浅谈新式里弄住宅保护修缮关键技术

■ 袁洪成 YUAN Hongcheng

0 前言

老旧小区综合改造不仅关乎民生问题，更是深化城市有机更新的重要组成部分之一。近年来，“留改拆”成为上海城市更新的新思路之后，新一轮旧区改造的任务将更加艰巨，要求在适应时代需要的同时，保护它自身的特点[1]。本文以此为背景，结合某里弄房屋的修缮改造过程，对老旧小区更新再利用的关键技术进行研究总结。

图1 永乐坊沿街住宅及俯视图

1 工程概况

位于四川北路1774弄的永乐坊小区，是上海典型的新式里弄住宅，始建于1931年，距今已有88年历史。小区建筑结构形式为3层砖木结构，被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录，左联成员任钧当年就曾在这里居住过，具有一定的历史价值和艺术价值。

本小区共包含11幢新式里弄住宅，海伦西路及四川北路沿街面房屋底层为商铺，二层以上为住宅。小区内有4条东西向弄道，2条南北向弄道，道路宽度均在3.5～4m 之间（图1）。

该房屋建造年代久远，内部结构老化严重。由于砖木结构本身的结构形式特点，结构耐久性较低，尤其是柱脚和各木材榫接节点易损坏，现状存在较为严重的腐烂、松动现象，砖木结构交接部位也存在不同程度的开裂通缝。此外，由于住房紧张，建筑内外部普遍存在搭建情况。为恢复里弄风貌，确保建筑安全，考虑在保留外墙的情况下，将内部木结构进行相应的加固，在确保结构可靠性的同时，提升建筑安全性能。

表1 本次修缮施工的主要内容

图2 永乐坊小区整体布局图

2 特点及难点

里弄建筑在中国传统建筑的基础上，吸收了欧洲联排式房屋的布置格局，形成了独特的住宅新风格，适应上海人多地少的现实条件，充分反映出上海这座城市中西文化相互交融的性格特征，是具备成为上海城市地标、表达上海人生活传统的历史建筑[2]。永乐坊小区作为新式里弄建筑的代表之一，整个项目修缮过程中，不仅需要按照相关规范和设计文件完成对应的改造内容，还需要对里弄建筑房屋的特色部位（低矮围墙、平瓦屋面、泰山砖墙面等）进行保留和复原[3]。

整个项目的特点和难点主要包含以下几个方面。

（1）本项目的保护修缮内容较为复杂，不仅涉及屋面保护修缮、厨卫综合修缮及结构检修，还需要完成清水墙等具有里弄建筑特色项目的保护修缮（表1）。

（2）小区内的道路较为狭小，但在整个项目的保护修缮过程中，需要确保居民的正常使用。因此，施工过程中，如何降低对周边环境和居民生活的影响也是本项目的难点之一（图2）。

（3）永乐坊小区蕴含的新式里弄建筑风格较为明显，不仅包含典型的过街楼门头、新式里弄低围墙，还具有清水墙、泰山砖等新式里弄建筑元素[4]。因此，在项目实施过程中，需要对原有建筑的风格进行保护保留。

3 关键技术

旧区改造涉及民生改善和历史文脉传承，里弄作为上海城市风貌特色的重要组成部分，是近现代上海城市文化肌理的载体之一[3]。本项目修缮性质为里弄房屋大修工程，包含的修缮内容较多，主要包含以下几个方面。

3.1 屋面修缮技术

屋面瓦片存在风化、碎裂、破损等现象，局部还存在下挠现象，屋面封檐板、檐口平顶损坏，局部腐烂。晒台部分不仅存在违规搭建现象，而且存在裂缝、起壳、防水层老化等现象（图3）。

在考证原有屋面布局和材料，并结合屋面损坏的情况下，为了恢复原貌，项目实施过程中采取了有针对性的修复方法。

（1）为了更好地保留原有的建筑元素，在对屋盖（屋面板、防水层、顺水条、挂瓦条、瓦片等）修缮时，进行了保护性翻做。

（2）对屋盖进行了全面的检修，凡遇到木构件有劈裂和腐烂、连接件松动、构件缺损、构件搁置点移位等情况的，一律采取加固措施，确保木屋盖的安全稳定。

（3）瓦片是新式里弄建筑第五立面的重要组成部分之一，修缮过程中，将更新的瓦片换在次要立面，保证主要立面的瓦片完整性，确保建筑风貌不改变（图4）。

（4）拆除违章搭建，查找漏水点，对晒台的裂缝采用环氧砂浆进行嵌补，对起壳的部分予以凿除，对有渗漏水的晒台，重做柔性防水卷材，上做40mm 厚C20细石混凝土，内配双向φ6@200，随捣随光。

（5）聘请专业的白蚁防治单位，对屋盖上所有的木构件进行白蚁防治工作。

3.2 外立面修缮

小区外立面蕴含的里弄元素较多，不仅包含清水砖墙和泰山砖墙，还有过街楼门头等。因此，对于不同部位，采取了针对性的修缮方法。

3.2.1 清水墙的修复

清水墙面由砖和缝槽组成。缝槽的勾缝不但能使外表整洁美观，还能防止雨水侵入缝隙，保护墙身牢固。常见的勾缝式样有4种类型，即：斜缝、凹缝、平缝、凸缝（俗称元宝缝）（图5）。

里弄建筑的清水墙基本都会因为风化、剥落、裂缝等导致外墙损坏、渗水，影响外观。修复方法有传统方法和新式方法之分。

图3 修缮前的屋面

图4 修缮后的屋面

图5 灰缝的型式

传统方法是：①清水墙轻微风化，可以嵌补灰缝。勾缝砂浆用1∶0.1水泥、细砂拌和，一般要比粉刷砂浆拌得稠些，以免嵌入缝内流动不易胶结；②清水墙风化程度较严重，可以补粉风化砖表面，将已铲清的风化砖面用1∶0.5∶4.5的水泥、纸筋灰、黄沙（三合细）刮糙，表面用1∶15水泥、舂光灰加色粉粉面，再补嵌灰缝；③另一种方法是勒缝不嵌，可先将风化严重的砖面用泥刀把酥松部分连四周灰缝一起斩清，刷去浮灰，洒水湿润再用1∶2水泥黄砂修补斩清的墙面，并用木蟹打毛，即刷预先调好的颜色水一度，用铁板压光，再刷色水一度，稍干后按原砖块大小和砌法勒缝，勒出黄砂水泥颜色代替嵌灰缝。

现阶段常用的修缮方法包含基层清理、清洁、砖修补或替换、勾缝、渗透增强、憎水、平色等。对于有更高要求的历史保护建筑，需要利用“牺牲性保护”措施来最大限度地保全有价值的历史材料。施工方式有两种：①邻接式保护—牺牲性修复砖粉和牺牲性勾缝剂。在邻接砖破损部位，施工耐久性低的修复材料或嵌缝剂，以满足使用功能为前提，保护清水墙。②涂抹式保护—涂层与平色。在墙面涂刷厚度为几十微米到数毫米厚的非永久性保护层，保留了清水墙的机理，但此方法会改变颜色和质感，遮盖岁月痕迹，达不到做旧的效果[5]。

本工程采用了砖粉的修缮方法：①先将墙面风化、损坏部位凿除，清理干净后，用混凝土界面剂进行刮糙，再用外墙腻子将墙面粉平，在原来的平缝位置重新勾出平缝；②在此墙面上批砖粉，批平后再次勾缝，将缝隙勾勒完整，之后利用拼色剂（内含憎水材料），通过对不同部位用不同剂量涂刷，增强墙面的防雨水能力，改变墙面颜色的深浅，达到做旧的效果；③最后，用填缝腻子做出平缝，保证缝宽为8mm，缝深为5mm左右（图6）。

3.2.2 小区特色门头的修缮

小区有两处大门，分别位于四川北路与海伦西路上，两处门头外观形象基本一致，皆为典型的新式里弄房屋特色样式（装饰艺术风格）。修缮前，店招、空调及空调机架等的凌乱，导致外立面受到很大的破坏。项目实施过程中，在工艺选择方面尽可能地确保原有建筑元素的保留，并拆除了现有的违规搭建，恢复建筑原有的风貌。另外，在小区交叉路口的房屋上安装楼号指示牌，并按照原有风格修缮小区内部各户的门头（图7、8）。

3.2.3 泰山砖外墙的修复

泰山砖是新式里弄外立面装饰的常用材料，对整个风格起点缀作用。在88年的时间里，泰山砖墙面存在起翘、空鼓等现象，需对其进行保护修缮。

本项目针对泰山砖外墙的保护修缮方法为：①将起壳、裂缝严重的部位和代用黄沙水泥粉刷划块的部位凿除；②采用传统的泰山砖铺贴法，对泰山砖墙面进行冲洗，注意水量要浇足，之后，用1∶2.5～1∶3水泥砂浆刮糙找平，1∶2水泥砂浆掺5%石灰膏铺贴面砖，并用清水泥嵌补，确保修好后的墙面整体修旧如故；③对泰山面砖部分整个进行清洗，用专用清洗液清除表面污垢，使其面貌焕然一新（图9）。

图6 修复前后的清水砖墙

图7 分户门头修缮前后对比图

图8 过街楼门头修缮前后对比图

图9 小区沿街面的泰山砖外墙

图10 木屋架端部夹接加固示意图

3.3 承重构件修缮

3.3.1木构件修缮

作为砖木结构的新式里弄房子，承重木构件的损坏现象主要分为4种，即：腐朽、腐蚀、蛀蚀与变形开裂。木结构在进行修理、加固和更换时，一般需要一个卸载工序，或将其脱离整个结构的工序，且修理时不能中断房屋的使用，因此，一般都遵照先支撑，后加固的程序进行施工。

（1）本工程对于一般开裂问题，采用木条嵌补加铁箍的工艺进行加固处理；对开裂严重的木构件，则进行更换。

（2）木构件出现下垂、倾斜时，采用打牮拨正的方法；对于打牮拨正法无法实施者，采取拆卸后整修，按照原样节点开榫并重新组装的方式修缮；而对于变形严重时的构件，则采取拆换的方式进行。

（3）针对木构件腐朽损坏的技术难题，一般根据腐朽的严重程度采取不同的修缮方法。例如，对于局部腐朽的构件，采取“剔补”的方式进行；若木构件腐朽较为严重，可采用截取腐朽，重做榫头并用螺栓绑接的方式进行；而对于构件中部腐朽较为严重的构件，应更换整个构件，以确保结构的安全性（图10）。

（4）承重的木格栅搁置点是本工程检查的重点之一。凡遇木格栅搁置点有位移、腐烂现象时，及时采取加木夹板（或钢夹板）的方式予以加固；对于腐烂严重的，需立即更换木格栅，以确保木格栅搁置点的有效长度和安全。

（5）考虑到本小区的房屋结构形式为砖木结构，为防止蚁患，项目实施之前先请专业公司对房屋进行白蚁危害状况检测。针对木构件存在的蚁蚀及腐朽问题，项目部采取了腐木换新的方法，并在更换过程中确保了新旧构件连接牢固，对构件虫蛀中空的技术难题采取了针对性的技术措施。例如，中空面积较小时，一般采用灌浆方式进行修补；中空超过1/5截面时，采取拆除更换处理的方式进行。

3.3.2 混凝土构件修缮

永乐坊距今已有88年历史，部分承重构件为钢筋混凝土。由于年久失修，混凝土构件存在铁胀、保护层剥落及少部分蜂窝麻面现象，因此，修缮时主要采取了以下技术措施。

（1）在混凝土构件露筋、保护层剥落的情况下，如钢筋截面满足设计要求，则可把松动的混凝土凿除，用钢丝刷清除钢筋铁锈，并冲洗干净，用1∶1.5～1∶2水泥砂浆分层抹平，各层砂浆必须用力压紧。操作应严格，保证结合良好。

（2）如混凝土构件损坏面积很大，钢筋锈蚀严重，应凿去保护层及松动的混凝土，补足钢筋并焊齐，重做保护层。

（3）一般蜂窝麻面应先凿去有缺陷的混凝土，再用高压高速的射流水清除干净，直至露出好的混凝土。先将结构胶混入W/C=0.4的纯水泥浆中，作为新老混凝土之间的胶接料，其后按损坏面大小来修补。面积小、损坏浅的用砂浆，反之则用混凝土，且新旧材料的强度要相近。若修补后出现微细的龟裂，可用纯水泥浆加结构胶再纵横向批涂一度，使龟裂封闭。

3.4 厨卫修缮

现有公用厨房内墙面瓷砖老旧，部分瓷砖有剥落及破损现象，墙面上部及平顶粉刷存在起壳破损（图11）；卫生间内也存在马桶、墙面等装修陈旧的现象（图12）。

本工程施工时，室内采用污、废水分流的方式，排入室外原有污水井。厨房卫生间原铸铁管道锈蚀，手工打磨去除锈垢、污物，涂刷醇酸铁红底漆一道，干后面漆两道，损坏严重的更换为PVC管。在厨卫修缮过程中，为了尽可能降低施工对居民使用产生的影响，项目实施之前，先根据现场实际情况测量放样，吊厨、灶台橱柜等进行工厂预加工，运输至现场后直接安装，在提升功能性的同时，还提升了居民居住的舒适度。

3.5 小区附属设施修缮和环境整治

为了与里弄房屋整体风格协调，项目实施过程中，对小区内的附属设施进行了整体修缮。例如，拆除和整治了部分违章搭建；对花坛内植物进行调整，使得一年四季都有绿色呈现；对小区道路进行了修补和复原，同时，将小区现有路灯全部统一更换；对小区垃圾房进行改造等。通过这些修缮和整治，极大地提升了小区附属设施的功能性，增添了小区的宜居度。

图11 厨房修缮前后对比图

图12 卫生间修缮前后对比图

4 施工现场管理

（1）本工程使用的配件，尽量不在现场制作，如门窗更换、马桶安装等，皆采用装配式，运输至现场后直接安装。

（2）做好文明施工，控制噪声和灰尘污染等，尽量做到不扰民。

（3）保证居民出入的安全，通过在小区通道的脚手架上安装简易路灯，在小区内部主干道及出入口布置监控设备，加强夜间巡视等措施，保证居民的财产和人身安全。

5 结语

本文在“留改拆”背景下，以新式里弄建筑永乐坊小区为对象，以保护保留原有里弄建筑元素为前提，对城区旧改项目的关键技术进行了研究，最终形成成套的技术体系。项目实施不仅完成了相应的施工内容，而且确保了改造过程中居民的正常使用需求，在提升房屋安全性能的同时，延续了里弄建筑的特有风貌，不仅对历史进行了传承，更使城市有机更新得到了深化，为居民生活条件的整体提升奠定了坚实的基础。