浅析保障性住房发展与管理现状

王淑芳

摘要：自从1999年《城镇廉租住房管理办法》提出至今，我国的保障性住房制度逐步趋于完善，但仍然存在着许多待解决的矛盾与问题。本文将以位于山东省鲁西南的济宁市为例，剖析存在问题，提出发展建议。

关键词：保障性住房;实物配租;货币补贴

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0059-62 收稿日期：2019-06-15

济宁市位列全国70个大中城市之一，保障性住房建设与管理发展自2002年，2007年之前主要是以发放住房租赁货币补贴为主，实物配租为辅的形式，逐步发展至现在的以实物配租为主、发放租赁补贴为辅的住房保障格局。住房问题是重要的民生问题，关注保障性住房政策变化，加强保障性住房建设，完善保障性住房中选址及套内空间，那些保障性住房居住者们才能安居乐业。

1保障性住房政策变化

自从国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）提出了建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系以来，各级政府非常重视经济适用住房建设。特别是国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007] 24号），更是各地保障性住房发展的重要依据。其中规定，扩大廉租房保障范围，以发放住房租赁补贴和实物配租相结合方式，2008年底前，对符合保障条件的低收入家庭，做到应保尽保，并进一步明确了新建廉租住房套型建筑面积，控制在50平方米之内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。自此，各地政府将保障性住房建设作为解决中低收入家庭住房困难考核指标，每年拿出一定的划拨土地建设保障性住房，经济适用住房由开发企业投资，政府定价销售，廉租房由政府投资建设，实物配租的形式分配给符合条件的低收入家庭居住，并层层下达建设任务，层层签订目标责任书，形成层层包层层保的良好局面。

但是前述24号文的长期执行也带来了一定的僵化教条影响，各地改革保障性住房政策的呼声越来越多。日前，山东省住房城乡建设厅、省民政厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省税务局联合印发的《关于进一步推进城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》，于2019年6月1日起施行，此指导意见明确将符合住房保障条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房職工、稳定就业外来务工人员纳入住房租赁补贴的保障范围，以家庭为单位实施保障。同时还将加快信用体系在住房保障工作中的运用，建立健全申报材料真实性承诺机制，完善失信、违规行为认定标准和程序。对以不正当手段骗取、套取住房租赁补贴的，计入个人诚信记录，5年内不受理其住房保障申请，同时将相关信息推送到信用中国（山东）等诚信体系平台，实施联合惩戒。

2济宁市保障性住房建设和管理现状

近年来我国商品房的价格不断攀升，据易居研究院《2018年全国房价收入比报告》显示，2018年全国商品住宅房价收入比为8，相比2017年的7.7小幅上升，为近20年来第二高位，仅次于2009年。如此看来，中低收入家庭很难买得起商品房，只有依靠保障性住房保障住有所居。根据笔者掌握的数据：截至2018年底，济宁市城区共建设经济适用住房29508套，公共租赁住房（含廉租房与公租房并轨）25116套，另有2114户住保家庭采用政府发放租赁补贴的形式，租用社会闲置房源。按现有住房保障政策，凡申请人或申请家庭一人有城区户籍2年以上，家庭人均年收入低于上年度城区人均可支配收入80%（每个月不超过2460元），无私有住房家庭或有私有住房人均住房建筑面积低于20平方米，名下没有商业、办公、厂房等经营性房产，外来务工人员与用人单位依法签订2年以上劳务合同，并已参加城镇企业职工社会保险，用人单位为申请人缴纳社会保险费二周年以上，都可以申请公租房;经济适用住房申请人必须有城区户籍2年以上。

3保障性住房管理中存在的问题

3.1套内使用面积过小

因廉租房单套建筑面积控制在50平方米以下，公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下，若是上述面积的多层建筑，则2-3人家庭居住还没有问题，但高层建筑50平方米左右房源，公摊面积大，用于居住的使用面积就很难满足3人及以上家庭居住。在现实管理中，有少部分家庭因使用面积过小，难以居住而放弃，有的改为租赁补贴，有得继续轮候适合居住的房屋。

3.2住房租赁补贴发放率低

发放住房租赁补贴是解决中低收入家庭住房保障的方式之一，济宁市自2002年实行发放租赁补贴为主的形式对困难家庭进行住房保障，2007年之后，按计划每年政府投资建设廉租房和公共租赁住房，自此实行以实施配租为主，发放住房租赁补贴为辅相结合的形式，对低收入家庭进行住房保障，并且政府管理部门鼓励住房困难家庭采用补贴形式自行租赁社会闲置房源，并且明确规定按保障面积每平方米9元的标准进行补助，具体为：一人家庭补助20平方米，计180元;二人家庭补助40平方米，计360元;三人家庭补助50平方米，计450元;四人以上家庭补助60平方米，计540元。但是部分住保家庭考虑到租赁社会闲置房源，期限不好固定，并且大都是短期，经常搬家无归属感等因素，住保家庭选择租赁补贴形式少，严重影响住房租赁补贴的发放率。

3.3只进不退严重影响了公租房使用效率

根据政府的廉租房、公租房管理规定，租赁合同三年为一个周期，期满续签合同，必须进行资格复审，日常管理采取动态检查形式禁止转租转借，对复审、检查中发现不符合租住条件的住户及时进行清退，但在现实管理中，住保家庭一旦入住公租房或廉租房就很难退出房屋，管理部门只有采取法律诉讼和执行市场租金形式加以解决，影响了公租房使用效率，给管理部门的管理造成一定困难。

3.4远离市区的保障性住房存在空置现象

按济宁市的城市规划，有个别保障性住房小区远离市中心，周边教育、卫生、商业、文体、交通等公共设施不配套，生活不方便，增加了住保家庭生活成本，一些住保家庭考虑生活不方便或子女就学学校不理想等因素而放弃申请，导致了偏远保障性住房空置现象。

4保障性住房发展和管理的相关建议

4.1因城施策，一城一策

各地应区别不同类别的保障对象，其住房、收入、稳定就业年限等具体准入条件，由各市、县（市）住房城乡建设部门牵头，会同民政、财政、人社等部门研究确定。亦可结合公共租赁住房房源供需情况和保障对象意愿，灵活落实保障措施。补贴标准将由各地结合当地住房租赁市场的租金水平、保障对象的收入和财产状况等因素，合理测算并分档确定。

4.2适当增加公共租赁住房套型面积

随着城镇化不断加快，外来务工人员、新就业人员不断增加，特别是放开二孩生育后，目前公租房套型建筑面积50-60平方米，确实难以满足3人以上家庭居住，各地政府可以结合实际，适当增加公租房套型面积，建设一部分建筑面积在70平方米左右公租房，供3人以上家庭居住，2人及以下家庭可以供应50平方米左右房源，采取按人口数量配套不同面积住房形式进行实物配租。

4.3进一步完善住房供应体系

自住房制度改革以來，济宁市通过经济适用住房、廉租房、公租房、棚户区改造等保障安居工程，解决了大量城镇中低收入家庭住房问题。但目前只有大型城市可以建设限价商品房或公共产权房，中型城市还没有发展此种类型商品房，放开后将满足中低收入家庭购房需求，和“夹心层”家庭购房需求，那些完全无购房条件住户仍然由政府保障;基本形成租购并举、适应不同收入水平居民家庭支付能力的住房供应体系。既能控制房价过快增长，又能满足不同收入家庭住房需求，真正达到“居者有其屋”的目的。

4.4建立申请家庭准入审核平台

目前准入审核有多部门审查，收入审核由民政部门，住房审核归国土部门，户籍审查归公安部门，社保审查归人社部门，各部门的数据互不联网。为提高审核效率，建议成立各部门信息共享、数字化一体的信息平台，通过统一信息平台可以直接核查申请家庭成员的户籍、工作单位、收入、资产、房产、车辆、社保等信息，实现“让群众少跑腿、让数据多跑路”的“放管服”要求，提高保障效率。

4.5提高住房租赁补贴标准

根据市场租金水平，在现有补贴标准的基础上适当增加租赁补贴标准，让货币补贴比实物配租形式更有吸引力，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件家庭;根据各自的居住习惯、所需面积、工作地点、上学等因素自主租赁房源，同时，政府把实行租赁补贴的保障家庭同辖区常住居民家庭在入学、社保、民政等方面，享受同等政策，进一步提高租赁补贴发放效率。

4.6合理规划保障性住房所在区域

为方便住房保障家庭居住生活，建议按保障性住房所在城市建设总量区分，老城区与新城区布局比例为5：1。老城区实行多点布局，新城区特别是经济园区实行定点布局。完善公共设施配套，方便保障家庭成员工作、上学、生活等，降低生活成本，提高保障性住房使用效率。