论我国居民住房可支付能力

张世涵

摘要：以实现让全体人民住有所居为目标，以房价收入比、剩余收入法、住房可支付性指数三种测度方法中的房价收入比进行测度，得出我国居民住房可支付能力较差，高企的房价不仅使普通百姓在解决住房问题过程中承担更大压力，而且进一步拉大贫富差距，造成国民收入结构失衡，对整个社会的协同发展形成阻碍。提高居民住房可支付能力，关键在于坚持“房住不炒”，完善住房市场体系。

关键词：居民;住房;可支付能力

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）02-0017-24 收稿日期：2019-01-03

自黨的十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以后，各级政府加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以期实现让全体人民住有所居的目标。为此，从房地产价格波动人手，研究我国居民住房支付能力尤为必要。

1我国房地产价格波动特征分析

1.1全国房地产价格波动状态

自1989年中国住房制度改革以来，房地产行业发展迅速，市场机制作用下的房地产价格也在持续波动。图1直观体现了1989年以来我国房价的变动情况。

从图1可以看出，从数值角度来看，1989年开始，我国房价小幅度逐渐上涨，除去1999年和2008年的两次金融危机，导致房价有所下跌，其余年份价格均上升。

从数据的相对额方面进行分析，不动产价格波动显著。自上世纪80年代末期，不动产价格涨幅逐渐增大，于1993年上升至波峰。追根溯源，这种现象表明城镇住房制度改革可以对我国经济发展产生强烈影响，甚至趋于泡沫经济化的方向发展;同时也说明宏观调控的不及时，政府缺乏有效的长期机制面对价格的波动。我国受东南亚金融危机的影响，房地产价格暴跌，1999年增长率首次出现负值，达到-0.48%的低谷。当进入21世纪以来，随着房地产市场的逐步成熟，同时政府相应的政策也开始逐步完善，房地产市场开始复苏，房价开始有小幅的上升，并在2005年再创新高。但是，当美国次贷危机爆发之时，房价又一次出现大幅度下跌，幅度达到-1.66%。2009年，过度宽松的财政、货币政策，使房价再次上涨，政府采取一系列监管政策。从那时起，房价大幅下降，房地产价格波动基本持平。在2015年中央经济工作会议上，去库存再一次被列入议程并且得到强调，住房供应政策方面，限购、限贷政策和货币政策开始放宽;金融政策方面，国家在不到一年的时间里六次下调存款基准利率，中长期贷款利率一度降至4.9%，2016年一二线城市房地产价格暴涨。由此可见，我国房地产价格浮动范围较大，震荡频率较高，说明有多种因素影响着房地产。

1.2不同地区房地产价格波动状态

由于我国幅员辽阔，不同区域有着很大的差别。本文将全国分为东、西、中三部分，并从三部分中选出最具代表性的省市分析房价走势和波动情况。表1给出了所选省市的房价增长率数据。

从绝对价格方面来看，经济水平是否领先与房地产价格的高低呈正相关的趋势，由于东部沿海在国家政策引导下，率先进行改革开放，经济发展也是最快的，这一切对房价产生激励，导致东部地区房地产价格最高;而中、西部地区价格略低且相似，主要源于中、西部地区经济发展相对滞后。于是，国家推行了很多相应的调控政策，意在遏制东部地区房价的涨幅过大，增速过快，同时大力实施中部崛起战略和西部大开发战略，以提升中、西部地区的经济水平。

从代表省份的数据来分析，与前文的分析结果一致，房价的总体水平仍然是在稳定地上升，并与当地的经济发展水平保持一致。其中东部北上广一线城市房价最高，中西部房价较低，差距也小。以2001年的房地产价格数据作分析，北京为16852元/平方米，上海为14603元/平方米;而中、西部仅为东部的30010，如表1所示。

1.3房地产价格波动对居民住房支付能力的影响

从相对性方面来看，住房支付能力可理解为住房的实际价值与家庭收入之间的相对关系，支付能力强就说明支付住房费用不会带给该家庭过大的经济负担，两者的相对比率是处于合理范围之内的。在银行发放住房抵押贷款或是评估住房销售市场支付能力时会用这种定义来执行操作。

从主观性方面来看，家庭在住房决策中的重要性是受住房支付能力决定的。在经济学的基本假设，即理性人假设下，各个家庭在进行选择时都追求其效用最大化，然而受限于实际家庭经济能力，可供各个家庭考虑、选择的住房不一样，但无论如何，家庭都会在现有经济条件下做出最适合自己的最优决策。住房支付能力不存在一个通用范畴，不能脱离个体决策以满足社会需要。同时，这也为用最大比率法和住房货币标准化下的预算法定义奠定了基础。预算法是基于收入直接定义支付能力的方法。通常情况下，社会最低物质水平是以人们满足日常生活的必需品及服务的总和为标准，在这个标准下，所有家庭要想满足基本生活需求，则家庭收入必须高于最低预算标准。预算首先要计算家庭食品支出，然后再对满足最低生活标准所需要的货币量进行计算。

2住房可支付能力的测度方法

住房可支付能力的测度方法有多种，本文主要从对房价收入比、剩余收入法、住房可支付性指数三种测度方法中，选择房价收入比予以分析。

2.1房价收入比

房价收入比（House Price to Income Ratio，PIR）是国内外通用的衡量人们住房支付能力的常用指标。它的国际通用定义是：“居民住房市场价格的中位数与居民家庭年收入中位数的比值”。发展中国家正处于城市化快速发展时期，其对应的房价收入比区间为4-6;发达国家基本进入后城市化阶段，其对应的房价收入比区间为2-4。因为中位数不易获取，故我国通常采用平均数代替中位数计算房价收入比，具体计算方法如下：

房价收入比=商品房平均单套价格/家庭平均年收入

2.2剩余收入法

剩余收入法（Residual Income Affordability，RIA）是居民的收入除去满足家庭基本生活条件支出以外的剩余收入供居民支付住房的能力。其具体计算方式为家庭收入中扣除必需的基本生活消费支出后的剩余收入与住房成本之间的差额（即：RIA=剩余收入-住房成本=（家庭可支配收入-基本生活支出）-等额还贷额），足以偿还房贷。家庭的住房消费使家庭经济承受较大压力，为了偿还房贷只能被迫减少其家庭基本生活支出，这也就形成了所谓的“住房致贫”;若RIA为正值，则证明家庭的剩余可支配收入足以支付房贷金额，家庭的住房支付能力较强，完全可以承担起当前的住房消费。

2.3住房可支付性指数

住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI）是由全美房地产经纪人协会（National Association Of Realtors，NAR）创建的一个指数，该指数综合考虑了房价、家庭收入、贷款利率及期限、住房消费上限占比等诸多因素对住房支付能力的影响。其国际通用计算中采用的是相关数据的中位数，而本文依然用均值代替了中位数，其具体的计算方法为：

HAI=家庭月平均收入×住房消费上限比例/抵押贷款等额月平均还贷额

3以房价收入比测度我国居民住房可支付能力

3.1测度方法的选取

实际操作中，一些住房支出相关数据无法直接获取，比如住房抵押贷款等额月平均还贷额。这时可以先假设购房首付比例、贷款年限、贷款利率等条件，然后通过主观赋值估算月还款额，通过这种方法得到的数据主观性过强，不能有效反映真实的住房支出款项，也不能据此衡量家庭支付能力。相对而言，国内学者使用频率最高的指标是房价收入比指标，这个指标是基于比率法的各种住房支付能力测度指标中不需要过多参数的，利用传统比率法数据更容易获得，计算方法也更加简便，不但适用于宏观测度住房可支付能力，还可用于分析家庭层面的住房消费决策。因此，本文采用房价收入比测度住房可支付能力。

房价收入比虽有一定的局限性，但相较于另外两种指标，房价收入比的构造上较少采用主观赋值。房价收入比的一般公式为：

房价收入比=人均建筑面积×住宅商品房平均销售价格/人均可支配收入

大部分国家或地区都会采用房价收入比来衡量住房支付能力，无论各行各业要分析、预测还是评定当前的房地产市场情况，都会采用房价收入比这一指标。该指标实质上是体现某一国家或地区的土地价格与劳动力价格的比例关系。土地与劳动力要素的资源禀赋因地而异，因此评判一个国家或一个地区房价合理与否的标准时，不能简单用某一个国家或地区的房价收入比来作为参照。

3.2宏观层面的测度

国家统计年鉴中的数据是对城乡居民家庭抽样所得，在数据调查过程中考虑了当地的流动人口，最终得到的数据是城镇居民家庭人均建筑面积，但是，不能体现城镇居民的实际住房水平，甚至会导致房价收入比偏高;而采用住建部统计的人均建筑面积更符合实际，因为它是直接用總建筑面积除以实际居住人口得到的。鉴于住建部统计只有2006年以前的数据，所以要求在其数据基础上进一步估算其余研究年份的人均建筑面积。本文所采用的估算公式为：

人均建筑面积=∑当年城镇新增住房销售面积×（1-折旧率）+基期住房存量/当年城镇人口

计算过程中，以2006年的人均建筑面积乘以当年居住人口数得到基期住房存量，用当年的城镇实际住房销售面积替换掉新增建筑面积进行计算。传统理论将每年折旧率定为2%-3%，本文定为3%估算人均建筑面积指标。以此类推，基期值均为一年以上的数据，然后计算出所要年份的人均建筑面积，如表2所示。

总之，房价收入比应该与房地产市场的变动趋势一致。我国在1998年至2002年，由于处于取消福利分房的初期阶段，整个住房市场并不活跃，为使居民住房需求进一步增加且更为主动，政府便开始通过一些金融政策来刺激住房市场的供给，包括提高银行贷款额、降低贷款利息、延长还款期限等措施，这一阶段人民的住房支付能力较强;之后我国房价开始快速走高，房价收入比也随之迅速增大，直到2005年达到房改后的最高值7.78;2005年以后，政府相继出台了很多调控政策，在2008年遭遇金融危机后，房价的增长势头急转而下，房价收入比也随之下降;2008-2009年，我国发布了新一轮的住房调控政策以期促进房地产市场的发展，由此，房价再次上涨，房价收入比回升至2006年的水平;2009-2014年，政府又采取调控措施抑制房价的过快增长，这些调控政策对改善居民的住房支付能力产生了一定作用，房价收入比下降;2014-2015年，房地产市场发展趋缓，房价收入比有较小幅度的回升，2016-2017年，房价暴涨，不仅使房价收入比大幅度升高，而且难以反映该阶段住宅市场的分化。

世界银行对合理的房价收入比区间进行了界定，认为发达国家应保持在1.8-5.5之间，发展中国家合理的房价收入比则通常在3-6之间。我国为发展中国家，而房价收入比一直保持在6以上，在近两年甚至达到了11.75。虽然我国国情与其他国家不同，但房价收入比比国际合理标准区间高出近两倍仍然说明我国居民住房可支付能力较差。

4结论与对策建议

4.1结论

（1）通过实证对房地产价格波动状态进行分析。从区域层面看，房价惯性在东、中、西部地区均显著影响当期房价;城镇化率对房价的影响在东部最强、中部次之，西部不显著;收入水平、第三产业占比和土地价值则对中部地区的房价影响最强、东部次之、西部不显著;住房建设成本仅在东部地区显著;房地产企业投资额仅在中部地区显著。从时序变化来看，实证结果基本印证了房地产周期变化规律（短期看金融、中期看土地、长期看人口），在各时序阶段均有影响房地产价格变动的主导因素。

（2）在所选取的样本时间范围内可以看出，我国住宅市场在此时间段内存在着显著的羊群行为;随着时间的推移，不论政策宽松还是紧缩，羊群行为的程度都呈现出越来越严重的趋势。这说明我国宏观调控政策的边际效应正在递减，由于宏观调控政策的波动性与不明确性，大众形成了“房价还会上涨”的预期，需求随政策变动而变动，从而加剧了房地产价格波动。

4.2对策建议

（1）完善“租购同权”政策，深化租购并举制度。我国房价已超出合理水平，存在较大的金融风险。建议加快住房新制度建设，维持住房租赁市场和住房销售市场发展之间的平衡，持续推进租赁市场发展。就我国租赁现状以及城镇居民对房屋所有权的过分看重和对租赁住房的刻板印象而言，租赁市场发展首要解决的问题即是实现租售同权，保证租赁群体的合理地位，稳定租赁群体长期居住预期，以租售同权推进租购并举，同时建立健全租赁市场法律法规，为“租售同权”提供必要的法律保障。我国政府应结合现实国情，借鉴国外经验，引入住房租赁法律体系，明确租赁合同的法律规定、纠纷处理方法，规范租赁行业秩序，继续丰富完善租赁市场法律体系。

需要特别强调的是，实现公共服务的租售同权，应以稳定租赁主体长期居住预期为基础。实现租购并举，保持政策的长期稳定性，大力推进住房租赁市场建设，通过“租售同权”稳定常住人口甚至是户籍人口数量，建立稳定租期和租金等方面的制度，以稳定租赁群体长期居住的预期，而不仅局限于公民基本权利的“租售同权”真正实现城镇化以人为中心的目标。城镇居民“住有所居”，不是仅仅满足租赁群体的住房需求，还需要满足其在公共服务方面的需求。公共服务方面的“租售同权”并不意味着产权人和租赁人在教育、医疗、社会保障等方面的待遇同一化，而是强调平等地享受基本公共服务。在国家统一领导下，各城市政府应根据现实状况，制定相应的城市发展政策，逐步实现基本公共服务均等化，尤其重视公共政策的托底性。深度“租购同权”，从单向权利到多项权利，确保承租人和产权人在教育、医疗等多项公共服务权利方面，享有平等的“市民权利”和“市民待遇”，最终建立起房地产市场健康发展的长效机制。

（2）深化土地供应制度改革，破除城镇化发展的体制障碍。源于地方政府对“土地财政”的强依赖，可通过调整土地供应策略解决“土地财政”所带来的问题。应在分析我国当前房地产市场发展现状的基础上，基于土地供应的时空演化特征，建立土地供应与房地产市场价格反馈的耦合机制。在科学规划的基础上，结合相关统计数据，构建土地供应的数量、结构、价格和方式影响房地产成交量及价格的模型，进而強化政府对城市土地和房地产市场的宏观管理及正确决策，以实现房地产调控预期目标。

为提高土地利用效率，真正发挥土地对市场的调节作用，需要切实提高土地的有效供应。一方面，可分批次供地。在满足基本开发需求的前提下，将大面积土地切割成若干小地块分期、分批供应。这样既有利于减少房地产市场垄断，又能够提高土地开发投资速度，缩短从土地供应到住房供应的时间，进而能够在一定程度上稳定地价。另一方面，可对土地出让设置前提条件。对于普通商品住宅项目，明确套型限制、容积率、开工及竣工时间等规划、建设和土地使用条件，以确保政府提供的土地能及时投放市场，形成有效供给。

调控房价不单单从调节土地供应入手，调节市场供求和市场预期也很重要。在明晰土地供应和房价的相互作用机理的基础上，通过制定科学的土地供应计划，明确土地供应的数量、结构;完善土地“招拍挂”制度，防止出现“价高者得”引发的“地王”现象;逐步加大保障性住房建设，强化土地供应的监管力度，使得政府的保障职能和监督职能得到充分发挥。需要明确的是，房价的真实增长源于宏观层面的经济发展和微观层面的人口增长、居民收入增加，而基于利好预期带来的大量投资需求则会引起房价“虚高”，必须将其排除。有针对性地打击各种投机行为，确保房价平稳增长、土地市场健康发展。

（3）灵活使用货币调控政策，探索利率市场化改革方案。银行贷款利率与房地产价格呈显著相关关系，因此，只有资本市场的相对稳定，才能实现房地产市场平稳健康发展。为防止房地产金融风险的发生，当金融市场中可能扩大风险的不稳定因素增加时，政府相关职能部门应采取合理的货币调控政策对金融市场进行强干预，进而起到稳定房地产市场的作用。例如，央行可以借助银行间同业拆借市场和公开市场业务操作等手段，改善市场中货币的供求状况，进而起到稳定利率水平、降低金融市场风险的作用。合理的利率水平有助于推动房地产市场的发展，使得房价调整到合理区间。此外，加强对金融市场和房地产市场的监管力度也十分必要。

（4）完善现有税收体系，全面推进房地产税改革。房地产企业的税收负担显著影响着房地产价格的变化。我国现行的房地产税收体制在立法层次、计税依据、税负和税种结构等方面存在诸多问题，对房地产税收的功能发挥影响甚大。因此，应充分考虑我国征收房地产税的初衷，对现行房地产税制进行完善修正，简化税种，避免重复课税，降低房地产业的整体税负，逐渐形成一套科学合理、完整有效的税收制度。就我国目前房地产的税收体制而言，纳税人包含房地产企业及个人等，各类纳税人需缴纳多种类型的房地产税负，税种繁杂且有众多收费项目。这样的税收体制导致整个房地产税制处于混乱状态，税种交叉重叠现象突出，税收结构不均衡，且征收成本高，不利于我国税制改革与健康发展。消除征收重复税种和不合理收费现象，或可合并同类税种，降低整体税负水平。

（5）适时推动产业结构合理布局，促进房地产市场结构优化。应通过匹配产业与就业政策，实现房地产市场结构优化。一直以来，产业结构优化升级和经济协调发展依赖于产业政策的实施。然而由于我国政府主导型产业比重较大，“政策失灵”现象普遍。对此，中央经济工作会议提出了“产业政策要准”的要求，在推行产业政策时要因城施策。同时，在制定人口与就业政策时，地方政府必须确保这些政策符合城市发展的阶段性特征。