿元，一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元，雅居乐集团的现金及银行存款总额为450.62亿元， 严跃进认为，雅居乐财务费用增加和融资规模增加有关。而且，值得注意的是，雅居乐财务费用增加过快，对于企业内部财务管理人员也构成了压力，而且容易侵蚀企业的盈利水平。

据年报显示，雅居乐集团的经营活动产生的现金流量净额自2015年起连续三年同比减少。2018年，雅居乐经营活动产生的现金净额仅约为26.28亿元，同比减少约11%。下降的原因是什么？此外，据年报显示，雅居乐2018年融资活动产生的现金流量净额约317.36亿元，同比去年增长194.99%。

文旅模式何以为继？

造车需要持续的资金投入，而雅居乐亟需夯实以往业务，实现公司的持续性发展，除了主营的地产业务，“1+N”的运行模式中重要“一N”便是文旅业务，在2019年3月雅居乐举办的2018年业绩发布会上，雅居乐副总裁王海洋就表示，雅居乐将重点聚焦文旅、康养和休闲体育三大核心产业，产业IP重点围绕乐活天地系列。

实际上，雅居乐布局文旅项目由来已久。自2009年开售以来， 雅居乐清水湾项目始终是该公司销售业绩的顶梁柱。2011年至2016年，清水湾项目的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元。2017年，雅居乐全年实现营收516亿元，销售额为897.1亿元。其中，华南区域、海南和云南区域、华东区域贡献量位列前三，销售金额分别为350亿元、200亿元和180亿元，占其全年销售金额的比例分别为39%、22.3%和20%。海南的200亿元业绩中，清水湾贡献了178.92亿元，占比近9成。

一边是雅居乐 “高喊”聚焦文旅，另一边却是2018年4月随着海南出台全域限购政策，雅居乐清水湾项目受挫。据了解，由于受到海南限购影响，2018年雅居乐海南区域销售业绩并不理想。据雅居乐2018年年报显示，海南及云南区域对雅居乐的业绩贡献比出现下滑，由2017年的22.3%下降至19%，不及华南区域和华东区域。

文旅地产由于前期投入大，整体开发周期长，回笼资金困难，过多的依赖于自然环境，回报率不确定以及项目开发后失败率高等因素，这都对房企的资金实力、项目整体规划能力提出了更高的要求。

另外，中金公司发布报告，将雅居乐由推荐下调至回避，同时认为对雅居乐的估值过高下调目标价21%至9.72港元，并且提出雅居乐2018年核心净利润67亿元，同比增长11%，低于一致预期10%，主要因为收入仅同比增长9%至561亿元，低于一致预期8%，因此，认为雅居乐能否完成2019年销售同比增长10%达到1130亿元存在不确定性。

另外，值得注意的是，2014～2016年，雅居乐负债情况较为稳健，三年内资产负债率分别为66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018年两年，负债率已经逐渐攀升至72.96%和76.14%，总负债规模也急剧攀升。实际借贷利率为6.49%，较上年度上升29个基点。

为什么传统开发型企业转型做文旅地产？它的盈利模式是怎样的？在转型的过程中有什么难点和痛点？对此，资深房地产评论家薛建雄表示，文旅地产的商业逻辑在于企业可以低价拿地，低成本先开发，回笼资金之后，再对后期大规模投资，从而拉动项目价值。薛建雄举例称，近年来，在万达、恒大的带动之下，文旅地产竞争激烈，很多项目都是企业先高资金投入配套设施，进而才能将周边的住宅出售，回笼资金。

但是，文旅地产由于前期投入大，整体开发周期长，回笼资金困难，过多的依赖于自然环境，回报率不确定以及项目开发后失败率高等因素，这都对房企的资金实力、项目整体规划能力提出了更高的要求。

严跃进认为，文旅地产的痛点在于市场的消费需求和投資是完全脱节的，投资端投资力度比较大、运营周期长，消费端对于文化旅游的消费需求每天都会发生变化，导致很多文旅项目还没进入运营阶段就被淘汰，因此，长周期的开发模式与消费需求的日新月异，变化频率很快是文旅地产的一个很重要的痛点。严跃进建议，房企在转型的时候应该注意的是，不应该过多地复制项目，而是要做出精品项目，例如迪士尼并没有大规模布局很多项目，而是将仅有的几个项目做出品牌。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，文旅项目失败的概率大约为80%～90%，这种高失败率也对房地产企业运营文旅项目提成了更高的要求。张宏伟建议，企业在开始尝试之初应放慢步伐，先进行0～1的尝试模式，走通之后再进行广泛布局。

2019年对于雅居乐而言，是多元化发展的关键之年，在房地产宏观调控趋严的背景之下，如何做好地产主要板块，多元化发展如何形成合力而非彼此掣肘或彼此独立，对于雅居乐而言，有着不小的考验，《商学院》亦将持续关注。