金融监管趋严下商业地产企业的现状及融资模式

2019-07-14对外经济贸易大学金融学院王雯

中国商论 2019年8期

对外经济贸易大学金融学院王雯

1 金融监管趋严下商业地产企业现状分析

1.1 行业集中度得到了不断的提升

随着国家宏观调控力度的不断增强，我国房地产领域的领头商业地产企业开始依靠自身强大的能力，不断调整自身企业的战略布局，以提升企业的核心竞争力，从而提高自身在房地产市场中的占有率。据相关统计数据显示，2017年，排名前10名的商业地产企业销售额占所有商业地产企业销售总额的比例高达24.1%，这也充分表明了房地产行业高集中度；前100名商业地产企业的集中度高达55.55%，超过一半以上。现阶段，随着房地产行业开始进入整顿和调整的关键时期，排名靠前的商业地产企业无论是从融资、风险管理、品牌效应等方面均具有非常鲜明的优势。据相关数据显示，2017年，房地产行业商业地产企业收购数量高达了314起，增幅高达35.5%，并购金额高达3384亿元人民币。由于国家对于房地产调控日益趋于严格，这对于房地产企业的融资方式以及融资规模均造成了非常严重的影响，融资成本开始不断上升。因此，大部分中小型商业地产企业均面临着非常严峻的资金压力，在某种程度上增加了经营风险。这也充分表明商业地产企业新一轮并购浪潮将会到来。

1.2 商业地产企业进入偿债高峰期，面临巨大的债务兑付压力

2015—2016年期间，我国商业地产企业开始集中杠杆扩张。现阶段，大部分的商业地产企业均进入了偿债高峰期。据相关数据统计显示，当前，我国将近有108家商业地产企业的融资规模高达1.36万亿元人民币，较2014年增幅高达2倍以上。同时，2014年至今，新增加的债务总额为8500亿元人民币。因此，对于大部分商业地产企业而言，均面临着非常大的债务兑付压力。对于商业地产企业而言，其大部分运营资金来源于银行贷款和销售利润，当前随着国家宏观调控的不断加强，销售额呈现出下降的趋势，银行信贷趋紧，这也无疑增加了部分中小型商业地产企业资金断裂的风险，部分企业面临着巨大的债务兑现压力。

1.3 商业地产企业到位资金短缺，资金链呈现出紧张的趋势

现阶段，随着房地产行业调控调整的不断加强，同时，限购、限价等政策措施的不断执行，这对于商业地产销售以及按揭贷款发放也带来了非常显著的影响。据相关统计数据显示，2017年，商业地产企业到位资金仅仅增长8.2%，较去年同期下降了7个百分点；同时，按揭贷款发放下降了2%，较去年同期下降48个百分点，企业销售资金回笼速度开始明显缓慢。同时，2018年，到位资金为近几年来最低水平。因此，商业地产到位资金日益趋于紧张，面临着资金链断裂的风险。

1.4 融资渠道和规模开始缩紧，利率上升明显

现阶段，商业地产企业在一系列宏观政策的调控下，对于其融资渠道和规模带来了严重的影响。目前，商业地产企业主要的融资渠道是银行的信贷资金，其他融资渠道开始呈现出收缩的趋势。据数据统计显示，2017年底，商业地产企业的贷款余额为32.25万亿元人民币，较去年同期增长20.9%，增速较去年同期下降了将近6.1个百分点。同时，个人住房贷款余额为8.32万亿元，较去年同期增长17.1%，增长速度也呈现出非常明显的下降状态。同时，根据彭博所统计的数据显示，我国商业地产在境外所发行的债券规模较去年同期下降了将近30%。

1.5 租赁市场呈现出快速发展的趋势

在当前的政策环境下，国家出台了一系列有关于住房租赁的政策措施，这对于租赁市场发展带来了积极地推动作用。因此，我国大型的商业地产企业开始积极调整自身的经营策略，开始将重心放在发展租赁市场上，例如，布局长期租赁公寓就是其中一种重要方式。同时，我国的部分商业银行也积极加入租赁市场的行列中，并且具有更强的措施和力度，如建设银行已经与我国将近300个城市开始达成了合作协议，并且在武汉上线了住房租赁监管服务系统，希望能够加大对租赁市场的监管力度。中国银行也开始积极进军租赁市场，如中行已经与多家商业地产公司签署了有关于租赁市场金融服务的协议，用于租赁市场的融资规模高达2000亿元人民币。其他商业银行也开始纷纷加入租赁行业中，以希望充分发挥金融政策来提高租赁市场的建设力度。

2 金融监管趋严背景下商业地产企业融资困境分析

2.1 传统体制的约束

现阶段，随着我国经济社会的不断发展与进步，为了更好适应时代发展的需要，经济体制也处于不断的发展过程中。但是，随着金融监管日益趋于严格，为了加大对房地产市场宏观调控力度，国家对于商业地产企业融资渠道进行了享用的限制。由于受到主客观等多方面因素的限制，这对于商业地产企业健康的、可持续发展带来了非常严重的影响。

2.2 外界融资环境的原因

我国资本市场发展不够健全。近年来，我国房地产行业呈现出迅猛的发展态势，但是，由于所制定的法律法规等较为落后，无法有效解决商业地产企业发展过程中面临的问题。因此，国家为了有效避免泡沫经济的发生，为避免房地产行业的无序混乱发展，国家陆续出台了一系列的管控措施，加大了对商业地产企业的管控，如不断调整银行对商业地产企业的贷款政策、提高信贷利率等均是相应的宏观调控手段，导致大部分的商业地产企业不同程度的陷入了融资困境中，这对于商业地产企业的生存与发展构成了严重的威胁。增加了获取土地的费用。土地作为重要的自然资源，一直以来是国家重点控制的对象。土地作为商品加入到市场中，增加土地费用，这明显的增加了商业地产企业的建设成本。同时，商业地产企业希望通过土地增值来获取超额利润也呈现出明显下降的趋势，商业地产企业面临着巨大的经营压力。

2.3 国际竞争日益趋于激烈化

现阶段，海外商业地产企业开始不断涌入国内房地产市场。与国内商业地产企业相比较而言，海外商业地产企业具有更为丰富的管理经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力，这无疑增加了国内商业地产企业的竞争压力。因此，为了有效解决商业地产的融资困难，提高资金利用率，这是亟需解决的重要问题。

2.4 自身管理以及资金积累中存在的问题

在当前的经济社会背景下，我国的商业地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。随着海外资本以及民间资本不断涌入国内，使得国内房地产企业呈现出激烈的竞争。但是，我国商业地产企业发展却呈现出参差不齐的状态，因此对于自身的融资规模和融资方式等无法进行有效的、全面的评估，无法根据市场变化及时的、准确的作出相应的调整。

3 金融监管趋严下商业地产企业融资模式分析

在金融监管趋严背景下，根据资金来源不同，可以将我国商业地产企业融资模式划分为内部融资和外部融资两种方式。以下将对这两种融资模式进行详细的分析。

3.1 内部融资

内部融资是商业地产企业最为直接的融资模式，内部融资又可以分为留存利润融资和盘活资产融资两种方式。其中，留存利润融资是指商业地产企业将企业未分配的利润作为项目筹集资金，其最大的特点在于融资成本较低。盘活资产融资是指企业将自身所拥有的固定资产、商业信用等进行租赁或者其他方式进行处理，所获得资金用于项目投资。

3.2 外部融资

外部融资模式主要包括债权融资和股权融资两种方式。债权融资中最为典型的方式是商业地产企业通过银行信贷达到融资的目的，主要包括开发贷款、流动资金贷款以及银团贷款等方式。银行信贷是商业地产企业主要的融资模式。现阶段，随着金融创新力度的不断加大，各种新型的融资模式开始不断涌现出来，同时，受到国家对于房地产行业的调控以及银行监管力度加大，信贷规模开始受到了非常明显的控制。新型的债权融资，在前期阶段，主要以各种类型结构化的金融产品为主，主要是信托、基金等金融机构向商业地产企业实现融资。但是，随着金融监管日益严格，这种涉及到多种嵌套的融资模式已经受到了限制。

股权融资是商业地产企业选择的另一种融资模式，以房地产项目股权合作为主，主要有合作建房、土地入股合作开发以及联合竞买等方式。对于具有资金困难的商业地产而言，这种方式的股权合作性质的融资模式所需融资成本较小。同时，通过IPO或者借壳方式实现融资也是股权融资的主要方式之一，但是其对于商业地产的要求较高且所需周期较长。

4 商业地产企业融资模式创新策略

4.1 强化政府部门监管职能

对于商业地产企业而言，政府部门至关重要。因此，必须要采取有效的方式强化政府部门的监管职能。第一，保持宏观政策的稳健中心，即构建松紧适度的宏观环境。第二，提高房地产行业的公平性和公正性。放开房地产行业的准入范围，合理分析房地产行业对于经济增长带来的作用，有效避免经济增长对于房地产的过度依赖。第三，创新房地产金融制度，加大房地产金融监管制度，构建多元化的融资平台，建立健全资本市场，实现房地产行业的稳定有序发展。