聚焦大湾区 拓展多元化业务 中国奥园盈利持续增强

胡嘉琦

2019年3月18日，香港中环，云淡风轻。

这一天，对中国奥园（3883.HK，以下简称奥园）而言意义非凡。奥园董事局主席郭梓文行程紧凑：上午刚参加在港交所敲钟宣布奥园健康（03662.HK）挂牌上市的活动；下午又马不停蹄地去往奥园业绩会现场。

2019年3月17日 ，奥园公布截至2018年12月31日，全年经审核的综合业绩报告。报告显示，2018年全年，奥园合同销售额为912.8亿元，完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长100%，为国内房产企业增速最快的企业之一。

销售业绩增长强劲 盈利持续性强

最近3年，奥园可以用“强劲增长”来形容，财报显示，奥园在2016年至2018年合同销售年复合增长率达89%，2018年合同销售权益比亦保持85%的较高水平。2018年12月实现合同销售173.9亿元，创单月销售新高。2018年12月31日，已签约但未确认的合同销售约人民币1100亿元并将于未来2年内确认，盈利持续性强。

星展银行认为，奥园2019年合同销售将增长至少25%至人民币1100亿元或以上，较可比同行更快达到人民币1000亿元的销售。

同时，奥园的收入及利润也实现强劲增长。营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元，毛利率约31.1%；净利润为人民币29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为人民币30.7亿元，同比增长63%。

奥园销售业绩增长强劲，盈利持续增长，融资能力也不断提升 ，信贷评级持续调升。据悉，奥园重视开拓多元化融资渠道，境內外融资能力突出。2018年，奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元；并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，平均成本低于7%，优于可比同行。2019年，奥园率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，全额使用国家发改委批出的10亿美元外债额度，成功发行全新三年期及四年期美元债，进一步延长债务期限。

星展银行认为，投资者偏好大湾区发展商，奥园作为大湾区发展商，相信奥园股价上行空间大，首予“买入”评级，目标价10.35港元。

继2016年、2017年、2018年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级及展望，奥园于2019年2月再获穆迪调升评级展望至“正面”，充分反映各界对奥园综合实力的认可。

区域均衡布局 聚焦粤港澳大湾区

2019年2月21日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称规划纲要），规划纲要提出，香港、澳门以及广东九市将会成为国家重点发展的地区，目标在2022年成为国际一流湾区，以及在2035年成为竞争力以及影响力极强的世界超一流湾区。粤港澳大湾区是中国开放前沿和产业高地，区位条件优越，产业基础扎实，在“一带一路”建设中战略地位突出。

近年来，奥园紧跟中央政策，中国奥园均衡区域布局，聚焦粤港澳大湾区，为大湾区主要开发商。

2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约1645亿元，平均土地成本约每平方米2418元，确保合理的土地成本及稳定的利润率。2018年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约3410万平方米，权益比约80%，总货值约人民币3650亿元，对于奥园未来持续稳健发展夯实基础。

奥园积极推进城市更新项目，目前在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约1452亿元。奥园预计2019年位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备，可为未来提供可售资源约人民币660亿元，带来额外的销售增长动力。

奥园健康生活分拆上市 拓展多元化业务

奥园管理层表示：“2018年，奥园因时而变取得佳绩，完成战略布局与聚焦，实现合同销售及经营业绩的持续跨越发展，跻身《福布斯》‘亚洲最佳上市公司50强及《财富》‘中国500强”。

2018年，中国奥园正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”，旗下二级集团奥园健康生活（3662.HK）也于2019年3月成功分拆上市，形成了“一业为主、纵向发展”的业务格局。

奥园健康生活集团是中国少数在物业管理及商业运营服务领域均具备强劲实力且规模覆盖中国不同地区的服务供应商之一，近三年来，多次跻身中国物业服务百强和获得众多奖项，受到行业的广泛认可。

奥园健康生活集团于全国6个城市向8个正在运营的商场提供商业运营服务，在管建筑面积约37.7万平方米，向25个商场提供商业运营服务，合同总建筑面积约为130万平方米。同时，通过轻资产模式，实现了商业运营服务业务的加速扩张，由2015年至2017年期间，奥园健康生活集团商业运营服务收入年复合增长率超过97%，2018年1月至9月收入同比增长达155.4%。另外，自2015年至2017年期间，商业运营服务毛利年复合增长率达96.3%，2018年1月至9月毛利同比增长近56%，增长动力较同业优胜。

与传统物管股不同，奥园健康生活集团以“商业运营+物业管理”为双发展核心，还积极拓展多元化业务，把握国策红利进军大健康产业，并大力推动医美服务发展。

2018年，奥园健康生活集团与韩国成熟领先的医美集团—吉纽思集团签署战略合作协议，引进国际医疗团队、现代化医疗体系与服务理念，以成熟的管理经验，营造了“专业医美就在身边”的“轻医美”理念。

奥园健康生活集团背靠实力雄厚母公司中国奥园。中国奥园已提前在大湾区内完善布局，拥有多个优质项目，货值超过1000亿元人民币。

奥园健康生活集团为母公司大部分项目提供物业管理及商业运营服务，获益于大湾区政策红利，未来投资价值将逐步体现。

2019年，奥园将继续聚焦大湾区，深耕重点区域与城市，巩固并扩大市场份额，实现快速增长与高质量发展并重，夯实千亿级国际化平台，为股东及投资者带来丰厚回报。