结建人防停车位的所有权问题

摘 要 本文介绍了结建式人防停车位的概念与特点，并支持开发商所有说，认为结建式人防停车位归开发商所有既不会碍于国防方面的作用，也能够推动经济社会的发展，在相关规定为空白的法律中加入投资者投资占80%以上的人防停车位归投资者所有，可以进行买卖销售等类似的条款，这样有助于解决目前该类人防停车位的许多纠纷。

关键词 结建 人防停车位 所有权

作者简介：李忠斌，中国计量大学法学院，本科生。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.027

结合城市新建民用建筑修建战时可用于防空的地下室，简称“结建”，而结建地下人防停车位是指在附着于地面建筑、室内地面低于室外地面且高差超过房间净高一半、有预定防护功能的人防工程中建设的停车位。其法律特征有四点：一是属狭义有体物;二是属不动产范畴;三是平战结合属性;四是地域性。该停车位在战时被用于人员的躲避袭击的场所，也有用于医疗物资的存放，在和平时期，则可以用于日常的停车之用，缓解“停车难、停车成本高”的问题。单建地下人防停车位是指由上部没有建筑物的人防地下工程改建而来的停车位，与结建地下人防停车位相对。

许多法律对于所有权都有规定，如《民法通则》第71条规定的财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利;《物权法》第39条规定的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利等等，对于一个物享有所有权，其能享受到的包含在所有权中的权利是非常多的，因此，本文探讨的结建式人防停车位的所有权问题，确定其所有权归属，是具有重要意义的，这意味着所有权人可以对其享有许多权利，不同的所有权主体或许会创造出不同的社会效益与经济效益。

《人民防空法》第五条规定，国家对于人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该规定背后的原则就是“谁投资、谁管理、谁收益”。目前，关于结建人防工程的所有权，我国法律无明确规定，学术界主要有以下三种观点：国家所有说、开发商所有说、业主共有说。笔者比较赞同开发商所有说，本文从他人的观点、笔者的观点与立法建议进行阐述。

开发商所有说认为出让土地的住宅小区其建设的地下空间只要经过人防办审批，纳入人防工程，然后由开发商出资，按照人防工程的要求建设的地下空间，在非战时用于停车，那么其停车位的空间归开发商所有。开发商销售此类地下停车位的必要条件有两个：一是地下停车位单独设立定着物单元，与所属宗地构成不动产单元，并合理分摊土地出让金和项目建设成本;二是在买卖合约和登记簿中明确应承担人防的义务是相应政策法规的条款。根据詹长根、戴云等人对于北京市、上海市、南京市、沈阳市、济宁市、南昌市和深圳市关于地下停车位登记规定的调查情况，得出的关于结建人防停车位的结论为：在开发商投资占大部分比例的情况下（不低于国家的投资额），如果该结建地下停车位的成本没有分摊到房屋单元，那么该车位在出售之前的所有权归开发商，而且可以销售和出租;如果该成本分摊到房屋单元，那么该车位的所有权归全体业主所有，可以出租但是不能销售。据此，我们可以得出关于结建人防停车位的初步结论为该车位的所有权若归开发商是需要一定的条件的。当然，有明确规定结建式人防工程产权归归投资者所有的。 “汪仲兴、东莞市三正雁田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”中，法院的陈述中有提到《中华人民共和国人民防空法》与《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》未对人民防空工程平时的所有权作出明确规定，国家法律以及广东省相关立法并未对人防工程所有权作出明确规定，所以涉商品房买卖合同约定人防工程所有权归三正雁田公司所有并未违反法律法规强制性效力性规定，也未有证据证明该约定损害了国家利益或者社会公共利益，该案也可以说明，在不违反相关规定的情况下，约定结建式人防停车位所有权归房地产开发商是允许的。

笔者在这里从国防、经济与社会生活三个方面进行阐述：

第一，从国防方面来看，结建式人防停车位在战时由国家使用，用于医疗物资的存放或者人员避难之用，在那时的作用不言而喻;在和平时期，国家则通常不会使用结建式人防停车位，此时，闲置的结建式人防停车位则可以由开发商进行处置，销售或者出租。针对开发商销售结建式人防停车位进行限制的做法笔者是认可的，第一点是需要单独设立定着物单元，与所属宗地构成不动产单元，开发商需要合理分摊土地出让金和项目建设成本，采用另外一种说法，就是该结建式人防停车位需要能够进行产权登记;第二点，在业主与开发商的购房合同和房屋登记簿中需要明确该结建式人防停车位的承担人防的义务是相应政策法规的条款，不能够阻碍国家战时对于该类人防停车位的使用。在这种情况下，并不影响战时国家的使用，平时也能够发挥闲置资源的最大利用程度。如果该类停车位所有权归国家所有，那么其利用限制可能会受限，需要经过有关部门的批准才能利用，其中将经历许多报批程序，许多开发商可能会因为手续的繁杂而使该类停车位闲置，平时既占用了空间，也浪费了资源，是不太合理的。或者国家不允許买卖该类停车位，在和平时期，更容易导致该类停车位的荒废，也是我们所不愿意看到的。

第二，从经济方面来看，开发商作为投资者而言，是需要获取利润的，该结建式人防工程既然由开发商大部分投资，它就有相应的为自己的利益而处分该物的权利，如果开发商只能够将其出租，自己得到的利益不足以弥补自己的支出的话，其建设结建式人防停车位的积极性就会大大地降低，而且也不利于鼓励开发商建设人防工程的政策的实施。经济社会是利益当先的，但是需要保质保量，在品质能够保证的情况下，有利益驱动开发商去建设相比于利益不多，却让开发商投入大量的资金，其偷工减料或者建设质量不佳的可能性会更小。从这个方面讲，从开发商利益的角度考虑，结建式人防工程的所有权归开发商是合理的。

第三，从社会生活方面来看，由于私家车的数量正在逐年增加，而道路的停车问题也困扰着许多人，原来是规划的四车道甚至是六车道的马路，用于停车的马路上的临时车位却又短缺，导致私家车主随意停放车辆，如此，道路的交通顺畅势必受到影响，临近上下班高峰，可能会更容易产生道路拥挤的现象，也一定程度上会导致交通事故的发生。随着结建式人防停车位的建设，其所有权归开发商，那么如果结建式人防停车位是在满足业主的需求的情况下有闲置的，就可以开放给非小区车主用于临时停车，而开放商也可以委托物业进行管理，对车主收取较高的停车费。因为小区开放也是有一定风险的，但能够进行合理开放，也能获取一笔可观的收入。對于开发商而言，既可以获取利益，也可以提高车位的利用效率，若有多余的资金，也可以用于今后物业的日常维护工作。相比较于结建式人防停车位归业主或者国家而言，开发商在法律法规没有禁止的情况下，能够更加灵活地对该类停车位的功能进行深度开发，而不会受到诸多的限制。

我国对于由开发商投资建立的用作停车位的人防工程（一般指结建式人防停车位，单建式人防停车位由于成本较大投入较多，开发商不会进行投资建设）的所有权没有明确的法律法规的规定，如在《中华人民共和国人民防空法》与《中华人民共和国物权法》中对这方面的规定是空白的，因此，笔者希望提出几点立法意见，能够完善这方面的规定。比如，在《人民防空法》第五条增加第二款，在不损害国家、集体、第三人以及业主的利益与社会公共利益的情况下，投资者投资占到总投资额80%及以上的人防停车位的所有权归投资者所有;《中华人民共和国物权法》中可以增加对于人防停车位的规定，如开发商可以与业主进行约定开发商投资比例占到80%及以上的人防停车位的所有权归开发商，可以进行买卖销售，但是战时不得影响国家的使用。地方法规有类似的规定，如《湖南省人民防空工程产权管理办法》第九条规定，人防工程所有权初始登记权利人为人防工程建设单位，但是，没有普遍性的法律有作明确的规定，这是需要完善的。

许多人会担心开发商拼命追求利益导致的后果会很严重，而我国在这方面又没有明确的规定。因此，笔者认为，结建式人防停车位所有权归国家、开发商与业主其实并不影响对于该停车位的使用，只需要对在战时和和平时期的合理使用做出明确规定，既不影响战时的有效利用，也不影响开发商的利益获取，对于业主，也能够享有停车位的平时停车功能，可以说是各行其道，互不影响。而对于价格方面，也需要有相应的政策来协调开发商与业主的权益。在笔者看来，能够调整好国家与开发商、开发商与业主这两方面的利益分配，在他们之中寻找到一个平衡点，是解决结建式人防停车位问题的关键之所在。我们仅仅寄希望于地方法规或者地方性政府规章等地方的力量是不够的，需要从国家的层面进行立法，希望国家能够重视这方面的工作，完善相关法律法规，为解决这类纠纷提供法律依据，让资源得到高效利用，这也是符合国家可持续发展战略目标的。

参考文献：

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[2]詹长根.地下停车位不动产登记探析[J].国土资源情报，2018（7）.

[3]刘爱国.论结建式人防工程的产权归属[J].不动产登记，2016（16）.