經屋補貼乃謊言！囤地何不建經屋？

林宇滔

日前立法會第一常設委員會與政府就經屋法有關訂價條文進行審議，會後一常會主席何潤生會見傳媒時表示，政府提出經屋訂價有“成本價”與“購買力”兩方案。“成本價”方案以每平方米土地溢價金2.6萬、建築成本每平方米1.7萬及10%的行政費用作計算，經屋實用面積每平方米價約4.85萬元;兩房實用面積約45平方米的單位，售價約218萬元。“購買能力”方案以七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔家庭收入30%計算，實用面積每一平方米約3.55萬，兩房單位約159萬元。

筆者有必要拆穿政府所謂補貼經屋的謊言！以最近落成的氹仔經屋日暉樓作例子，根據建設發展辦公室公開資料，氹仔經屋日暉大廈項目佔地2，500平方米，樓高廿一層，合共提供二房一廳（T2）單位288個住宅單位，地下至二樓群樓分別建成商業設施、公眾停車場均屬政府物業。

建築成本已包社會設施

項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億，以二百八十八個單位計算，平均每個兩房（T2）單位造價不到87萬，以政府兩房經屋面積約45平方米計算，建造成本每平方米約為1.7萬。必須強調，這個價錢已等同業主贈送公共停車場、群樓商業設施予政府，故所謂政府補貼經屋的說法，只是有心人誤導公眾！

政府今次向立法會介紹的所謂經屋建築成本每平方米約1.7萬元，變相要業主承擔公屋商業和公共停車場設施建設成本？按此造價，政府只要落實更多經屋建設，不單可解決居住需求，更是可提供更多社區設施的賺錢生意！

或有人會質疑，上述價格僅計算建築成本，並未計算土地價值的溢價金，故政府計算每平方米二點六萬元溢價金合理！筆者必須指出，澳門從不是高地價地區，回歸後僅拍賣三幅土地，溢價金及地價收入從來只佔政府收入少數，更重要是，即使今日眾多豪宅，實際地價也十分低廉。以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價金僅4.97億，平均每平方米溢價金僅1800元。

筆者去年發公開信要求廉署調查、涉歐案的漁翁街原“牛皮廠”地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但僅需按一九九三年的標準支付1400多萬溢價金，每平方米的溢價金僅368元！何以今日政府計算經屋溢價金，竟以每平方米2.6萬元計算，較現時眾多豪宅更高？

經屋溢價金高豪宅十倍

當然，近年隨著私人樓價高企，每兩年檢討一次的溢價金確實有大幅調升，但影響的項目數目有限，況且社會對經屋需求大的原因是樓價高企，若購買經屋要以不合理樓價計算的溢價金，更難發揮經屋壓抑過過樓價的槓桿作用。

更重要是，收取溢價金目是確保獲批免公開競投土地的發展商將一定利潤繳交政府。筆者一直支持經屋以成本訂價，但不認同經屋成本價要計算溢價金！原因有三：一、溢價金的原意，是土地法向獲批出土地承批人的利潤分成機制，現行機制下經屋申請人根本不能通過售賣經屋獲利，為何要計算所謂溢價金成本？二、即使計算益價金，每平方米2.6萬的溢價金成本是以哪個地段級別？經屋只能自住，當局計算溢價金有否有按自住減半？三、當局計算經屋訂價，既要收取建築、溢價金及一成的行政成本，更免費獲贈商業及停車場等公共設施，豈非多重獲利？

法案中亦建議新經屋轉售，只可轉售給房屋局及經屋申請者，且二手經屋轉售將按通脹、折舊率兩個參數計算，變相將經屋售價固化，更聲稱此做法有助達至：“《經屋法》去投資化的立法目的。”

癥結是公私樓供應長期不穩

筆者對此大感詫異！經屋去“投資化”純粹是部分人士自行僭建法律條文，經屋法立法標的從沒提及。現行的經屋法標的僅兩條：一是“協助處於特定收入水平及財產狀況的澳門特別行政區居民解決住房問題”;二是“促進符合澳門特別行政區居民實際需要及購買力的房屋的供應。”

筆者必須指出，經屋如果完全去投資化，缺乏與社會經濟發展的同步升值能力，只會令其流動性更差。現時法律將經屋售價固化，設立眾多限制，筆者必須問一句，按此邏輯，經屋和社屋還有何分別？政府何不推全民社屋？

根據統計局資料，由2000年至2018年，本澳人口年均增長約1.3萬人，以現時本澳平均每住戶為三人計算，每年約需求約4，300多個新住宅單位，但同期每年僅新增不到2，200個住宅單位（已包括公私樓）。故筆者多次指出，今日本澳樓價高不可攀的核心原因，是整體供應持續不足，加上炒賣和恐慌性需求疊加導致的！若政府能夠下定決心，規劃未來十年每年供應四到五千個住宅單位，當中六成約三千個屬公屋單位，只要堅持落實四到五年，本澳房屋巿場自然能夠重回健康軌道。

筆者一直認為，房地產巿場的健康發展，關鍵在於應與巿民收入同步，與收入同步的穩定升值才是對經濟和社會最有利，經屋作為協助居民置業的工具，其價格與整體樓巿同步調整，實際上有助經屋人士無縫對接私人市場，持續改善居住環境。今日經屋很多爭議和矛盾都沿於私樓太貴和經屋太難申請，只要政府有整體房屋規劃，並以穩定的經屋供應作為調節槓桿，經屋很多問題和爭議就能迎刃而解。君不見新加坡土地緊缺、人口密度又高，有誰會質疑組屋應姓“公”不應姓“私”？

公屋土地儲備夠建十年

但政府一直漠視公屋供應，2003年、2005年的萬九申請人，接近拖了十年才在2013年完成萬九公屋，萬九後的4600公屋，五年後僅建4100個。有人或會說，政府無地建公屋，但筆者統計過政府曾公佈過的公屋規劃，幕拉士電廠1000、皇庭海景旁2000、氹仔奧林匹克游泳館東側1000、粵澳新通道1400、偉龍8000、A區28000，政府現時可建公屋的土地儲備逾41000個，當然部分地段宅度過高及有爭議，興建數目可能減少，但仍足夠本澳未來十年的公屋需求，沒地建公屋之說根本不成立。而目前數十幅已收回的閒置土地，本身亦可作為私人住宅供應的土地儲備。簡而言之，澳門今日不是沒有土地建公屋私樓，只是政府囤地不發展。