“以房养老”：在波折中前行

老树

尴尬遇冷

5月28日搜狐网的文章《打着“以房养老”的旗号，骗局重重》称，北京一家资产管理公司通过开展一些大型宣传活动，打着民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等官方机构名义，向老人们兜售“以房养老”项目。公司承诺，如果老人们把房产在他们公司抵押，会比在其他公司抵押出更多的资金，并且公司会按照年息4%～6%，按时给老人们发放养老金。实际上，这家公司是将老人的房子抵押给没有资质的小额贷款公司，这些老人也因此背上了高额贷款。

5月4日新华网的文章《“以房养老”李鬼频出真保险5年仅卖出194单》提到，“以房养老”开展5年来，共有4家保险公司获得开展老年人住房反向抵押養老保险的资格，仅两家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品，实际开展业务的仅有幸福人寿保险股份公司一家。截至2019年3月底，幸福人寿保险股份公司反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单），平均投保年龄71岁，无子女家庭占据总数一半。

5月5日中国法院网的文章《痛心“以房养老”沦为“以房坑老”》指出，对于“以房养老”这种新型的养老模式，国家做出了制度安排，公众也寄予厚望。但从实施情况来看，效果不尽如人意，甚至陷入了“叫好不叫座”的尴尬境地。一方面，老年人参与率之低，超乎人的想象。另一方面，一些不法之徒打着“以房养老”幌子，骗取老年人房产，让受害者房财两空、老无所依，使“以房养老”沦为“以房坑老”。调查显示，超过五成受访者不看好这一政策，这也是对老年人参与率不高的一个真实的印证。再者，超过三成受访者担心，房子抵押后升值老人会吃亏，表明“以房养老”还存在一定的缺陷。

骗局困扰

5月27日新华网的文章《“以房养老”骗局，何以让老人频频中招》认为，“以房养老”骗局，折射出老人们风险意识和法律意识的匮乏。涉及房屋处置这一重大问题，老年人既不和儿女商量，也不求教于法律专业人士，而是只听一面之词，懵懵懂懂之下，就轻率地在合同上签了字，几乎弄得房财两空。这对于当事者乃至所有老年人而言，都是刻骨铭心的一课。不过，也不能全怪老人们的轻信和无知，要怪就怪骗子们的骗术太高明。上述北京那家公司的宣讲活动，不仅公开进行，规模也非常之大，最多达上千人。老人们怎么会知道，骗子们会如此大胆，如此招摇。骗子们的胆大和招摇，反衬出基层治理的松懈。他们在基层社区大规模组织宣讲活动，基层相关部门不可能一点都看不到。近年来，很多城市都在大力推动网格化管理，就是意在改善基层治理的粗放，实现社会管理的全覆盖、全感知。如果基层相关部门能秉持这样的理念并付诸行动，那些针对老年人群体的骗局，自然无处遁形。

5月6日光明网的文章《严查以房养老骗局背后的“套路”》提到，一些“以房养老”欺诈案例表明，部分“以房养老”骗局背后都有套路，甚至具有明显的“套路贷”犯罪特征。不法分子精心设计出“借款+委托售房”的模式，存在着规避国家法律的明显意图。同时，一些案件存在着若隐若现的公证机构、放贷者、委托代理人、买房人共谋勾结的痕迹。这些“以房养老”骗局包含多个法律关系，有老人与放贷者之间的借贷合同纠纷，还有房屋被委托代理人出售的房屋买卖民事纠纷。因此，即使行骗者被依法制裁，老人们也难以讨回公道、要回房产。在一些“以房养老”骗局中，还存在明显的暴力行为，许多案件都是多个壮汉采取打砸方式硬闯入受害老人家中，一些老人甚至是连人带物被扫地出门、扔进楼道。在“以房养老”欺诈案中，往往隐约可见分工明确的犯罪集团，同时还有专业的财务、法律人士各司其职。这些人主观上以非法占有他人财产性利益为目的，由不同的犯罪分子分阶段实施物色被害人选、诱骗签订合同，犯罪后期主要以威胁、胁迫等暴力手段驱赶被害人并占有其房产。有关部门应厘清“以房养老”骗局的犯罪特征，以法律武器脱去犯罪分子身上披着的“合法”外衣，迅速关闭骗子攫取老人房产的方便之门。

5月30日《经济日报》发表文章《莫让“以房养老”变了味》指出，向老年人伸手的诈骗行为令人痛恨，老人陷入“以房养老”诈骗陷阱更让人痛心。让人痛恨痛心的是，一拨又一拨的老人不断落入骗子们设计好的陷阱。众所周知，老年人缺乏对风险的辨识能力。目前，针对老年人的各类骗局非常多，有的从保健品下手，有的从理财产品下手。可是，无论是保健品骗局，还是理财骗局，对老人而言，损失的只是部分钱财，并未伤及根本。“以房养老”骗局，偷走的是老人的主要积蓄，其危害程度远远超过其他骗局，关乎社会稳定。

重在提质

3月27日光明网的文章《谨防“以房养老”被用来诈骗》提醒，要防范“以房养老”骗局发生。一方面，相关部门必须对开展“以房养老”业务公司的资质严格把控。虽然相关政策已经强调正规保险公司是开展此类业务试点的主体单位，但对非保险类公司并未设限。即便如此，合法、正规、信息透明等要求，依然是审核一家公司是否有能力、有诚信开展这一业务的基本前提。与此同时，对那些打着“以房养老”旗号从事欺诈活动的个人和企业，司法机关必须依法严惩，加大违法成本，使其得不偿失。另一方面，老年人应提高防范意识，抵制高息诱惑。在金融领域中，高收益往往伴随着高风险。作为风险承受能力较低的群体，老人们不应盲目听信各种高额回报蛊惑，尤其是对于家庭主要财产的住房，更不应该轻易交给非正规机构去随意抵押。子女们应多给老人一些关爱，在家里老人选择“以房养老”模式时要多多参谋，尽可能避免老人上当受骗。

5月27日人民网的文章《遏制“以房坑老”，还须激活“以房养老”》建议，“以房养老”目前只是个小众产品，需要走出小众格局，向“以房养家”扩展，才能承载更多利益保障。遏制“以房坑老”，还须制度激活“以房养老”。首先，政府部门应完善相关政策规定和配套措施，并做好监管，使“以房养老”成为公共养老的有力补充；再者，应提高受益面，实行“以房养老”向“以房养家”转变，房屋变现后，不仅可用于养老，还可用于子女创业、孙辈就学等；最后，逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，从而更好解决老年人的养老问题。

4月22日《人民日报》刊发文章《“以房养老”重在提质》认为，发展“以房养老”对完善多层次社会保障体系、丰富养老保障资源而言，具有积极意义。展望未来，让真正的“以房养老”发挥作用，还有很多工作要做。与其他一些国家相比，我国开展“以房养老”还面临基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等环境和政策短板。在国家政策层面，我国需要将老年人住房反向抵押納入养老保障体系的制度安排之中，并提供相应的政策支持。在法律环境层面，《继承法》《物权法》《担保法》等相关法律还存在一些法律衔接的空白点，亟须修订相关法律条文。如果相关公司未来开发出更多的产品，也可能会遇到更多的法律难题，尤其是如果未来进入的保险公司数量增加、产品种类繁多，就有可能遇到很多其他法律问题。在舆论层面，媒体需要正确引导，对“以房养老”这个新生事物，既不要扩大它的适用人群范围，模糊其作为“小众产品”的面目，也不可因噎废食，将部分诈骗案件混同于正规的“以房养老”项目，吓坏了真正有需求的老年人。

链接：国外如何运作“以房养老”

美国：约九成按揭贷款由美国联邦住房管理局提供

20世纪60年代，美国开始尝试“以房养老”模式，经过几十年的发展，目前最为普遍的一种模式是：由美国联邦住房管理局提供倒按揭贷款。在这种模式下，贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准，同时，该贷款模式基本免除了老人的后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。

英国：房子无使用年限养老多借助保险

英国的“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房偿还贷款。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

日本：长期生活支援资金贷款

日本的“以房养老”模式大体可以分为政府主导型和民间参与型。政府主导的以房养老条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人可以将房产或地产抵押，然后从政府机构获得养老金。但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。民间参与的方式是由民间金融机构直接经营“以房养老”的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在65岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意。

新加坡：政府主导型和民间参与型以房养老模式

在新加坡，约有82%的人口都是居住在政府组屋里（其中80%拥有自己购买的住房，2%是租赁住房），退休者可以将自己的住房抵押给金融机构，并按月从该金融机构获得现金收入，而退休者本人仍可居住在自己的住房。新加坡的以房养老属于公益性质，其所有产品几乎都与政府密切相关。屋主可出租部分或整套住宅换取养老收入，也能以大换小获得差价，但不允许出售或抵押。因此，实施效果比较好。