外籍人士投资泰国房地产相关政策研究

赵天昊

摘要：随着“一带一路”战略的推进和国内投资者海外资产配置需求的提升，泰国公寓由于其总价低、永久产权、无房产税等特点逐渐成为中国投资者的热门海外投资标的。研究表明，泰国法律一般只允许外籍人士和法人在泰国投资公寓，不能投资土地，并规定不动产租赁期限最长为30年。对于外籍人士与泰国籍人士结婚以及外籍人士在泰国的财产继承方面也有着较完善的规定，防止通过婚内财产转移和继承的方式获取泰国土地。在交易费率计算方面，泰国公寓交易中所得税税率是阶梯式的，计算方式较为复杂。

关键词：泰国地产投资;泰国公寓法;泰国土地法

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）06-0019-27 收稿日期：2019-04-03

近年来，中国投资者海外不动产投资需求逐步增加，从投资金额来看，2009年至2016年，中国资本投入海外房地产的金额由6亿美元增长至383亿美元，年均增长率达100.86%。目前国内投资者投资海外不动产主要有四种需求：一是作为全球大类资产配置的投资需求;二是度假养老需求;三是移民需求;四是海外留学需求。泰国房产兼具满足投资需求和养老度假需求的特点，根据中国旅游研究院与携程旅游大数据联合实验室共同发布的《2018年上半年出境旅游大數据报告》，我国公民出境旅游目的地国家不断增多，2018年上半年出境游人次达到7131万人次，相比2017年同期增长15%，其中泰国位居最受中国游客欢迎目的地。根据泰国官方发布的2018年上半年旅游统计资料显示，入境游客总数突破1948万，同比增长12.46个百分点，中国是泰国最大的客源国，游客总人数达593万。中泰铁路预计于2020年全线通车，完工后的中泰铁路从泰国东北部地区的廊开府，直达曼谷，还将借助中老铁路接人中国，届时昆明到曼谷实现“朝发夕至”，对两国旅游业的刺激不言而喻，同时对泰国的经济发展也有促进作用。泰国公寓由于永久产权、无房产税、总价低等特点，逐渐成为中国投资者的热门投资目的地。目前很难找到比较完善的有关外籍人士投资泰国房产相关政策研究的中文资料，本文对外籍人士投资泰国房产的相关政策和法律做了梳理和研究，并详细分析了公寓交易的税费计算，有助于中国投资者进行海外不动产投资决策，也希望对研究东南亚国家不动产法律体系的学者有所帮助。

1泰国司法及投资环境概览

泰国涉及到外籍人士投资该国房地产相关的法律主要包括《民商法典》（Civil and Commercial Code）、《土地法》（Land Code Act）、《公寓法》（Condominium Act），以及与交易成本有关的《收入法典》（Revenue Code），与外资设立企业相关的《外资企业法》（Foreign Business Act）、《投资促进法》（Investment Promotion Act）等。

根据世界银行发布的营商环境报告显示，泰国经商投资环境较为友好。为吸引国际资本投资，泰国政府制定了较为明确的投资政策和一定的税收优惠方案，并且不断加强基础设施建设。根据泰国投资促进委员会（BOI）发布的7年投资促进战略（2015-2021），对于高科技企业投资项目的科技含量或对产业链具有重要作用的配套产业，企业可享受不同的优惠政策，而且还规定了额外优惠权益，即按照项目价值，投资、开支的比例增加免企业所得税的期限;人员方面，给予了超级产业集群投资商的国际顶级专家人才长期居留权等权益。

政治风险是外国投资者投资泰国面临的首要风险，泰国是世界上政权更迭周期最短的国家之一，从泰皇普密蓬登基至2001年，泰国共发生19次政变，成功13次，20任总理共组建了48届政府内阁。2001年国会选举他信担任总理，2005年再次当选。2006年军方发动政变，他信下台，之后泰国政府又更换了6位首脑，直到2014年军方接管政府。政府执政时间过短，使政策和相关协议受到考验，新一届政府上台后可能会根据自身利益来对外商投资项目进行评估，之前达成的合作协议可能会中断。

除了政治风险外，泰国的廉政建设也有待提升。根据国际反贪污组织“透明国际”公布的2017年“全球清廉指数”，泰国排名第96位，较2016年的101名有所提升，但仍属于腐败较为严重的国家。除了新加坡，东南亚国家整体的廉政建设水平都不高，对于偏保守的国际投资者吸引力较差，但是考虑到低人力成本和快速发展的经济，低端产业链向东南亚地区转移的趋势仍在进行中。

总体来说，国际投资者拟投资泰国前，应充分评估所投资行业和区域的政治环境、投资政策等，应谨慎考虑政策风险较大的行业。泰国可以划分成3个投资区域，每个区域的招商政策和力度、人均收入水平与基建水平差别较大，要根据所从事行业进行恰当选择。投资后还要关注投资项目的本土化战略，通过雇佣当地人即可以降低人力成本，还可以加强与当地社会的融合，有助于企业在当地树立良好口碑，降低当地人的排外情绪。

2外籍人士投资泰国房地产相关规定

根据泰国土地法和公寓法，一般情况下，满足条件的外籍人士可以在泰国投资公寓，不能投资土地，但可租赁土地并投资土地上的房屋。在获得内政部部长（Minister of Ministry of Interior）许可的情况下，满足条件的外籍人士可在指定区域投资土地。

2.1投资公寓的要求

目前泰国有两种公寓，一种是遵照公寓法经土地部（Land Department）注册许可的公寓，该公寓每个单元（unit）都是独立产权;另一种是未经土地部注册许可的公寓，该种公寓单元没有独立产权。从外观来看这两种公寓没什么区别，但在法律保护上它们相差甚远。经土地部注册的公寓必须符合《公寓法》中相关要求，例如对每单元所有权、共同区域的共同所有权以及单元所有者共同管理公寓等权利的要求。未经土地部注册许可的公寓则没有特定的公寓法规约束，公寓所有者只销售公寓的使用权，交易结构多种多样，从分时度假方案到单纯的公寓租赁，再到结合控股公司股权的租赁，不一而足，所以投资者在投资此类公寓时需进行深入研究，包括详细的交易结构、公寓管理制度，以及维护和管理公寓产生的财务成本，这种类型的公寓常见于芭提雅、普吉等旅游地区。值得关注的是《民商法典》第538条规定，超过3年的不动产租赁应当去当地土地部门注册，否则只受法律保护3年;第540条规定，财产租赁不得超过30年，并且租赁合同将于承租人的死亡而终止，法律上并没有给予承租人的继承人可继承租约的权利。有些开发商会在租赁合同上写明租赁期限超过30年，但是租约超出30年的部分实际上是不受法律保护的，同时还要关注是否经土地部门注册。

本文主要探讨具有产权的不动产投资，所以下文中公寓均指经土地部注册许可的公寓。目前泰国法律对外籍人士投资公寓的主要限制包括投资资格和面积比例。

根据《公寓法》第19条，满足下列条件的外国自然人和公司法人可在泰国购买公寓，目前在泰国购买公寓的大都是符合第5条的外籍人士：

1）外国自然人根据《移民法》（Immigration Act）获准在泰国居留;

2）外国自然人根据《投资促进法》获准进入泰国;

3）《土地法》第97条和第98条规定的公司法人，依照泰国法律登记为公司法人;

4）根据国家执行委员会第281号公告（现行《外商投资法》（Foreign Business Act）第4节）规定为外国公司法人，并根据投资促进法获得晋升证书的法人;

5）被法律视为外籍人士的自然人或公司法人，将房款等值外币汇人泰国或使用其在泰国开立的泰铢账户或外币账户取款，以支付房款。

在上述第5款中，外籍人士将外币汇人泰国，可在银行开具FET表（Foreign Exchange Transactionform），作为满足公寓购买条件的证明材料，在实际操作过程中一般由房产开发商或中介协助办理。泰国银行法规规定了FET表作为报告泰国境内银行与非银行间客户的外汇交易（包括买卖外汇、汇人外汇以及撤出外汇离境）的正式文件，并且可以证明外币汇入了泰国以及转换为泰铢。FET表由有资格的金融机构（主要是银行）出具，表格一般包含外汇金额、泰铢金额、汇款方、收款方、汇款用途等信息，如果用于购买公寓表格上还应有购买人名称。值得注意的是，如果外籍人士直接将泰铢汇到泰国，泰国银行将不能开具FET表。FET表除了在购买公寓时需要用到，外籍人士出售公寓后想将资金撤出泰国，在向银行提出申请时还需要购买房产时资金入境的FET表，所以外籍人士在投资泰国房地产后应妥善保管资金入境时银行开具的FET表。

除了对外籍人士购买公寓资质方面的要求，泰国《公寓法》还对外籍人士持有公寓单元的比例进行了规定。每栋公寓中，符合条件的外国自然人或法人所持有的单元面积不超过该公寓内所有单元面积的49%，剩余的51%面积必须由泰国自然人或法人持有。但是对于出租公寓，泰国法律没有对外籍人士承租的面积比例进行限制。

2.2投资土地的要求

目前外籍人士或法人要投资泰国土地，理论上可行，根据2002年修订的《土地法》的第96条规定应主要满足以下条件：

1）总投资不少于4000万泰铢，投资期限不少于五年;

2）必须从内政部部长处获得许可;

3）投资的土地应位于曼谷大都市（Bangkok Metropolis）、芭堤雅市、苔莎班市或根据城乡规划法（Town and Country Planning）指定为居住区的地区，并且不得在军事安全区内;

4）获准取得该土地的外籍人士，自土地取得登记之日起2年内未使用该土地居住，总干事有权处分该土地;

5）投资的款项可用于购买泰国国债、泰国国民银行债券、国企债券或财政部担保资本或利息的债券，或投资于解决证券交易所法所规定的金融机构问题的财产共同基金（property mutual fund）或者共同基金（mutual fund），以及投资于依法获准投资的法人股本等。

《土地法》第87条规定了外籍人士可投资的土地面积，如用于居住用地每户不超过1轨（1600平方米），商業用地不超过l轨，工业用地不超过10轨，农业用地不超过10轨等。

实际上，一些外籍人士不满足投资泰国土地的条件，但以泰国人作为代理人的方式获取土地从而实际控制土地，这种行为是违法的。泰国政府发现这种行为之后，一是依法对获取的土地进行处置，二是会追究违法人员的法律责任：

1）依法处置土地的措施。根据《土地法》第94条和第96条，如果外籍人士非法获得土地或以泰国人作为外籍人士的代理人获得土地，他/她应当处置其占有的那部分土地，处置期限由土地署署长（Director-Ceneral of Land Department）指定，一般不少于180天，不超过一年。逾期未处置土地的，土地署署长有权处分该土地。

2）违法人员的量刑。对于泰国人作为外籍人士的代理人获得土地的，一是根据《刑法》第267条，罪犯由于在官方文件中提供了虚假陈述的信息记录，应当处以不超过3年或罚款不超过6000泰铢或是监禁刑;二是根据《土地法》第111条规定，外国人非法取得土地的，处20000泰铢以下罚款、2年以下有期徒刑或两者并罚，根据《土地法》第112条和第113条，作为外籍人士代理人而取得土地的泰国人，处以不超过20000铢的罚款或不超过两年的监禁或两者并罚。

总体来看，外籍人士合法的投资泰国土地难度非常大。笔者在网上看到有人宣传通过泰国代理人的方式来投资土地，并可在土地上新建房屋，相比公寓而言，这种根据自己需求来建别墅的方式或许可以获得更好的居住体验，但是从资产安全方面进行考虑的话，笔者不建议以此种方式投资泰国房地产。

2.3投资土地上的房屋

不拥有土地所有权的外籍人士可以投资泰国土地上的房屋。一般情况下，外籍人士可以向泰国人租赁土地并购买土地上的房屋，这涉及到表上产权（Superficies Property Rights）的概念，泰国法律允许表上产权，即土地和土地上房屋的所有权相分离。表上产权涉及到的土地和房屋必须进行登记，并且只能在土地部门管理的土地上创建。表上产权与公寓的永久产权不同，依赖于土地的租约，表上产权和租约的期限不能超过30年，30年之后必须重新签订。当出售具有表上产权的房屋时，必须向当地土地部门注册，并缴纳相关税费。

外籍人士也可以租赁土地后，在土地上新建房屋并获取房屋的表上产权。新建房屋需要获取建筑许可证，在出售房屋时也需要有房屋的建筑许可证，没有建筑许可证的房屋可能是违章建筑，不能通过相关注册手续。《建筑控制法》对违章者处以重罚甚至监禁，发现违章后，当局有权发出停工令，并要求在合理的时间内纠正建筑物的违章部分。如果不能纠正，当局有权命令拆除。总体来说，建筑许可证是土地租赁方拥有该建筑的证明，该建筑不属于土地所有方，而是属于土地租赁方。

所以外籍人士要投资泰国土地上的房屋时，应关注以下几点：

1）地契的类型，根据泰国土地部发布的地契相关规定，只有Nor.Sor.3.Gor、Khor和ChanotP地契类型的土地才可以合法租赁用来建筑房屋。其他包括农业用地（SorKorNung）、临时所有权（Nor Sor Song）、土地改革会分配的土地（SorPorGor.4-01）等很多类型地契的土地都不能进行租赁，从而不能投资土地上的建筑。

2）土地租赁和表上产权的获取是否经过正确的注册程序，以获得法律保护。

3）土地所在区域是否有对建筑类型和建筑用途的限制。

4）地契是否已经登记了成为了债务的抵押物或担保品。

5）土地是否受任何允诺或协议、法院命令或其他判决或法令的约束。土地所有者是否参与法院或破产/破产程序提起的任何诉讼。

6）土地是否已纳入政府征收土地征用计划。

7）房屋卖方没有宣称想要将土地捐献给公众或某团体及个人的行为。

总体来说，外籍人士投资公寓的话，相关土地手续合法性的审查由公寓开发商实施，投前评估较为简单，如果通过租赁土地等方式投资土地上的房屋，需要考虑多重因素，以防范风险。

3投资公寓的相关税费计算

在泰国，不动产转让税是泰国政府征收的税种，在转让公寓所有权时向当地土地局支付，具体涉及转让费、印花税、所得税（个人或公司）和特定营业税（如适用）。

投资公寓所缴纳的税费的计算可分为投资新的公寓和投资二手公寓。

开发和销售新的公寓必须遵守政府的规定。其中泰国公寓合同规则（Thailand Condo Contract Regulation）规定了买主在购买新公寓时不能支付超过2%所有权转让费的一半，所有与所有权登记和转让有关的其他税费必须由开发商支付。在泰国，公寓开发商试图将转让成本转嫁给买方，这是很常见的，但实际上是不合法的。

投资及销售二手公寓的税费，泰国政府并没有规定，主要靠买卖双方协商。整体税费如下：

对于泰国公司拥有和出售的公寓，一般情况下必须缴纳3.3%的特定营业税，而不论其拥有年限如何，不需缴纳印花税。转让费的费率为2%，税基为政府评估价。公司所得税扣缴率以卖出价值和评估价值的孰高值的1%为准。

对于个人出售的公寓，如果缴纳了特定营业税，不需缴纳印花税，其中个人持有公寓低于5年卖出的，需缴纳3.3%的特定营业税，特定营业税的税基为政府评估价和出售价格的孰高值，印花税的税基为政府评估价。转让费的费率为2%，税基为政府评估价。个人出售公寓所得税计算较为复杂，所得税率为累进式，计算步骤如下：

1）根据公寓持有年限查询减免比例，若公寓持有年限带有小数的，则进位处理，例如持有2.3年按照3年计算：

2）计算应纳税收入：

应纳税收入=出售价和政府评估价的孰高值-政府评估价×减免比例

3）计算年均应纳税收入：

年均应纳税收入=应纳税收入÷公寓持有年限

4）计算年均所得税：

年均所得税=年均应纳税收入×累进式所得税率（按照累进式税率计算方式计算）

累進式所得税率如下：

5）计算所得税总额：

所得税总额=年所得税×公寓持有年限

下面举例说明在泰国出售二手公寓相关税费的计算。

1）公寓出售方为个人

公寓出售方为个人，持有公寓5.5年，实际出售价格为800万泰铢，该公寓的政府评估价格为600万泰铢。

转让费为政府评估价×2%=600万×2%=12万泰铢。

由于持有超过5年，收取印花税不收取特定营业税，印花税为实际出售价格×0.5%=800铢×0.5%=4万泰铢。

在计算所得税时，公寓持有5.5年按照6年处理，根据累进税率表，个人所得税减免比例为60%。应纳税收入为（出售价和政府评估价的孰高值-政府评估价×减免比例）=800万-600万×60%=440万泰铢。年均应纳税收入为应纳税收入÷公寓持有年限=410万÷6=73.33万泰铢。按照累计税率方式计算年均所得税为（15-0）万×0+（30-15）万×5%+（50-30）万×10%+（73.33-50）万×15%=6.24万，合计所得税为年所得税×公寓持有年限=6.24万×6=37.44万泰铢。

根据计算，该个人持有的公寓在交易时买卖双方合计缴纳税费为12万转让费+4万印花税+37.44万所得税=53.44万泰铢。

2）公寓出售方为公司

公寓出售方为公司，持有公寓5.5年，实际出售价格为800万泰铢，该公寓的政府评估价格为600万泰铢。

转让费为政府评估价×2%=600万×2%=12万泰铢。

公司出售公寓需缴纳特定营业税，不缴纳印花税，特定营业税为政府评估价和出售价格的孰高值×3.3%=800万×3.3%=26.4万泰铢。

公司出售公寓的所得税按照卖出价值和评估价值的孰高值的1%为准，即所得税为800万×l%=8万泰铢。

根据计算，该公司持有的公寓在交易时买卖双方合计缴纳税费为12万转让费+26.4万印花税+8万所得税=46.4万泰铢。

由于政府并不是每年对房价进行评估，在房价平稳上涨阶段，一般政府评估价都会低于实际成交价格。从交易费率上来看，如果长期持有公寓并预期公寓价格上涨的情况下，由于公司出售公寓所得税均按1%缴纳，而个人出售公寓所得税按累进制计算，总体上以公司名义持有公寓在交易税费上更划算，但考虑到设立公司会产生经营成本，如果投资公寓的总金额较少的话，以个人名义投资更为方便，如果投资金额较大的话，以公司名义投资公寓在交易费用上更有优势。

4外籍人士与泰国人结婚的房产政策

泰国法律对与泰国人结婚的外籍人士在土地所有权方面有着很严格的规定，防止通过以夫妻共同财产和婚内财产转移等形式使外籍人士获取泰国的土地所有权。

在1999年颁布内政部条例（Letter Mor.Thor0710/Wor.792 dated March 23，1999）之前，由于没有相应的注册程序，与外籍人士结婚的泰国人也基本上失去了在泰国获得土地的权利。该条例颁布之后，与外籍人士结婚的泰国人可以获得土地所有权，但婚内取得的土地所有权必须划分为泰国配偶的个人财产（参照《民商法》第1471、1472条），外国配偶仍然不能拥有土地所有权。泰国配偶可以独立处置该个人财产，不需要经过外国配偶的允许。

对于外籍人士可以投资的公寓，外籍人士与泰国人结婚后，可以将公寓划分为夫妻共同财产或外籍人士的个人财产，但外籍人士需满足公寓法第19条规定的条件，并且所购买的公寓必须划分为不得超过49%公寓总面积比例的外籍人士持有房产中。

虽然外国配偶不能获取土地所有权，但可与泰国配偶签订协议获得土地及房屋的用益物权（usufruct）（详情见《民商法》第1417条至第1428条）。用益物权是不动产物权的一种形式，是不动产本身的一种负担，而不只是合同约定的权利，通常是用来保护外国配偶的合法权益。用益物权不赋予受让方出售财产的权利，但用益物权赋予方可以在用益物权期满前出售财产，财产出售之后用益物权不终止，用益物权受让方可以继续使用土地及房屋。用益物权的最长期限为30年，用益物权在约定的期限届满或受让方死亡后终止，用益物权不能继承给受让方继承人。受让方必须像正常人对待自己的财产一样适当维护财产的安全和完整，如果财产因受让方的过错而出现显著损坏，赋予方有权让受让方赔偿。

除非合同约定，否则用益权受让方有权将土地和房屋出租给第三方，不需经用益权赋予方同意。按照规定，用益权受让方将土地和房屋出租三年以上的，应当向土地部门注册，目前泰国政府不希望外籍人士在泰国获取大量土地再转租出去，成为“地主”的身份，所以获得了用益权的外籍人士转租土地和房屋很难超过3年的期限。

5外籍人士房产继承政策

泰国法律清楚地规定了外籍人士继承房产的条件和流程。

5.1公寓的继承

如果公寓所有者是外籍人士，当公寓所有者死亡时，公寓不能自动由外籍继承人继承，外籍继承人需符合公寓法第19条对外籍人士持有泰国公寓的要求，方可通过遗赠或者赠与等方式取得公寓单位，外籍继承人应向国土部门提供相關材料以证明是符合《公寓法》第19条要求，继承后外籍人士持有的公寓单元不超过整栋公寓的49%外国所有权配额。《公寓法》还规定了如果继承人不符合外籍人士持有泰国公寓的要求，则应在取得公寓单位所有权的60天内，以书面形式通知主管机关，并应自取得公寓所有权之日起不超过一年的期间内出售该公寓。如果没有按时出售公寓，土地署署长有权处置该公寓，并且将扣除税费前处置金额的5%作为罚款。

对于不满足持有泰国公寓要求的外籍人士，也可以通过向泰国转移外币的方式使其满足持有要求。例如以不低于政府评估价值的价格先购买这个公寓，在这种情况下，需要把不低于估价的外币汇入泰国，兑换成泰铢，并缴纳房地产交易的相关税费。通过将外币兑换成泰国境内泰铢，即可以出示FET表格，作为满足持有公寓要求的证明。

总体来说，泰国对于外籍人士公寓的规定不是很友好，一般情况下继承人会选择在继承公寓后的一年内将公寓卖出，如果没有及时卖出，土地署署长将处置该公寓，并扣除税费前处置金额的5%作为罚款。

5.2土地的继承

对于土地来说，《土地法》第93条和第94条规定以法定继承人身份取得土地的外籍人士，经内政部部长许可，可以在该土地上享有所有权，但是土地面积不得超过外籍人士投资泰国土地的要求。如果没有得到内政部部长许可，外籍人士继承土地后，应根据主管机关要求于180日内或一年之内出售该土地，如果没有按时出售土地，土地署署长有权处置该土地，并且将扣除税费前处置金额的5%作为罚款。

6总结

从泰国发布的外籍人士投资泰国房地产相关政策来看，泰国政府支持外籍人士投资泰国公寓类房产，达到投资资格较为容易，交易流程上较为简单，持有成本也较低，相关法律法规保障相对健全。为防范风险，外籍人士投资泰国房地产之前一定要对拟投资标的类型和产权状况进行了解，尽量避免名义上是出售，实质上是出租的房产，同时不推荐以泰国人代持的方式或与泰国人结婚的方式来投资泰国土地，一旦后续发生纠纷，泰国法律不仅不支持这类代持行为，还可能会受到法律惩罚。