我国房地产金融风险浅析

2019-07-19刘欣缘

价值工程 2019年7期

刘欣缘

摘要：房地产业和其他产业不同，不同点在于它是资金密集型的，投资时期长、规模大，产品价值高。其性质决定了该产业链需要金融业的资金支持，虽然金融业对经济发展有着促进的作用，但经济的稳定发展会受到金融风险的严重影响。目前存在着许多问题，首先通过从信贷和其他融资方式的角度、所面临的市场风险以及风险的形成和传导机来分析我国房地产金融风险。其次对其进行归纳总结，对我国防范房地产金融风险政策提出合理并且高效的建议。

Abstract： The real estate industry is different from other industries. The difference is that it is capital-intensive， with a long investment period， large scale， and high product value. Its nature determines that the industry chain needs financial support from the financial industry. Although the financial industry has a promoting effect on economic development， the stable development of the economy will be seriously affected by financial risks. At present， there are many problems. Firstly， we analyze the real estate financial risks in China from the perspective of credit and other financing methods， the market risks faced， and the formation and transmission of risks. Secondly， it summarizes and puts forward reasonable and efficient suggestions for preventing real estate financial risk policies in China.

關键词：房地产业;金融风险;防范对策

Key words： estate;financial risk;countermeasures

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）07-0058-04

0 引言

近年，房地产业发展迅猛，不但是我国经济的消费热点和增长点，而且还促进了我国房地产金融的发展。但随着过热的发展，将会面临巨大的风险。房地产金融涉及多种方面，对整个经济社会有着非常重要的影响，因此我们要对其高度重视。虽然房地产业不断快速发展，但在2014年，房地产业开始出现了从未有过的危机，不管是大型地产商还是小型开发商都处于萎靡不振的状态，再加上政府限购政策的出台，银行贷款出现限贷，购房者处于冷静观望的状态，房地产业开始暗淡起来。直到2015年房地产业开始复苏，2016年房地产业逐渐恢复繁荣。可看出当房地产业越繁荣，所面临的风险也就越大。当风险不断积累，则就容易产生房地产泡沫。若泡沫破裂，危机会延伸到房地产金融市场，导致房地产遭受迫害，最终金融风险全面爆发，造成金融危机的产生，因此我们需要提高防范意识。在金融机构上则需要进行改革，让更多的金融机构进入房地产融资市场，扩展融资渠道，使房地产金融体系逐渐形成更多的层次，让房地产金融风险得以分散，从而做到防患于未然。

1 房地产金融风险

1.1 银行房地产信贷风险

1.1.1 房地产贷款集中度

房地产这个行业之所以魅力如此之大，是因为它的高回报率，许多银行的信贷资金都流向房地产业，从开发到销售在很大程度上需要银行信贷的帮助，所以房地产开发贷款和房地产市场在发展上不断的进步。在银行总贷款上房地产贷款占有很大的比例，央行对信贷方面上缺少了制约的手段，总体上没有对其有很好的监管和科学指导，这就会引起房地产信贷在过热市场环境下呈现出很不理性的增长，也就会造成房地产泡沫增大，从而风险也会越发严重。房地产贷款中经常会出现过高的长期贷款，银行需要的流动性资产和之前相比有所减少。在负债业务里，活期存款的比重会比较大的话，银行就会面临危险，因为它无法很快的获取现金，缺乏这些渠道和手段，在顾客提款时，流动性资产不能满足他们的需求，从而造成流动性欠缺，最终形成流动性风险。

1.1.2 房地产不良贷款

若把“套牢”作为投资买房的资金，房地产信贷受到的威胁则会很大，最终诱发房地产不良贷款。出现不良贷款，会让银行有坏账，更严重的话会使金融机构资产在整体质量方面受到影响，这些金融机构在被坏账影响受到损失的同时，因为没有优良资产经营获利，顾客提款时不能够很快的提取现金，也不能按照规定的时间把欠下的债务还清，最终造成经营风险。在这几年里，楼市开始升级调控，监管部门采取措施，让银行要对房地产贷款风险进行严防控制。虽然采取了措施，但对房地产不良贷款不能小觑。通过国际上之前的案例，所得到的经验说明，在贷款放出后的2年或者3年里风险就会暴露出来，因为中小型银行不断的对房地产业进行放贷，所以我们决不能忽视这个风险。

1.1.3 较大的土地储备贷款

我國在实施土地储备制度时，政府把土地的使用权高度的垄断下来，将这些土地用拍卖的形式卖出去，获得的收益作为地方财政其中一个的重要来源。其风险就是它本身自有的风险，土地储备机构在收购土地的时候所用的资金，是从银行贷款而来的，但是他们却没有事先去调查出现阶段市场的需求是怎么样的，盲目的购买这些土地。通过国家对房地产的宏观调控，对房价预期会升高的态势会下降，利用转手将土地卖出而获得的收益，如果这个收益不能够将债务还清，就会用贷款高价的把土地收购回来，如果不能把贷款还清，最后会变成贷款风险。有些土地储备机构当面是讲这些贷款融资是用作于土地储备上的，其实他们却没有那么去做，把这些资金用于不是土地储备的业务。有些地方上的政府会把土地储备当作抵押，引诱银行给他们进行贷款，实际上是这些政府抛出的鱼饵，等待着银行这条大鱼上钩，但他们把这些资金用于其它地方上。有些地方操作很是不规范，他们会挂在工程建设机构进行融资来从事房地产开发，最终导致自己有很多的债务，无法还清。这样会让土地储备机构遭受很大的影响和风险隐患，土地储备贷款不断的兴起，这样就更容易会让金融风险得以显现出来。

1.1.4 房地产开发贷款

到2018年，我国房地产开发商资产负债率数值惊人，已超过50%，而国际上，50%为警戒线。这已超过国际标准，所以一有风险就会让企业和银行遭受伤害。当前我国房地产开发商的质量让不少人受到担忧，国家进行很大强大的监管能力，贷款的门槛不断的提高，大部分企业面临着经营难的艰难时期，信用风险开始显现出来。由于风险的原因，许多银行会将一些房贷利率优惠产品进行下架处理。若企业现阶段有很大的压力，在经营现金流方面，即使一些房企贷款的金额很大，它所筹集的现金流净额以及资金挺充足的，但是在经营性现金流净额方面却呈现出负值的状态，所面临的经营风险可想而知是很大的。有些企业是用风险行为来将所贷款的金额扩大化的，例如假首付和假按揭这些方式来骗取银行的贷款。最严重的是一些开发商选择跑路，不管这些还正在施工的工程，造成烂尾楼、欠债、欠货、欠薪等严重问题，这样就会让信贷资金面临着很大的影响。所以银行就会有高要求，高门槛的条件来约束着开发商。

1.1.5 个人住房贷款

我国作为发展中国家和其它发达国家相比，在个人购买房屋上对银行贷款，所获得的资金需求是在正常的范围内的。个人住房贷款增长幅度大，可想而知潜力是很大的。虽然个人购买房屋也存在着风险，但是当前还是能够很好的去控制的，中国沿海城市经济发展速度快，个人购买房屋的贷款也很快，但也会面临着风险隐患。若不良贷款率过高就会造成房价下降，个人购买房屋贷款风险就会不断的去积累，积累越来越多，从而造成严重的影响。

1.2 其他房产融资方式风险

一些房地产企业发现用发行股票、债券来融资，有成本低、并不用偿还成本和也不用交利息的优点，但这些上市的房产公司把原先给银行带来的潜在风险转移到股票投资者上，它们是通过配股和增发等其他方法来进行转移的。这条链条上如果有某一处断裂，就会造成很大的伤害，伤害的范围很广，最终让一整个股市受到牵连。房地产这个项目需要很大的资金，流动性能也很差，当然面临的风险相当巨大。我国企业在债券市场上，运作机制并没有很成熟，多次出现一些企业债券不能够按照规定的时间内偿清的例子，发债融资有很高的要求，也比较严格，并不能够让一些中小型企业进入到其中去的。当前，如果通过第三方管理机构对这些产品进行风险管理，这样的做法会对产品的发行和销售有很大的影响。若信托公司并没有很强的将风险识别出来，又或者在风险管理方面上没有足够高的水平，这样就会导致风险得以产生。

2 房地产市场风险

2.1 区域性房地产泡沫风险

全国100个大中城市中，房价收入比高于8.9均值的城市共29个，主要可分为三类。第一类城市是北京、上海、深圳、厦门这类经济发达的核心一、二线城市，其产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，虽然已出台相应调控政策，房价水平明显上升后并没有出现大幅下滑迹象，依然处于高位。第二类城市是珠海、惠州、石家庄等城市群内主要城市，由于货币发行量的激增和经济下行压力下资产荒之间的矛盾，促使资金以“抱圈取暖”的方式，大量流入楼市寻求高收益，而经济基础好、发展后劲强的城市，就成为了资金投放的最好标的，此类城市承接了调控城市的大量溢出购房需求促使房价上涨。第三类城市主要是汕头、赣州、衡水等经济发展水平相对较低的三四线城市，此类城市人均收入较低，因此虽然房价水平不是很高，但房价收入比排名比较靠前。但是有些地方价格上涨迅猛，甚至超过有些发达国家的中心城市了，中国还是发展中国家，居民收入低房价却高，这种现象很不合理。

2.2 房价高时造成房价下跌风险

房地产发展的特点是周期性，房地产繁荣并不是一直都有的，它只会存在某一个阶段中。若该阶段结束了，其发展就会有很大的变化，就会引起房地产的价格会下降并有可能发生金融风险。主要体现在经济减速;利率市场化，会使房价下跌;中国经济正面临改革，处于转型升级阶段，这样势必会使房地产的价格有所下降;对房地产进行宏观调控等方面上。

2.3 房地产投机热潮的泡沫风险

住房是一种很普通的消费品，有居住和投资的性质，并且作为投资有很高的回报率。这样的情况会影响房地产市场的价值规律，房价偏高会使正常的价值偏离原有的轨道，这样就形成了非常不理性的市场，这是无效的市场。房地产作为一种投资，投资后能够取得高收益，不仅吸引了市民而且还吸引了许多企业对其进行投资，这些企业放弃之前的行业看中了房地产有高收益的情况后，纷纷都投资房地产。这样的做法对其他行业会有很大的阻碍，不利于我国综合实力和经济的发展。

2.4 房屋空置导致资源闲置浪费

开发商盲目的投资房地产，会让很多房屋变成空置房，这样会形成经济泡沫，其本身也会存在着各种各样的风险。所谓空置房就是正在等待出售或者出租，房地产开发商就无法继续的卖房，房屋无法变现，则会面临很大的财务风险。越多的空置房，就会造成机会成本越高。它会占用很多的开发资金，如果市场在需求方面有不足时，就会面临销售难得处境，资金就很难变现，造成流动性风险的增加。

许多空置房是以投资为目的的，这样就会让购房者不能合理的购房，在供应和需求方面出现很多不合理的现象，消费者买不到房屋，售房者不卖房。社会资源会遭受浪费，增加机会成本，资源不能够得到合理的配置。最近几年房屋空置率出现了新问题，统计标准没有给出，调查统计局还未公布，时间方面也没有得到统计，在房屋空置状态上和什么时候空置的时间并没有能够很明确、准确通过统计局给出，这就很难计算出房屋空置率到底是多少。

3 房地产金融风险的传导机制和形成

形成房地产金融风险的渠道有很多，但几乎都是大同小异，当房地产市场处于最顶端的时候，信用不断的扩展，这样也会造成房地产金融风险不断积累直至爆发金融危机。从风险形成到风险显现是一个并不漫长的过程，若政策逆转，市场低迷，那些债务又无法按规定的时间偿还时，这个时候风险就会显现出来。房地产风险形成的基础是信贷扩张，而前提则是房地产泡沫。

3.1 房价上涨迫使银行信贷扩张

房地产高收益的特点提升了许多投机性的需求，在全国中不管是一、二线大城市，还是三、四线小城市都在“炒楼”。这些炒房者开始组成一个个群体，在全国各地进行大范围的倒买倒卖房屋，这样做严重影响了当地的房价，迫使房价上升，上涨速度迅速，最终形成房地产金融风险。房价高吸引了大量房地产开发商以及个人对房地产贷款的需求因为房价高也带来了高利润，这样就会受到房地开发商的关注，加大投资力度，资金需求量也会随之增加。在结构方面，有40%到50%的资金来源都是从银行中贷款出来的，与此同时，我国有些城市出现房价收入比过高的不合理现象，因为房价过高，消费者不能够一次性付清需要购买房屋的费用，这样就会需要从银行贷款资金来购买房屋。房地产也是作為极其重要的抵押品，房价提高，能够伴随着借款人向银行贷款的能力有所增强。

3.2 银行信贷扩张产生房地产价格泡沫

银行信贷不断的发展，扩张后，消费者就更有资金去购买房屋，把自己之前购买的房屋作为抵押物向银行贷款，从而能够继续有资金购买房屋，反反复复。大型机构投资者可以贷款大量的资金把钱投入到其他城市进行“炒房”，大量的消费者参与进来，因为对购买房屋的需求增加了，房价也随之提高了，这样就会出现房价偏离它本身原有的价值，因此造成房地产泡沫膨胀，最终形成能够自我膨胀的机制。如图1所示。

3.3 银行信贷扩张有流动性和信用风险

银行信贷在不断扩大，许多房地产开发商和消费者能够在银行获得的贷款额度有所提高，负债的范围也在增加。在房地产开发商的资产负债率水平上，处于整体上升的阶段，个人住房贷款所面临的风险则会变小，但不排除没有风险。当借款人不能够将银行的借款偿还清时，就有信用风险的隐患。在中长期贷款上，银行所占比重高，但流动性资产较少。若活期存款相比于银行其他负债业务中会比较多，在资金融入方面并没有能够及时获取现金的渠道以及手段，现金的流动性能差，导致顾客不能及时取款，最终形成流动性风险。

3.4 房价下跌可能造成金融风险

到2018年全国房屋空置率达到了21.5%以上，因为大量的购买房屋的消费者将房屋作为自己投资的东西，就将房屋闲置在那，这样就造成了房屋在供给方面只增不减。将土地和商品房供给进行垄断，以至于使房价上升。若房屋供给大量增加就会让消费者认为房价将不会上涨，这样就会让他们不想把钱投入到房地产中，也就对其的需求没有原先那么高了，造成供大于求，使其面临价格下跌的情况。房价下跌，就会套住企业和机构，导致资产价值遭受缩水，从而引发房地产金融风险。如图2所示。

4 政策建议

当前，我国房地产市场出现了不合理现象，需求量远远大于供给量，造成这样现象的主要原因是因为投资性需求过热。政府采取了信贷政策以及税收政策等许多措施，来应对这种现象的发生，这些措施有信贷政策以及税收政策等。许多人通过炒房来获得大量的利益，为了抑制这种现象，在房地产信贷方面，如若消费者购买第三套房屋贷款时就要交付高额的贷款利率，从而削减炒房的热度。并且规定了在购买第一套房屋，但购买人并不是常住人口，在当该消费者购买第二套房屋，甚至是第三套房屋时，当地的银行将不能贷款给该消费者购买房屋，这样的做法抑制了投资性质的炒房。而在税收政策方面，规定了投资者不能在短期内经常性的买卖房屋，如若发现则将会把营业税和个人所得税的税率提高。与此同时，空置房占现有房屋的利率一直在攀升，如何解决该问题呢？若是能够征收房屋空置税，并且也征收物业税，这样的做法会将购买房屋的投机成本以及所持有成本提高，也会能够将真正购买房屋并入住的消费者的购房成本降低，使房价稳定，从而达到最终的目的。

地价高是导致房价上涨的重要原因之一，所以完善好土地储备制度是很重要的。政府部门可建立相应的土地储备库，通过对其建设用途进行分类，并将土地进行管理规划好。由市场来决定土地供应的数额，最好不要使政府将其垄断掉。我们需要的是一个透明、公开、有效的监督以及防止公款受到挪用的土地储备贷款。在存款保险方面，金融机构在投保时所支付的保险费用，可作为存款保险的资金来源，当银行出现问题，并不能够将风险控制好时，若先前已参保，即使遇到支付难的问题时，也能够保障存款人的利益，防止出现银行存款挤兑现象。为了房地产金融能够更好的得到发展，减小风险所带来的损失，要完善好个人和房地产开发商的征信制度、金融监管机制和法律体系;对抵押物价值缺口严格进行控制;管理好房地产信贷的差异性和区域性;分散融资渠道潜在的风险。

5 结语

现阶段，我国房产金融和市场方面仍有潜在风险，这些风险还未爆发，但我们需要时刻提高警惕，假若国民经济有健康发展状态，而房地产经济在整体上并没有过热的情况，房地产金融市场也就不会出现过大的波动，也就不能够说明房地产市场泡沫已经破裂了，甚至也无法表明房地产金融危机爆发。但现阶段房地产金融还是存在着相当大的隐患，我们要做好前期的防范措施。创建好评价指标体系和预警系统设计，在房地产金融风险和防范措施上，要有能够有效的进行衡量和一定的评价，这对房地产金融风险有着极为重要的影响。

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