土地政策和货币政策对城市房价调控的定性分析

芮佳雯

摘要：对土地政策、货币政策对房价调控的影响效应的分析研究，有利于我国房地产市场的稳健发展。以全国35个主要城市为研究对象，定性分析土地政策和货币政策对房价的调控效应及现状，最后，立足于中国房地产市场的显著差别，提出对策意见。

关键词：房价调控 土地政策 货币政策

一、引言

自1998年住房改革以来，中国的房地产市场经济得到了迅速发展。随着经济的持续快速发展，中国商品房的需求不断扩张，国内大中型城市住房的平均销售价格也逐渐大幅度增加。同时，由于经济发展的差异、城镇化进程的不平衡性和土地资源禀赋的差异等因素，这些也导致了中国的房地产市场出现了显著的地区差别，中国各大城市的住房市场发展也极其不均衡，从近些年的房价可以看出，一線城市的房价一直呈现出持续高幅度增长的状态，三线城市的价格相对较低，增长也相对平稳，二线城市价格涨幅则介于两者之间，形成了显著的区域特征。为了维持国内各城市房地产市场的稳健可持续发展，政府颁布了一系列涉及土地政策、货币政策等的积极调控措施。但是，政策实施的结果尚未达到预期理想的效果，一二线城市的房价涨幅仍然很快，三四线城市土地供应变化仍不明显。可见，缓解房地产市场发展的不均衡对我国经济的可持续发展有着很大的意义。

由于国内各城市经济发展的不均衡，政府转变了传统的调控思想，立足于不同城市房价市场的现状通过实施针对性的土地政策、货币政策等来调控房价，进行分类调控。所以说对土地政策、货币政策对房价调控的影响效应的分析研究，有利于我国房地产市场的稳健发展。

二、国内外研究现状

现今随着经济的快速发展，国内各城市房地产市场的房价不断上涨，所以房价的波动分析研究成了热门课题。国内外许多学者结合国内市场的实际情况进行了深入研究，将影响房价的宏微观因素大致归类为：经济发展水平、居民收入、土地价格、经济体结构、人口增长幅度、家庭数量、房地产开发投资和消费者预期等因素，并据此提出了可持续发展战略，促进了国内经济的平稳可持续发展。

自2008年爆发全球金融危机后，世界各国央行开始逐渐关注宏观政策对房价波动的影响，货币政策和土地政策对房价调控的效应逐渐被学者们提及，现有这方面的文献亦颇多，其中货币政策对房价的效应研究方面，国外学者Ahrend R[1]通过研究发现，美联储宽松的货币政策会对美国近来的房价产生显著的影响。国内学者在这方面的研究主要集中在陈刚和邵慰[2]、张浩等[3]，这些学者分别采用不同的货币政策度量工具如M0、利率、M2进行研究，研究结果表明货币政策会对房价调控起到积极有效的作用，但调控效果会随着实施工具和调控区域的不同而存在差异。

在土地政策对房价调控效应研究方面，国内外学者主要是从土地供应管制和土地供应结构角度进行研究，Moran A[4]的研究结果显示土地管制会对房价产生积极的影响，房价将会随着人为的土地管制而波动。而在中国房地产市场，有许多学者如李永刚等[5]通过研究也揭示了土地政策对房价有显著的效应，且存在空间差异。王良健等[6]从理论上剖析了土地供应计划对房价的传导机制，他们认为土地供应计划的实施通过影响开发商预期从而引致开发商的投机行为，进而对房价产生显著影响。本文将结合土地政策和货币政策对中国城市房价进行定性分析，旨在探寻房价与宏观政策之间的关系，从而为国家分类调控提出意见。

三、土地政策和货币政策对城市房价调控的定性分析

（一）全国大中型城市房价发展状况

由于中国经济的快速发展，中国城市化现象日益明显，城镇人口的持续增多刺激了住房的需求量，住房市场日益市场化。影响城市房价波动的因素有很多，如：经济发展水平、居民收入、消费者预期等。为了更准确、全面、客观地研究全国房地产市场价格波动状况，我们在此主要对全国的35个主要城市作为研究对象，进行了一系列的定性分析研究。

通过上图1我们可以看出，一线城市房价在2007年前处于平稳增长阶段，在2008-2010年间急剧上升，之后又呈现出平稳增长的态势;而二三线城市房价一直较低，相差不大增长较为平稳。

（二）实施土地政策的发展状况

土地供应量是我国土地政策参与宏观调控和房地产市场调控的重要手段。为了维持国内房价的稳定，政府会通过颁布相应的土地政策来控制土地供应量进而调控房价。在房价偏高的时间段，政府会通过紧缩的宽松政策来增加土地供应量的问题从而促使房价下降。

从图2可以看出，一线城市的土地供应量受国家政策的影响在2002-2007年急剧下降，在2011年受新“国八条”政策的影响又趋于下降，在2013年的新“国五条”的影响又有所回升。二三线城市的土地供应量波动幅度则不大，三线城市的土地供应量一直较低。从2002年到2014年，一线城市的土地供应量一直较大，大量的需求刺激着土地供应的不断增长，涨幅是最大的;二线城市紧跟其后，逐渐呈现出后来者居上的态势;而三线城市由于经济相对不发达，缺乏大量外来人口的需求刺激，土地供应变化则较为平缓，涨幅不大。由此看出，土地供应量存在显著的地区差异。

（三）货币政策实施的现状

从图3可以看出，5年贷款利率的波动幅度一直很大，极其不稳定，在2008年急剧下降之后，在2009年利率又急剧上升;货币供应量增长率波动幅度不大，但由于通货膨胀在2009年达到了最高。

（四）探寻房价与宏观政策实施的关系

为了促进房地产市场的稳健发展，自2003年以来，中央政府颁布了涉及土地政策、货币政策等一系列的调控措施。

从图4中国35个大中型城市的年度房价增长率变化和5年期贷款利率IR、货币供应量M2的年度增长率可以看出，各地房价增长率基本维持在-20%至50%的范围，年均房价涨幅的城市间差异较大;而同时，货币政策的调控力度也一直在加大，M2增长率常年稳定在20%左右，而利率水平则处于先上升后下降的增长状态，尤其在2007-2009年，受到国际市场金融危机的影响，房价跌幅明显，中国银行采取了积极扩张的货币政策，导致M2和利率呈现明显的突然增长和下降，政策调控和房价变化密切相关。

四、结论

改革开放之后经济的快速发展导致了全国各城市住房市场的不平衡发展，政府颁布了相应的房价调控措施，旨在通过分类调控促进市场的稳健发展。本文研究了土地政策和货币政策对城市房价调控影响。通过上述定性分析研究发现：土地政策和货币政策均对不同城市群的房价调控有显著的影响效应，宽松的土地政策和紧缩的货币政策都会促使房价显著地下降，而紧缩的土地政策和寬松的货币政策会促使房价增长。因此，面对经济发展的差异、城镇化进程的不平衡性和土地资源禀赋的差异等因素导致中国房地产市场出现显著的地区差别，政府应转变传统的调控思想，立足于不同城市房价市场的现状通过实施针对性的土地政策、货币政策等来调控房价，进行分类调控。依据分析结果，提出以下政策建议：

第一，对于房价久居高位的一线城市而言，抑制房价过快增长是中央和地方政府的重中之重，除了对市场预期进行合理引导外，人口有效的迁移政策等也需要注意，而在政策调控方面，应在央行制定的利率基准上，一定程度上以上浮提高中长期贷款利率为主要手段，同时适当控制土地供应量。

第二，二线城市的房地产市场逐渐趋向高价位发展，地区间的房价差异也在进一步扩大，因此，对于二线城市的房价调控需要进行分别对待。对于西安、昆明、长沙、石家庄等房价相对不高的城市，房价调控主要以维稳为主，可以通过实行适度宽松的货币政策和相对紧缩的土地政策以促进房价合理平稳的上涨;而对于南京、福州、宁波、厦门等这类房价相对较高的城市，应以控制房价过快上涨为主，因此需要实行适度紧缩的货币政策和适度宽松的土地政策。

第三，对于三线城市，房地产市场的主要任务是去除过量的库存，由于土地政策的失效，因此消化库存主要还是从引导外来人口流入从而促进住房需求为主，同时辅以适度扩张的货币政策来促进房地产市场的稳健发展。

参考文献：

[1]Ahrend R.Monetary ease：a factor behind financial crises？Some evidence from OECD countries[J].2010，4（12）：1-30.

[2]陈刚，邵慰.“国五条”能降低高房价吗？——基于政策效应的经济学分析[J].经济问题，2013（5）：20-23.

[3]张浩，李仲飞，邓柏峻.政策不确定、宏观冲击与房价波动——基于LSTVAR模型的实证分析[J].金融研究，2015（10）：32-47.

[4]Moran A.Land regulations，housing prices and productivity[J].Agenda A Journal of Policy Analysis & Reform，2007，14（1）：35-50.

[5]李勇刚，高波，张鹏.土地供应、住房价格与居民消费——基于面板联立方程模型的研究[J].南京农业大学学报，2013，13（3）：54-63.

[6]王良健，颜蕾，李中华等.土地供应计划对房价的传导机制研究[J].自然资源学报，2015（11）：1823-1833.

（作者单位：西安财经大学西部能源经济与区域发展协同创新研究中心）