浅谈营改增政策后房地产企业成本控制与管理

陈志华

摘要：营改增是营业税改增值税的简称，是我国近几年税收中的核心工作，营改增对于各个领域的企业都有着极为重要的影响作用。在营改增政策实施之后，房地产企业面临着众多的发展机遇和挑战，由于营改增政策的目的是减少税负，防止重复征税，有助于缓解企业的税负压力，切实增强企业的经济效益。在营改增政策实施后，房地产企业受销售范围扩大与混合销售税率不同等众多影响，营销方案也应当进行及时的改变。所以本文在此背景下，简要分析营改增政策后房地产企业成本控制及管理工作，并提出具体的管理策略。希冀有效促进房地产企业未来经营水平提高。

关键词：营改增政策;房地产企业;成本控制与管理;税收

营改增是我国近几年税收的核心工作，对于社会发展的各项工作而言，有着极为重要的促进作用。在营改增政策后，我国房地产企业的经济发展情况得到了显著的改变，尤其是经济运行环境发生了翻天覆地的变化。在营改增政策下，房地产企业如何进行针对性调整，切实做好成本控制与管理，有助于促进房地产企业未来可持续发展。

一、营改增特点及意义

营改增的特点是细节复杂且工作量大、责任重大、进程较快。虽然营改增政策在实施之前经过了多年的筹划，但是在实施过程中难免会遇到这样那样的问题，主要原因在于房地产企业在营改增之后，自身的情况受到了众多的影响。部分细节工作亟待处理，所以必须认清成本结构比例问题，才能获取最大程度的经济利润，由于营改增的工作细节较多，且不同企业的差异较大，所以企业进行营改增都必须自主独立的解决问题，重新设计相关系统。税务无小事，虽然看似不起眼的变化，却会导致数以亿计的税费产生变化。企业进行营改增必须审慎配置以及资产运营结构。

二、营改增政策后对房地产企业成本产生的影响分析

在营改增政策实施后房地产企业的发展情况受到了一定的影响，税收成本也会影响到房地产企业的生产成本与销售成本。

（一）对于房地产企业土地成本的影响

土地成本在房地产企业成本构成中占据最大比重，低成本表现在土地购置，房地产企业向政府缴纳土地出让金。营改增政策后大幅度下降了房地产企业的土地成本，在此形势下，房地产企业的购置土地价格如果增高，纳税额也会增加，结合目前我国的土地价格能够看出，北上广的土地价格一路攀升难以降低企业的土地成本，所以楼盘价格自然而然的往上涨。用长远眼光来看，房地产企业难免会转向价格较低的土地进行拓展，所以楼盘价格以及土地价格势必会回归。

（二）对于房地产企业建筑成本的影响

施工环节是房地产企业建设的重点内容，在施工过程中施工中产生的各项成本是房地产企业成本中的构成要素。在营改增政策后房地产企业的建筑成本却并没有获得税收优惠，主要原因在于建筑施工阶段，成本主要是原材料采购或者是劳务花费等，而且大部分原材料来自于小作坊与私营企业，这些企业并不具备开具增值税发票的能力，因此在此类情况下，营改增政策中的征收增值税对于房地产企业则是加大了税收负担，由于房地产企业缺乏相应抵扣，并且部分成本变高，面临着巨大的税负压力，因而房地产企业在发展过程中应当结合自身的实际情况以及营改增政策需求，有针对性的进行调整和完善，才能够循序渐进的提高社会效益与经济效益。

（三）对于房地产企业前期垫付成本的影响

根据当前房地产企业的发展情况，我们能够看出房地产企业的资金回笼，重要方法之一便是楼盘预售，有助于房地产企业确保资金充足流动，但是如果缺乏这项预售款，企业会面临着贷款以及融资各项压力，所以企业必须要加强预售款的有效回笼。基于营改增政策实施后企业的建筑成本以及各项的财务成本都缴纳增值税，但是有的成本难以出具发票，所以会产生各式各样的问题，导致房地产企业必须自行垫付相应的增值税，而垫付成本则需要从楼盘预售款中扣除。从而营改增政策导致房地产企业的前期垫付成本不断增加，以致房地产企业的资金流动受到影响。

根据相关案例，我们能够得出，例如在差额模式下：已知某房地产开发商是一般纳税人，与施工企业在承包合同中签订了合同价款，合同价款为10000万元，并且合同价款不含税，贷款中也不含200万钢筋材料费，企业在采购钢材后，交给施工企业，企业选用简易计税方式。根据以上材料，可以得出增值税总额为10000÷1.03=9708.74万元，应缴纳的税款为291.26万元。乙公司申报增值税税金291.26万元，而甲方公司对这部分成本包含的增值税未能抵扣，只能作为建安成本总额列示，成本的负担更重了。根据以上论证，营改增政策实施后，房地产企业的成本以及税费调整受到了严重的影响。

三、营改增政策后房地产企业成本控制及管理策略

根据上文的分析，我们能够得出营改增是从国家战略宏观环境为各行各业的企业提供帮助，房地产企业的经营活动具有特殊性，所以房地产企业在发展过程中是否受益并不确定，但是为了进一步推动营改增政策的有效实施，房地产企业必须充分加强成本控制与管理工作。

（一）充分重视进项税抵扣

在发展过程中必须正确认识成本控制与管理的重要性，由于企业的建筑成本难以进行进项税抵扣，所以房地产企业会面临着沉重的税负压力。对于此类情况，房地产企业应当在成本管理过程中充分考虑如何做好进项税抵扣工作。例如建筑成本这一部分，可以尽量选取具有资质的原材料企业。在此基础上，房地产企业必须与国家税务总局以及政府进行联合，并且提出建议，能够使营改增部门明确房地产的进项税抵扣规定，能够为房地产企业的发展提供一定的支持，才能够确保房地产企业在营改增政策实施后提高经济效益。

（二）应加强发票票据管理

营改增政策下，对于房地产企业而言，获取增值税专用发票抵扣联以及进项税额抵扣是发展中的重点内容，所以企业必须结合自身的实际情况，只有正确认识发票票据管理工作的重要性，才能落实营改增政策要求，切实提高自身的经济效益与发展水平，推动营改增工作有效进行。当前房地产企业应当通过培训，加强专业教育培训，循序渐进的提高财务人员的税务专业技能与综合素养，使工作人员具备发票管理能力以及发票使用能力，同时应当与原材料供应商进行有效的沟通和配合，充分享受企业税负的抵扣额度，能够缓解企业面临的资金周转问题。

（三）科学合理的进行财务管理

营改增是重要的决策，在房地产企业发展过程中，企业必须积极的应对营改增政策实施后带来的各类变化，应当根据自身的实际情况从财务管理角度进行分析与探究，切实做好各项准备工作，例如可以从进项税抵扣以及各项消费等进行落实，切实降低企业的生产与经营成本，能够找到自身发展与营改增政策实施中的有效契合点，才能够降低企业的税负，实现经济效益与社會效益，确保营改增政策的贯彻落实，促使房地产企业的财务管理发生变化，敦促房地产企业提高财务人员的专业技能与工作素养，同时升级财务核算系统，进一步提高财务人员的管理技巧与业务水平，通过重新规划企业的税费控制点，制定科学合理的发展策略，同时企业应当加强财务管理工作，结合企业内部经营的实际情况，考虑建筑外包。

四、结束语

综上所述，当前我国经济不断发展，人们对于房屋建筑的需求量在不断增加，房地产如雨后春笋般不断涌现，要想推动房地产企业的可持续发展，增强企业的经济效益，就必须正确认识当前的发展局势。在营改增政策实施后，房地产企业面临着众多的挑战与机遇。营改增的目的是进一步科学合理设置税制，避免营业税重复征收这一弊端，切实消除房地产行业的税收制度障碍，房地产企业必须有效结合营改增的相关政策，科学合理的规范自身的纳税行为，有效降低企业的经营成本，促使房地产企业可持续发展。

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