经济技术比较在房地产开发项目管理中的应用探究

乔继英

摘 要：相信大家都知道，方案比较选择问题在房地产开发项目管理中是不可避免的。价值工程是一种合理的方案比较选择，有效的管理措施长期以来都受到专家和管理者的注重以及普遍应用。价值工程应用在价值工程队伍、优化设计备选方案以及优化方案等方面的要求是相当高的。对于不复杂的项目，其可选择方案之间的关系也并不复杂，采用其他有效的方式很有可能更加快速的解决问题。

关键词：经济技术比较;房地产开发;项目管理;应用

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.047

在社会经济迅速发展的背景下，我国房地产行业发展速度是相当快的，而项目管理是影响房地产行业稳定发展的重要因素。一般来说，项目管理方式是多样化的，经济技术比较都是其中一种，通过在房地产开发项目管理中应用该方法，可以提高项目管理效率，推动我国房地产开发行业健康发展。

1 房地产经济学的界定

1.1 概念

通常，房地产开发经营问题主要有两种类型，分别是工程技术以及经济分析问题。技术经济学是处处于二者之间的学科，在经营学科范围内，其主要是研究对为了实现预定目标而有可能采取的各种技术方案以及技术政策产生的经济效果，通过评价以及计算，选择出成本最少、技术水平较高的方案。其是在房地产开发经营中应用技术经济学的方式以及理论，是一门产业技术经济学科，专业性相当强。重点对计算以及评价经济效果进行研究。

1.2 任务

在房地产经营活动中出现很多对技术方案进行经济评价以及可行性分析等多方面问题，所以房地产技术经济学的关键任务是选择经济方面和技术方面最适合的方案，确保房地产开发经营活动能够实现经济与技术的相互配合。

1.3 基本内容

就房地产技术经济学来讲，其内容是由多个部分组成，也就是技术经济学的方式以及其应用于房地产开发经营中。通过对开发项目的设计与规划方案进行研究，可以让开发项目具有地区的超前性特征，这也是确保楼盘畅销的核心所在，还是综合效益的重点。并且对筹措资金方案以及资金时间进行研究时，需要认真研究开发项目是否具备可行性，对比经济以及技术，进而实现投资成本少、经济收益高的目标。同时，也需要对减少工程造假成本和节省土地使用面积进行研究，怎样提高资金以及资源的有效利用率，尽量建造更多的房子，以此满足人们在生产以及居住方面的需求，以此确保房地产开发经营的社会效益以及经济效益。

1.4 经济技术效果概念

竞技效果，简单来说，就是在房地产开发经营中人们所损耗的劳动以及所获取的劳动成果的对比。其计算公式是竞技效果等于劳动成果除以劳动损耗。其中，与房地产相应的劳动成果，不仅是物质产品，而且能够是满足需求以及使用价值等等。而劳动损耗主要包括资金支出、能源损耗、资源损耗、人力损耗以及物资损耗等等。

2 经济技术比较的相关介绍

2.1 概念

经济技术比较是技术经济学的一部分。技术经济学是研究经济和技术之间关系的学科，其利用效果评价、经济分析以及技术比较，找到经济和技术的有效组合，明确经济合理以及先进技术的良好经济状况。技术经济的出现和欧美国家的工程经济以及管理科学是息息相关的，也是密不可分的。

2.2 目的

技术经济学研究的最终目的是在经济建设中充分应用技术，主要包括研发新产品以及信息技术、合理运用不同资源、科学论证发展生产力。技术经济学在经济建设系统中引入研究技术问题，利用系统的观点以及系统的方式，进一步研究不同的技术经济问题。就技术经济学来讲，其将定量研究与定性研究相结合，而且采取不同的数学公式和数学模型做出合理的分析评价。

2.3 内容

通常，经济技术比较涉及到多领域，比如：消费以及生产等等，也涉及到國民经济的多方面和多部门。就全局来讲，经济技术比较在研究技术发展中应用，直接影响经济发展效果、比例以及结构，以及相互之间的关系;科学布局生产力、准确转移问题;选择项目以及投资方向问题;能源的揭露、供应和生产的选择问题;论证技术引进方案问题;偿还和运用外资、研究外资引进前的可行性以及引进后的经济效果评价;论证有关技术政策、物资流通渠道等等。

2.4 基本方式

经济技术比较的主要研究方式包括两种：一是方案论证;二是系统综合。首先，方案论证。在技术经济中是广泛运用的传统方式，其是利用完善的竞技效果指标体系，对比和计算相同目标的各种技术方案;主要是比较学习劳动消耗以及劳动成果，以及对比分析费用和效益等等方式，合理评价技术方案的社会效果与经济效果，而最大化效果原则就是评价的基本原则。其次，系统综合，也就是综合分析以及系统分析思想方式与研究手段，合理分析以及预测技术的发展与研制。

2.5 类型

项目实践过程中，往往会碰到不同的情况：其一，单方案论证。也就是仅仅有一种技术方案提供选择，论证方案是否具备可行性，就能够决定是否舍弃方案;其二，多方案论证，也就有不同的技术方案可以提供选择，这就要求对不同的方案采取经济技术比较法，设计出最佳的方案。而多方案论证是多样化的，具体表现在以下几个方面：首先，互斥型。也就是不同的方案中只可以做出一个选择。不同的方案无法在同一时间存在，方案和方案之间的关系也有可能互相产生排斥作用。其次，独立型。每个方案作为评价对象，都具有一定的独立性，相互之间没有关系，而且不管采取哪种方案，都不会对其他方案决策产生影响。换句话说，方案和方案不会出现排斥反应，可以同时采纳两个方案或者两个以上的方案。若决策对象并不是多个方案，而是单一方案，就能够说明其是独立方案。最后，混合型。在方案群涉及的不同方案相互之间具有独立和互斥关系。

在实际住宅小区开发中，项目自身的单一性直接决定其容易碰到的是对比互斥型方案。而在对比互斥型方案过程中，应当具备以下几个方面的条件：第一，被对比方案的效益和费用计算要保持统一;第二，被对比方案具有同样的计算日期;第三，被对比方案中的现金流量在时间单位上是一样的。在住宅小区开发项目中，以上条件一般表现在：满足功能需求可能、产生综合效益可能以及使用期限可比。

3 在住宅小区道路设计方案中经济技术比较的具体应用

将住宅小区道路设计方案作为例子，对住宅小区开发项目中应用经济技术比较进行对比。

互斥型方案设计对比在住宅小区中是具有代表性的道路设计方案。比如：某小区主干道路宽度是9米，可以选择设计方案主要包括砂砖铺装、天然石材铺砖、水泥混凝土以及沥青混凝土铺砖道路等等。以上这些方案各自都有优点以及缺点。

3.1 砂砖铺砖道路

具有良好的景观性，相对于天然石材铺装道路，其造价成本不高，烧结砂砖自身强度也相当低，造成路面承载力度较小，日常小型车辆轧过是完全没有问题的，但是货车或者搬家车辆经过容易导致路面受损，维修过程中必须要使用相同颜色、相同型号以及相同规格的烧结砖，随着时间的不断推移，维修难度也越来越高，维修必须要确保水泥砂浆结合层受到科学的养护。

3.2 天然石材铺装道路

和砂砖铺装道路一样，天然石材铺装道路具有良好的景观性，不管是造价成本还是档次，都是相当高的。可以选择花岗岩材料，厚度不能少于5厘米，能够作为住宅小区的重要道路面，承载力较强，维修过程中需要采用相同颜色、相同型号以及相同规格的面层石材，这样往往会增加难度，维修中要确保水泥砂浆结合层受到定期养护。

3.3 沥青道路路面

其表面是十分平整的，没有任何的接缝，行车振动较小，噪音分贝不高，开放交通速度相当快，养护简单方便，适合分成不同的阶段修建路面。与其他类型的道路相比之下，沥青路面的最大缺点是对温度较为敏感。在夏天强度降低，如果不能合理的控制，就会容易导致路面出现推移损坏或者泛油的情况。在温度较低的情况下，沥青材料很有可能变脆而造成路面裂缝的情况存在。

3.4 水泥混凝土路面

这种类型的路面强度较高，稳定性能优越，使用期限较长，在交通压力沉重的道路中普遍应用。然而必须要设置多种接缝，这些接缝在很大程度上容易导致施工日益复杂，而且行车的稳定性以及安全性产生影响，而在路面中接缝是最为薄弱的位置，在设计过程中需要充分考虑各方面的因素，合理施工，不然势必会产生错台等其他危害。

其实，分析成本和技术，难以利用简单分析，从以上四种互斥型方案中选择最适合的方案。但是通过经济技术比较方式，就可以选择出适合的方案，实际操作步骤具体表现在以下几个方面：第一，结合每个方案的特征和住宅小区项目的实际需求，计算以及评价描述方案的使用期限、养护方法以及功能需求等等;第二，结合评价评价描述，通过强制评分法对评价所描绘的对象做出打分;第三，对每个方案的综合得分进行准确的计算，哪个方案的综合得分最高，说明该方案就是最佳的。最终得出的结果是综合得分最多的是第二个方案。利用经济技术比较，该小区主干道的最佳方案是沥青混凝土道路。通过监理机构、设计院以及施工单位等多方主體各司其职，层层把关，该小区沥青路面基本不存在初期损坏情况，比如：松散、车辙以及波浪等等，正常使用，在很大程度上可以延长沥青道路的使用期限。

4 结语

总而言之，在项目实践过程中往往会碰到的决策问题是多个方案比较选择，很多比较选择方案都很难从经济方面或者技术方面进行取舍。经济技术比较利用技术分析与经济分析的相融合，进行综合对比，有利于相关人员选择适合的方案，确保选择的科学性和有效性。

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