基于模拟财务的养老院PFI模式可行性分析

韩易昌 杜雯静

[摘 要]当下，国家鼓励社会力量举办养老机构，相较于传统的PPP模式，PFI模式项目方案比较开放，着眼于提供养老服务，更有利于激发项目主体的建设运营积极性。然而，国内尚未出现实现盈利的养老院PFI项目，相关研究仍停留在概念层面。本文以天津某项目为例，通过模拟财务分析的方式，探究现行政策条件下养老院PFI融资模式的财务可行性，寻求可行的政策条件。结果发现：项目建设土地应避免一次性购入，推荐采用租赁的方式降低资金压力，土地年租金应不高于56.6元/m2；政府的养老服务补贴额度应不低于自理老人每人每年1516元、介助和介护老人每人每年3249元的标准；企业所得税的降幅应不低于23.15%，在此条件下该项目的投资回收期将达到行业基准值，满足可行性。

[关键词]PFI融资；养老院；模拟财务；政策法规；天津

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.032

1 引 言

预计到2020年，我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人，占总人口比重提升到17.8%；老年抚养比将提高到28%。[1]传统的家庭养老远远不能满足未来养老的需求，加强养老院的建设刻不容缓。在《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中，国家提出要加快公办养老机构改革。鼓励采取特许经营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式支持社会力量举办养老机构。

PFI融资模式在起源地英国经过二十多年的发展，已占到英国全部基础设施融资建设的10%～13%。[2]重建伦敦大学学院附属医院项目在合同期内可节省3000万英镑，减少6.7%的开支。[3]传统PPP项目的决策、建设均由政府和社会资本共同参与，项目方只享有部分运营权利，虽然在BOT模式中，社会资本在建设运营阶段参与度加深，但总体限制仍旧很大。与之相比，运用PFI模式的养老院项目方案比较开放，政府与项目主体可以商讨细节。[4]政府在项目建设运营期干预最小化，着眼于养老服务提供，而不是以转让养老基础设施的所有权为主要目的，更有利于激发项目主体的建设运营积极性。[5]

近年来国外对于PFI模式的研究主要集中在医疗、学校等社会公益设施项目，Iqbal Khadaroo通过评估北爱尔兰中学PFI项目的决策过程，研究了如何实际评估合同价值，强调了风险转移的重要性。[6]Paolo Colla研究了英国医疗领域PFI项目中宏观经济、项目和企业级变量的影响，发现投资者的回报具有显著的稳定性。[7]在国内，刘玉峰指出养老地产在运用PFI融资时，要及时建立風险分担的监督和考核机制。[8]李兰军引入了房地产投资信托基金作为募集民间资金的方式。[9]罗旭探讨了PFI在甘肃省养老院建设中运用的可行性。[10]马敏达初步构建了适合我国养老地产PFI模式的准备、招标、融资、开发运营、转移终止五大阶段。[11]当下国内学者的研究多集中在风险分配和筹资模式上，缺乏对于PFI模式中养老院建设投资收益的探究，而国内又没有成熟的项目可供参考，文章将根据案例项目数据和现行政策，通过动态模拟分析，探究PFI融资模式中养老院建设的土地购置方式、土地成本、政府服务购买额度等因素对于投资回收期、内部收益率等关键财务指标的影响，为国内PFI模式养老院建设以及相关政策法规的制定提供参考依据。

2 财务分析模型的构建

2.1 财务分析模型

以项目投资现金流量表为基础，计算每年的净现金流量现值，进行项目生命周期的财务分析，以动态投资回收期和财务内部收益率指标判断项目的可行性。

每年净现金流量现值计算如下：

建设期：

PVt=-Kt（1+I）-t（1）

运营期：

PVt={St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}

（1+I）-t（2）

式（2）中：PVt——第t年净现金流量现值；

Kt——第t年投资额；

St——第t年的总收入；

GSt——第t年的政府补贴；

Ct——第t年的经营成本；

γ——计入应纳税所得额的收入减按比率，小型微利企业取50%，其余企业为0；

Dt——第t年的折旧额；

T——所得税率；

I——折现率。

动态投资回收期计算如下：

Pd=M-1+∑M-1t=0PVt/PVM（3）

式（3）中：M——累计净现金流量现值出现正值的年数；

财务内部收益率满足以下等式：

FNPV（FIRR）=∑nt=0-Kt（1+FIRR）-t+∑Nt=n+1{St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}（1+FIRR）-t=0（4）

式（4）中：n——建设期年数；

N——项目全生命周期年数。

2.2 评价标准

2.2.1 动态基准投资回收期

据云房数据显示，我国当下的长期国债收益率为3.3%，房地产上市公司净资产收益率为9.2%。同时据用益信托在线数据统计，2018年上半年房地产信托平均年收益率为8.05%，本文借助房地产信托平均年收益率，将动态基准投资回收期定为12年。

当计算出的动态投资回收期大于12年时，方案不可行，反之可行。

2.2.2 财务内部基准收益率

根据《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》，将财务内部基准收益率定为12%。

当计算出的财务内部收益率小于财务内部基准收益率时，项目不可行。

3 项目的基本情况及模拟结果

3.1 项目的基本情况

案例项目位于天津市津南区葛沽镇，土地面积为5300平方米，土地价格为6678元每平方米，容积率为1.75，土地使用年限为50年，由社会资本与政府合作通过PFI模式兴建运营一座养老院，投资规模为200个床位，社会资本负责整个项目的建设投资与运营，政府通过养老服务补贴的方式向养老院支付养老服务的费用，同时会在养老院建设项目的土地购置、税收等方面给予政策上的支持。作为回报，养老院收取的服务费用不高于同等服务水平的公立养老院。

3.1.1 建设阶段资金投入

根据《建标144-2010老年养护院建设标准》，200个床位的养老院建筑面积需9300平方米。同时考虑通货膨胀因素，本项目土建及硬装修价格按900元/m2计，流动资金按113万元计，基础家具及设备按床位数比例计算，按252万元计。[12]其他费用按一定比例计提。建设成本见表1。

3.1.2 营业收入

该养老机构设有单人间和双人间，分为自理、介助、介护三个护理等级，各床位数参考《天津市民办养老机构基本现状的调查》。参照天津市公立养老机构的平均收费标准，本养老院收费标准见表2。

根据《2017—2022年中国养老院行业专项调研及投资价值预测报告》，估计入住率为98%。营业第一年共计收入711万元。

3.1.3 经营成本

参考天津市护理人员平均工资为4300元/月，共计50人，工资福利费每年298万元。同时，考虑通货膨胀因素，伙食费按每年105.89万元计，水电气费按每年13.24万元计，低值易耗品费按每年52.94万元计，办公费按每年22.5万元计，修理费及物料消耗费按每年22.5万元计。[13]宣传费用按收入的2%计提。共计每年489.3万元。

3.1.4 折旧额

采用平均年限折旧法，房屋建筑按使用年限50年进行折旧，基础家具及设备按10年进行折旧，每十年更换基础家具及设备。

3.2 相关的优惠政策

3.2.1 政府补贴

根据《天津市财政局关于调整养老机构补贴标准的通知》，收养生活自理、不能自理和半自理老年人，每年每床位分别补贴1050元、2250元。每年获得政府补贴36.46万元。

3.2.2 税收政策

养老机构免除增值税、耕地占用税等税。[14-15]

3.3 假设条件

3.3.1 成本增长幅度

参考2012—2018年的居民消费价格指数，通货膨胀率按3%估计，即营业成本每年增加3%，基础家具及设备费用的年增长率为3%。

3.3.2收费增长幅度

根据养老金增长幅度，将收费的增长幅度定为每年增长5%。[16]

3.3.3 折现率

根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，取社会折现率为8%。

3.4 计算结果及分析

根据公式（3）计算：

动态投资回收期：Pd=32.33年；

税后财务内部收益率：FIRR=10.20%。

该项目的动态投资回收期过长，且税后财务内部收益率小于基准收益率，不能接受。

4 关键政策变量的模拟分析

4.1 土地购置费用支付方式假设

为降低土地成本带来的资金压力，根据国家指导意见，假设在政府的支持下土地可以采用租赁的方式，假定租赁期限为50年[17]，第一年应支付租金70.8万元[18]，土地租金每年增加3%，每年支付一次。

在此基础上进行财务分析，根据现金流量表及公式（3）和公式（4）计算：

动态投资回收期：Pd=12.68年。

稅后财务内部收益率：FIRR=18.08%。

此假设下，项目的动态投资回收期降至12.38年，回收期大幅度缩短，但仍大于动态基准投资回收期。

由于土地一次性购入时投资回收期远大于基准值，难以寻找不确定因素的临界值，故接下来的分析均假设土地购置采用租赁的方式。

4.2 政府的养老服务补贴额度假设

在以租赁方式取得土地的前提下，假设政府服务补贴在原有基础上的变动幅度为α，分析α取值的变化对投资回收期和财务内部收益率的影响。由表3模拟数据可以看出，政府提供服务补贴后，投资回收期显著降低，当政府给予补贴在原有基础上增加100%时，动态投资回收期可降至11.24年，降低了11.36%，效果显著。

经计算，当政府给予补贴在原有基础上增加44.4%时，即自理老人每人每年1516元、介助和介护老人每人每年3249元动态投资回收期恰为12年。

在原有补贴标准下，养老院的投资回收期无法满足基准值，势必将降低社会资本参与养老院项目的积极性，随着政府养老服务补贴额度的增加，项目的投资回收期缩短，内部收益率提高。当项目的投资回收期将达到行业基准值后，将会吸引众多社会资金投入，为社会创造养老服务。

4.3 企业所得税变化假设

企业所得税在税收中所占比重最大，假设企业所得税的优惠幅度为β，在以租赁方式取得土地前提下探究β取值的变化对投资回收期、财务内部收益率的影响。

表4数据显示，当企业所得税全部减免时，动态投资回收期由12.68年降至9.44年，降低25.65%；财务内部收益率由18.08%升至21.31%，增加17.89%，企业所得税的优惠幅度对财务数据有较大影响。

当企业所得税的优惠幅度为23.15%时，动态投资回收期为12年。

4.4 土地成本变化假设

假定土地成本在原有基础上变化幅度为ε，在以租赁方式取得土地、政府服务购买额度不发生变化的前提下，探究ε取值的变化对投资回收期、财务内部收益率的影响如表5所示。

当土地成本降低20.10%，即年租金为56.6万元时，动态投资回收期恰为12年。

由此可知，土地价格的变化对养老院的盈利存在较大影响，政府规划项目时，在满足土地的地理位置不影响养老院的发展前提下，应尽量选择地价相对较低的地块以降低运营方的资金压力。

5 结 论

通过模拟分析可以发现，按照当前政策，社会资本在没有政府支持的情况下，在天津市建立一座服务中等收入水平的养老院项目投资回收期漫长，内部收益率过低，项目在财务上不可行。为鼓励社会资本参与养老院建设，政府应在以下方面给予政策支持：一是政府应允许项目运营方以租赁方式获得土地，从而减低社会资本的资金费用压力；二是养老服务的补贴额度也在影响着养老院建设的财务数据，政府应增加对民营养老院的服务补贴额度，当政府的养老服务补贴额度应高于自理老人每人每年1516元、介助和介护老人每人每年3249元的标准时，将会使项目的投资回收期满足行业基准值，实现项目的可行性；三是养老院建设的土地价格、运营期间的所得税征收额度对于养老院的财务影响也较大，政府在与社会资本合作时，项目土地年租金应不高于56.6元每平方米，企业所得税的降幅不低于23.15%，从而实现项目的可行性。

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[18]规范国有土地租赁若干意见[J].中国土地，1999（9）：6-7.

[基金项目] 河北省社科基金“养老院项目PFI模式研究——风险分担与收益分配”（项目编号：HB17GL033）。

[作者简介] 韩易昌（1998—），男，汉族，河北邯郸人，河北工业大学经济管理学院，研究方向：项目管理、房地产开发；杜雯静（1998—），女，回族，河北张家口人，河北工业大学经济管理学院，研究方向：项目管理、房地产开发。