完善保障性住房交房使用后维修管理机制

唐爱艳

摘要：保障性住房是我国对于低收入群体住房的重要保障措施。近些年，在保障性住房分配方面取得了良好的效果。但是保障性住房因为其建设模式等方面的影响，在交付和保修期到期后都出现了维修困难的问题。本文首先对保障性住房交付后维修存在的问题进行了分析，然后针对相应的问题从维修机制与维修措施等方面提出了相应对策。

关键词：保障性住房;维修管理;后续管理

一、保障性住房后续维修存在的问题分析

（一）大量经济适用房需要维修

一是相对来说，经济适用房的面积不大，人口稠密，使用共用设施和设备的频率比普通商品住房高出许多倍，这导致高故障率。二是经济适用房是政府提供的住房，政府提供经济适用房进行出租。一些负责维修和保养房屋的居民不关心自己居住的房屋，过于依赖政府。出现小问题后，立即报告维修情况。三是经济适用房群体，低收入人群、孤独的老人、残疾人等，这些群体常常不理解如何使用设施和设备，甚至不合理地破坏它们。四是政府主要负责经济适用房的公共住房和设备的维护和修理工作，导致缺乏主要责任，也缺乏对维护的总体控制的责任。

（二）难以进行维护房屋工作

首先，需要修复油漆、地砖、厨房等损坏的项目，该项目的修复需要几天的时间。在维护期间，居民的工作、生活、烹饪和厕所使用均会受到影响。居民有很多消极的感受。其次，上层出现渗漏的问题，需要对防水、地砖等进行全面的修复，对上层居住人员的配合要求较高，因此很多上层居住人员提出了一定数额的索赔，对维修工作造成一定的阻碍。最后，修理的数量很多，涉及建筑结构、水电等多种情况，这样在维修前，就需要依据轻重缓急，分别进行修理。

（三）经济适用房的维护机制不健全

主要维护机构在公共区域的职责还不够清楚。上门维修公司缺乏有效的竞争机制，维修、保养和验收程序不规范，维修项目的成本模型不够清晰，维修标准不统一，缺少上门维修工作和融资预算。总体规划、维护计划、成本审查、质量控制、竣工验收、资本管理等体系尚不完善。

二、关于如何改善经济适用房维护管理的意见

（一）明确上门维修的范围

应明确定义维修范围，并强调居民应自行修复的范围，房屋使用不当和人为损坏，应自行维修。由于使用错误或消耗品，应逐步将维修工作留给居民自己解决。居民进行维护，例如管道维护，由于使用堵塞，必须在交付房屋后的两个月内疏通或更换管道。根据合同，应明确在保修期外应由居民自行维修的范围。这增强了居民维护房屋的责任感，并减少了由于使用不当引起的维护问题。

（二）采取多种措施促进维修协调

考虑到居民提议进行维护以影响正常工作的情况，建议建立维护和使用的过渡系统。在紧急情况下，可以从急需修理房屋的租户迁移到临时分配计划中未包括的空置房屋，以解决租户的临时使用厕所和临时房屋问题以及过渡期间的管理。如果在维护期内该家庭确实无法居住和使用，则可以允许该家庭请求暂时中止租金计算1～2个月，并且租金计算可以在房子的正常维护完成之后。建立一个管理家庭贷款记录的系统，为积极从事维护工作的居民建立良好的信用记录，为拒绝配合维护工作的居民建立不良的信用记录，在合同期限结束时会影响家庭租赁续约的因素，并考虑接受社会信用体系。

（三）完善维修工作机制

引入激励性维护竞争机制，经济适用房管理部门应进一步合理化和标准化维修和保养程序的要求、维修材料的维修技术标准程序、维修的响应时间等。公司加强日常维护监测和评估，根据维护水平将维护任务分配到相应级别上，采用竞争机制保证优胜劣汰，并鼓励维护公司更加积极地进行维护。

（四）搭建维修服务平台

也就是说，通过划分工作合作和信息管理维护系统以建立跨部门维护网络，经济适用房管理部门委托物业公司，并由物业的指定技术专家实施通过经济适用房维修合格公司范围。对于经济适用房一系列服务事项，包括负责检查经济适用房修理、家庭维修、监测和确认维修量;负责接受维修以及與已确定的家庭维修和检查问题转移相关的公司负责维护、协调和跟踪维护工作的单位、检查维修结果、组织验收;负责空置房屋的维护，包括空置房屋的钥匙存放、日常检查以确保家具和设备的安全性。经济适用房管理部门雇用一个外部成本验证机构，检查项目成本并创建审核报告。通过这种方式，物业公司的综合服务平台可以通过维修系统报告维修情况，并及时从维修公司获得维修服务，由审核机构检查建设成本，并且由经济适用房管理部门进行全面监视，这有利于所有维修工作的管理。

（五）讨论与实际住房管理相匹配的维护成本模型

对于一些新交付的项目，建议采用合同约定的维护方式，即按平方米收取的维护成本，可以由维护公司根据建筑面积的总成本进行计算。该模型减少了经济适用房管理部门需要监视和确认工作量的工作，但是对维护部门缺少激励。对于某些较旧或维护成本难以估计的项目，建议使用基于实际结算、已修复项目的数量和已支付的工程成本的维护模型。该模型可以避免合同模式下维修项目的被动处理。

三、结论

综上所述，尽管经济适用房的建设、分配和后续管理取得了显著成果，但是，目前对经济适用房的后续维修管理仍然存在许多制约因素，有许多地方需要改进。在这种情况下，有必要深入分析现阶段经济适用房的维修问题，并根据具体情况提出改进的方法和措施，以使申请人家庭获得更好、更满意的住房条件。

参考文献

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