二手房交易管理的税收政策分析与建议

王曙光 高攀

摘 要：我国房地产市场特别是二手房交易十分活跃，对国家税收收入做出了应有的贡献。在阐述我国二手房交易状况及税收政策的基础上，针对其存在的税种设置烦琐、存在重复征税弊端、税率有失公平和税负容易转嫁等问题，提出研究开征资本利得税的可行性，制定公平合理的税收优惠政策，规范二手房价格评估登记制度，建立健全申诉与争议处理机制等对策建议。

关键词：二手房交易;资本利得税;可行性;对策建议

中图分类号：F812.42        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）16-0060-02

资本利得税是对转让资本性（股票、债券、珠宝和房屋等）资产所取得收益进行课征的税种。该税除具有筹集财政收入的作用外，更重要的是可把握宏观经济调控，促进社会公平与和谐[1]。在西方尤其是经济发展高度发达的国家对二手房交易开征了资本利得税，一些发展中国家也有了类似的税种，而我国未开征资本利得税或类似的税种。我国“营改增”后，营业税退出了历史舞台，对二手房交易征收的税费存在税率设置不合理、重复征税、累进效果差等问题。为深化税制改革，完善增值税和个人所得税，加强房产经济的宏观调控，应研究推进资本利得税的立法与实施工作[2]。

一、我国二手房交易状况及税收政策

（一）二手房交易的总体概况

随着我国市场经济的发展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行业的快速成长，二手房交易异常活跃。贝壳研究院发布（2018年9月）的数据显示，目前我国二手房市场累计交易额达到30.33万亿元，交易总套数为2 391万套。其中，2013—2018年交易总量达1 557万套，占比70%，二手房交易实现跨越式增长。

在我国二手房交易中，核心和一线城市的二手房交易已超过新房出售而成为主导。如1999—2018年北京市二手房交易成交总额（GMV）为5.1万亿元（增长120倍），交易总套数为210万套（增长7.5倍）;上海市二手房交易GMV为6.6万亿元（增长250倍），交易总套数为365万套（增长15倍）。

（二）二手房交易的税收政策

按照我国现行税收政策法令，对二手房交易征税的税种涉及增值税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税。其中，前三个税种的主要规定为：

1.增值税。现行增值税法规定，对非一线城市不满2年的房屋对外出售要按5%的征收率征收增值税;超过2年的房屋对外销售的，免征增值税。对一线城市的不同是区分普通住宅和非普通住宅，即满2年非普通住房对外销售的，按房屋出售收入减去当初购买房屋价款差额的5%征收率征收增值税;普通住宅则和非一线城市的规定相同。

2.个人所得税。现行个人所得税法规定，对购买普通住房且居住不满5年的或不是唯一的住房对外转让的，按房屋价格的1%或差价的20%缴纳个人所得税;满5年且是唯一的住房则免征个人所得税。对购买非普通住房居住不满5年的或不是家庭唯一住房对外转让销售的，按房价的2%或差价的20%纳税;居住达5年且是唯一住房的，不纳税。

3.土地增值税。现行土地增值税法规定，对普通住宅免征土地增值税。对非普通住宅持有时间在3年内对外交易的，按照房屋成交总额的0.5%征收土地增值税;持有时间在3—5年对外交易的，按照房屋成交总额的0.25%征收土地增值税;持有时间在5年以上对外交易的，则免征土地增值税。

4.契税。现行契税法规定，对购买家庭唯一住房且面积小于90平方米（含90平方米）的，减按1%的税率征收契税;对购买家庭唯一住房且面积大于90平方米的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房且面积小于90平方米（含90平方米）的，减按1%的稅率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房且面积大于90平方米的，减按2%的税率征收契税。各地契税政策不统一，以当地实际为准。

二、我国二手房交易征税的问题分析

第一，税种设置烦琐。上述所言，我国现行的二手房交易税涉及增值税等若干税种，其征税环节包括财产、行为和所得三个方面。对一项经济行为活动征税，涉列多个税种显然是复杂烦琐的。无论在哪个环节征税，表明税种设置不够合理，都会给房屋的出售者和购买者带来诸多的麻烦。

第二，存在重复征税弊端。我国全面实行营改增后，增值税和个人所得税对二手房交易的计税依据都是房屋买卖的差额，对同一事项征收两种税造成了重复征税，显然是违背了公平、合理和效率等税收原则，也偏离了政府税收宏观调控的目标，更加重了纳税人的税收负担。

第三，税率有失公平。二手房交易征税的税率有失公平，如二手房交易个人所得税的税率设计，对普通住宅和非普通住宅的税率层级只有一档，即按房屋买卖总额的1%缴纳和按房屋买卖差额的20%缴纳，其税率没有累进效应，违背了税收的公平性。

第四，税负容易转嫁。增值税等规定由二手房供应商缴税，但其可通过提高房价将税负转嫁给购房者。根据税负转嫁理论，税负能否转嫁与供求双方价格弹性有关。目前，我国二手房已是卖房市场，由卖家将税负转嫁到购房者较为容易，以致税收宏观调控政策效应未能充分发挥[3]。

三、我国二手房交易开征资本利得税的政策建议

第一，研究开征资本利得税的可行性。一是开征资本利得税。为规范二手房市场的健康发展，保障其税负的公平性，研究开征资本利得税的可行性，合理确定不同性质（投资或拥有数量等）售房者的税负，健全二手房价格评估机制，考虑到税负转嫁问题，同时取消对此征收的增值税和个人所得税。二是实行差别累进税率。在二手房转让中，卖房者一般不想或不拿购房的原始凭证，税务部门根据转让房屋价格的1%计算缴纳个人所得税，没有累进效应。因此，为抑制过度住宅投机行为，资本利得税设计差别税率，以维护二手房市场的理性发展。

第二，制定公平合理的稅收优惠政策。一是对住房出售者给予减免税。住房是人们生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多数发达国家对转让住房所得收益给予一定的税收优惠。为此，我国二手房资本利得税可借鉴国外的经验，对无子女老人及唯一住房出售者给予免税或减半征收优惠。二是加强减免税优惠监督管理。在公平合理的税收优惠政策基础上，认真审定纳税人的实际及其申报情况，区分生计、投资和投机行为，加强二手房减免税优惠监督管理，既要考虑特殊群体的纳税困难，又不能加重纳税人负担，充分发挥税收调控效应[4]。

第三，规范二手房价格评估登记制度。一是科学评估二手房市场价格。二手房评估价格是资本利得税的计征依据，也是买卖双方实际交易价格的主要依据，影响着税务部门征收资本利得税和当事人，因而房地产评估机构或单位的评估价格尤为重要，必须公平、合理地评估二手房市场价格。二是及时公布二手房参考价格。二手房价格是由房地产中间商按照市场比较法进行评估的，通常透明度较低、准确性较差，使得资本利得税的计税依据缺乏说服力。因此，税务等相关部门应建立健全二手房交易价格评估登记制度，实时更新二手房市场信息。

第四，建立健全申诉与争议处理机制。一是及时化解纳税人征税争议。纳税人对二手房交易价格或税率等要素存在的争议，可在规定时间内向评估部门提出申请重新评估争议要素是否合理，评估部门应本着公平和公正的原则，重新评定二手房交易价格或税率，及时化解纳税人争议。二是有效处理纳税人征税申诉。当二手房纳税人对重新评定结果仍存在争议时，可向上级评估部门提出申诉，上级评估部门收到纳税人申诉请求后，应尽快对纳税人的申诉请求做出回应，并在最短时间内给出具体的解决方案，切实保护纳税人合法权益。

参考文献：

[1]  王学涛.我国资本利得课税制度研究[D].杭州：浙江财经学院，2011.

[2]  赵留彦.征收资本利得税能降低房价吗[N].第一财经日报，2013-03-05.

[3]  张楠.二手房交易税负转嫁分析[J].中国集体经济，2016，（16）：92-93.

[4]  杜静萍.个人二手房交易税收问题浅析[J].商业经济，2016，（8）：118-119.

Abstract：Chinas real estate market，especially second-hand housing transactions，is very active and has made due contributions to national tax revenue.On the basis of expounding the status of Chinas second-hand housing transactions and taxation policies，the paper puts forward the feasibility of studying the capital gains tax for the problems of cumbersome tax collection，repeated taxation malpractice，unfair tax rate and easy transfer of tax burden.Formulate fair and reasonable tax preferential policies，standardize the evaluation and registration system for second-hand housing prices，and establish and improve complaints and dispute resolution mechanisms.

Key words：second-hand housing transactions;capital gains tax;feasibility;countermeasures and suggestions