探究发行保障性住房集合债推进新型城镇化健康发展

【摘 要】保障性住房是重要的民生课题，《十三五规划》《国家新型城镇化规划》对保障房建设的力度大幅加强。我国目前现有保障性住房融资模式尤其是县级政府存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。通过对保障性住房建设融资模式的探索研究，对试点发行保障性住房集合债的有益分析，进而对加快建设保障性安居工程，对改善民生、推进新型城镇化健康发展起到积极作用。

【关键词】保障性住房；城镇化；发展

一、城镇化进程中保障性住房建设情况

所谓保障性住房，主要指的是针对中等或低等收入的家庭，开展分类保障中所提供的限定供应对象、有一定标准及销售价格、租金标准的住房，其性质是社会保障性的。实际上这和商品性住房所相对的是一个概念。当前，我们国家保障住房可分成经济适用类住房、廉价租房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等五种保障形式。

二、几种我国保障性住房建设融资创新模式

1.建立发行集合债券、中期票据等融资渠道，推进房地产证券化。

房地产证券化有自己的特点，即风险不高、流动性比较大、付券款滞后性的特点。这样可确保保障住房资源的整合，快速筹集资金且在切割价值中，可以把风险分散，让多人一起承担。这样可以对保障性住房当中的公租房、廉租房收益回收时滞性的问题起到一定的解决作用。

因此其不容易灭失，因此有一定的案例性，这可确保投资者收益的案例。如果想要在保障性住房的构建中可以更加顺利运用房地产证券化需要对有关法规有所完善，构建完善个人信用体制，引进并且培养专业人才，对税收进行完善，对会计制度进行优化，最大限度满足房地产证券化需求。

2.发展REITs房地产信托投资基金，通过发行基金的方式募集公众投资者资金，是一种证券化的产业投资基金。这种投资发行风险低，有效疏导社会资金流动性过剩的现状。

实际运用过程中，需要对发行制度进一步完善，这样才能提升积极性，提升收益。一般来说，可以通过财政补贴的形式让REITs可达到一定收益水平。并且可考虑，把收益比较高的国有商业地产与REITs相整合，可以提升一定的总体收益并吸引更多人投资。信托资金有着极为成熟的动作团队、经验，可和保障房承建方一起合作，构建项目公司并负责保障房的建设，之后交由政府管理中心回购，项目公司收回投资并退出信托资金。

3.引入PPP模式，即公共部门与私人企业合作模式。PPP模式是以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作基本理念，政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。在项目的早期论证阶段，双方共同参与项目的确认、技术设计及可行性分析研究工作；对项目融资的可能性进行评估确认；采取有效的风险分配方案，把风险分配给最有能力的参与方来承担。强调政府在项目中的所有权，以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享。采用PPP模式可以有效降低整个项目的费用。民营企业参与项目的运营、管理和维护有利于提升建设和运营效率。为了保障PPP模式的顺利运行要建立健全法律法规，并形成有效监督机制，加强专业人才培养。

三、发行保障性住房集合债，推进县域新型城镇化健康发展

《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》第二十五章规定 创新城镇化资金保障机制规定：构建规范、透明城市建设投资、融资的制度。在完善法律、法规以及完善地方政府责任管理制度基础上构建地方债券发行管理、评级制度，可以让地方政府发行有关的市政债券并拓展城市建设融资渠道。对金融服务及产品进行创新，多渠道推进股权的融资，提升直接融资的比例。发挥当前政策性金融机构作用，研究拟定政策性金融专门支持政策，并且还要构建城市基础设施，住宅政策性金融的机构，这为城市基础设施以及保障性的安居工程构建所提供的透明、规范以及成本科学合理的融资服务。

国务院常务会议要求，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券。发改委研究推出县级城镇化集合债券（一般县级城镇化集合债由不低于3个县级政府投融资平台作为联合发行主体共同发行。该类债券兼具城投类企业债券和中小企业集合企业债券的特点，一般由地方发改委牵头，择优选择经济实力较强、盈利情况较好的县级平台公司），允许非百强县抱团发债。监管部门审批流程和发债门槛等方面，为新型城镇化建设相关产品“开绿灯”，近来新债推出的节奏明显比年前加快。

1.试点发行保障性住房集合债，拓宽县级政府融资渠道。按照现行规定，市政债与政策性金融债的发行层级较高，多集中于省、市两级，难以下沉到更为基层的地区。也就是说，这两个券种存在着令县级政府的融资出现断档。在创新融资工具方面，发行保障性住房集合债，拓宽了县级政府融资渠道，解决了供需不匹配的问题，和县级政府在改善城镇化基础设施建设、新城、老城建设并举、破解城市二元结构的旺盛融资需求。

2.试点发行保障性住房集合债，有效应对地方债务和建设投资双重压力。国家审计署2013年全国政府性债务审计结果显示，截至2013年6月底，我国县级地方政府负有偿还责任债务已达3.96万亿元，3年来年均增长率达26.59%，增速远高于省级和市级政府，县级政府偿债压力快速上升。中央城镇化工作会议以及中共中央、国务院发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》均明确提出加快中小城市发展，在新型城镇化精神指导下，2014年4月2日国务院常务会议明确要求加快棚户区改造，未来作为新型城镇化建设重点的县级城市仍将面临较大建设投资压力。

作者简介：

孔德明（1973—），男，辽宁法库人，中共法库县委党校，教研室主任，经济学高级讲师，辽宁省市场经济学会常务理事。