房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

何丽莎

摘要：随着我国社会经济的全面发展，房地产市场的竞争日益加剧，国家的宏观调控的政策也愈加灵活，对于房地产开发企业来说，土地增值税这一重要税种，对其整体经营和发展起着至关重要的作用。各企业需要更加重视国家税收政策、法规的学习，不断加强对土地增值税收筹划，选取多样化应对策略对税负进行合理、合法的调控，降低企业综合成本，持续提高市场竞争力，为企业未来发展奠定坚实的基础。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;税收筹划

税收筹划是纳税人在遵守国家各项税收政策及法规的前提条件下，对其日常经营中所涉及的税种，积极进行筹划和安排，以达到降低企业税负，规避税务风险，提升管理效益的目的，实现企业利润最大化。房地产行业发展对整个社会经济的发展有着重要影响，住房和房价问题也一直是社会普遍关注的焦点之一，在影响房产市场价格的诸多事项中，土地增值税也是造成房产成本上涨的一个重要因素。所以说，研究土地增值税税收筹划，对房地产经济乃至整个社会经济体系都有重要价值。本文主要结合当前房地产企业的发展，简要探析土地增值税税收筹划路径，使市场发展和企业的经济效益得到有效的提升。

一、土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要性

第一，在符合法律规定的范围内，房地产企业通过实施适当的税收筹划，可以降低房地产开发企业的税负成本，使企业得到更多的税收优惠，提高企业经营利润。第二，企业通过土地增值税税收筹划受益后，将逐渐意识到建立健全税务管理体制，提高税收筹划水平的重要性，能够更大程度的实现税收管理的价值，同时还有效的保证企业财务管理的水平不断提高，提升企业的竞争力;第三，企业在积极进行税收筹划过程中，通过学习研究国家税收政策法规，能够及时掌握各项税收政策及最新动向，一定程度上提升了纳税人的知识水平。随着对税收筹划了解的不断深入，也将发现现有税收体制中存在的难点和问题，从而督促相关机构更进一步完善税法的相关制度，实税收法规管理的良性循环。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划概述

房地产开发企业在日常经营过程中，对税收体系中的大部分税种都有所涉及，但无疑土地增值税是各项税种中影响较大的税种之一。由于土地增值税税率较高，特别是在增值额较大的情况下，土地增值税经常会给房地产开发企业带来很重的税负压力，对企业的经营利润产生很大影响。随着国家对房地产市场调控灵活度的不断加强，税收政策对土地增值税清算的管理越来越严格，如何通过税收筹划，合理减轻企业土地增值税税负压力，成为了房地产经营企业的一项重要工作。土地增值税的税收筹划，一般是通过控制各项扣除项、增值额，充分利用各项税收优惠来降低企业实际税负，从而降低企业的经营压力。因此，做好税收筹划，应从企自身经营特点出发，综合衡量经营收入和成本，优化企业整体经营模式，探索对企业最有利的发展路径。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划途径探析

（一）确定合理的利息扣除方式

在房地产开发过程中，会产生大量贷款利息费用，我国土地增值税税收政策，按能否准确计算分摊或提供借款利息金融机构证明，规定了两种利息扣除方式。一种计算方式是在企业能够准确计算分摊各项房地产项目的利息，并且能够提供金融机构证明的情况下，可以据实扣除。无法准确计算分摊房地产项目借款利息的，或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在规定基数的10%以内扣除。这两种扣除方式，给企业土地增值税的计算缴纳提供了一定的税收筹划空间。在房地产开发过程中，企业可以结合现有的制度及企业自身借款规模，确定更有利的利息扣除方式。

（二）合理控制经营收入的筹划

随着经济技术的发展，人们的生活水平不断的提高，对于住房条件需求也逐步提升。以前的房地产开发主要是以毛坯房为主，房价水平也相对较低，近几年，有些房地产企业为了提高销售业绩，不断的提高房产项目建造标准，越来越多的企业转向提供以精装修为主的住房，装修成本在整体建造成本中的比例也在逐渐上升，房产销售收入构成中，有一定比重是为了弥补装修成本支出。因此在土地增值税税收筹划中，可以从减少销售收入从而减少增值额方面考虑降低土地增值税税负。例如，可以考虑成立装修公司，在房地产开发过程中和装修公司合作，将原房产销售收入中包含的装修收入转化装修公司劳务收入，从而降低房产销售收入，从而降低土地增值税税负。

（三）以现代开发方式来进行筹划

房地产开发企业可以考虑采用代建房模式进行土地增值税筹划。代建房是指房地产开发企业接受客户委托，根据其具体的需求进行房地产开发，开发项目完成后，根据代建金额向客户收取代建费的模式。在这种模式下，由于房地产企业并没有发生不动产资产权属的转移，其收取的费用为代建收入，而非房地產销售收入，其取得的经济效益，从收入性质上属于劳务收入，不纳入土地增值税征收范围中，这样就合法规避了土地增值税的征收。当然，这种模式下，也可能同时丧失了自行进行房地产开发和销售情况下原本可以取得的部分收益。所以房地产开发企业还需要从整体上衡量取得的税收筹划收益和模式调整造成的利润损失，采取整体上对企业更有利的方案。

（四）从扣除项目的角度进行合理筹划

在房地产项目中，大量的土地增值税是需要结合具体项目来进行分析的。在项目开发建设过程中，纳税人也需要结合相关土地成本和建设费用计算后进行扣除。这些扣除项中，部分项目金额相对确定，不具备可筹划性，例如土地出让金、房地产转让费用等，但也有一些项目具有较大的筹划空间，例如项目开发费用，建设费用中的装修费用等，提升了土地增税筹划必要性和可实施性。随着社会生活的水平不断提高，人们对住宅楼装修质量和小区住宅环境要求越来越高，开发者可以结合住宅特点和购房者需求，提升房地产项目装修成本和质量，完善各项配套设施，这样可以提升房地产项目的整体造价，压缩土地增值税税负，同时还可以提升产品的质量和品牌效益。

（五）建立健全企业的税收管理工作制度

企业的税收管理工作不是一项单一的工作，需要结合公司的整体业务和管理制度开展，用现代科学管理制度进行不断完善，确保企业税收管理体制的先进性，以增加企业经营效益，不断提升企业自身的发展水平。就目前我国房地产企业的税收管理体制来看，还存在一些问题，主要表现在：从管理体制建设水平来看，很多企业沒有税收筹划管理体系，整体的税收管理制度不够健全;从管理措施上和目标上来说，税收筹划的意识较薄弱，工作质量不高。部分企业虽然规定了税收筹划工作程序，但是应用和控制范围较差。因此，针对上述问题，应从以下层面不断健全企业税收管理工作制度：要更多的关注房地产企业行业发展状况，结合企自身特点和工作制度，多吸收和学习优秀企业的相关经验;应加强对土地增值税税收政策的研究和分析，最大程度上来避免因税收政策掌握不准确而导致的工作失误;需要结合公司整体业务和资金状况把握税收筹划工作，增强税收筹划的综合性和整体性;在日常会计核算和资金收支管理中，保证核算的规范性，避免在费用归集过程中出费用归集和分配不合理、不规范。同时还要在此过程中保证管理工作制度和水平的提升，使得房地产企业的发展实现可持续重要性。

四、结语

随着我国社会经济的不断进步，房地产税收法制化进程不断加快，改革力度也日益深化，为谋求企业的长期稳定发展，纳税人应进一步提升税收筹划意识，确保各项税收筹划方案符合国家相关税法规定，同时实现效益最大化;税务部门也应加强对企业的积极引导，保证税收政策宣传的及时性和广泛性，以及政策解读的准确性;企业税务管理人员应时刻保持学习心态，一旦发现税收筹划存在问题和不足，就要进行调整，通过税收筹划提升企业的经营效益，促进企业的更好更快发展。

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