论房屋非法转租中出租人的利益保护途径

黄国淏

摘 要：在房屋非法转租关系中，承租人非法转租的行为侵犯了出租人的信赖利益和处分利益，扰乱了经济活动中的诚信和稳定，依照我国新颁布的《民法总则》以及《合同法》、《侵权责任法》等相关法律规定，承租人应当对出租人承担损害赔偿责任。

关键词：非法转租;诚实信用;违约责任;侵权责任;不当得利

一、非法转租中涉及的法律关系

（一）出租人与承租人间的法律关系

出租人与承租人之间的租赁合同是否有效，应当依据承租人产生非法转租以牟利的时间点来加以区分。首先，如果承租人非法转租牟利的目的产生于合同成立并生效之后，那么判断该租赁合同法律效力，应当依据我国《民法总则》第143条，只需要租赁合同双方当事人均为法律规定或拟定的完全民事行为能力人，加之意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，即可认定该租赁合同有效。

其次，如果承租人非法转租牟利的目的产生于合同成立并生效之前，即包括当事人以非法转租牟利的目的进行磋商和在磋商中产生非法转租牟利的目的两种情况。那么判断该房屋租赁合同是否乃基于欺诈而订立的，应从以下四个方面判断。其一，基于交易习惯和诚实信用原则，欲承租方负有向出租方告知说明自己的牟利转租目的的义务，如果没有进行说明，即应当判定其构成以隐瞒真相为手段的消极欺诈。其二，出租方因此欺诈行为陷入错误认识，即信任承租人并无非法转租的目的。其三，出租人基于该受信任的虚假事实做出了不真实的的意思表示，即对承租人的要约予以承诺与对不存在非法转租目的的信赖存在因果关系。最后一点是最重要的，因为根据《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

（二）承租人与次承租人间的法律关系

由于不享有租赁物的所有权，承租人转租租赁物，不论是否征得出租人同意，就其性质而言，构成广义上的无权处分。在采取物权行为无因性理论的国家或地区，物权行为独立于债权行为，转租合同作为债权行为，其成立生效不以承租人对租赁物有处分权为要件，因此非法转租合同与合法转租合同同样有效。[1]由于我国不作处分行为与负担行为的区分，因此，不能当然适用上述理论。不过，依据我国民法理论通说以及《合同法》和相关司法解释，无权处分不作为当事人主张合同无效的事由，因此非法转租合同也应当判定为是有效的。

（三）出租人与次承租人间的法律关系

出租人与次承租人之间不发生直接的权利义务关系，但是出租人可能基于其对租赁房屋的所有权的行使或维护而间接地对次承租人产生影响。

史尚宽先生认为，非法转租只是出租人解除契约之原因，次承租人因转租合同而取得占有权，对于出租人而言不视为违法，出租人与次承租人之间的法律关系因出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同而存在差异，不终止原租赁契约，出租人不得请求返还租赁物。[2]可见，仅仅在出租人行使法定异议权以解除租赁合同或者认定非法转租合同无效后，出租人才与次承租人发生直接权利义务关系。

一、非法转租中出租人利益的保护途径

（一）非法转租是否构成违约

本文认为，非法转租是构成违约的。一方面，从交易习惯上来讲，很少有出租人会同意房屋被无限制的转租。按照理性经济人的模型，一个出租人在出租房屋时必然考虑自己利益的最大化。为此，出租人应当合理谨慎的选择合适的承租人，考虑包括职业、年龄、性格、生活习惯等各方面因素，以尽可能减少租赁物使用价值的损失。所以当双方没有以书面或者口头的方式在合同中明确的约定该义务时，依据诚实信用原则以及交易习惯，也应当将承租人的不得非法转租牟利义务理解为《合同法》第 60条第二款的合同履行中的附随义务。根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对该项义务的违反，承租人应当承担违约责任。约定了违约金或定金的，出租人可以择一向承租人主张违约责任，或者根据《合同法》第113条第1款，直接请求承租人承担违约损害赔偿责任。需要注意的是，三者可获得的最终赔偿数额有差异，选择需谨慎。

（二）非法转租是否构成侵权

关于非法转租中，出租人可否就承租人的转租行为主张其侵权的问题，学界存在较大争议：

肯定说认为非法转租构成侵权。王泽鉴先生持肯定说，认为当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的非法转租行为，使次承租人占有租赁物，或是延迟了占有锁链，造成了多层次之占有关系，或是造成了多数人之占有关系，致增加出租人请求返还原物之困难，或租赁物毁损之程度，是对出租人所有权的侵害，因此出租人可依侵权行为法的规定向承租人请求损害赔偿，但不得据此向承租人请求非法转租所收取的租金，盖此非属出租人所受损害及所失利益也。[3]

否定说认为非法转租不构成侵权。持该观点的学者认为，出租人通过租赁合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，并收取租金作为对价。非法转租中，对租赁物占有层次或人数的增加，虽使租赁物毁损灭失的风险增大，但根据我国《合同法》第 224 条第 1 款“第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，得以弥补对出租人利益可能造成的损害。[4]

（三）房屋转租中出租人能否请求返还不当得利

有观点认为，根据《合同法》第225条，因承租人对租赁物享有收益的權能，所以租赁期间，承租人擅自转租收取的租金，对出租人不构成不当得利。

本文不同意上述观点。本文认为，承租人对租赁物固然享有占有使用收益的权能。只是这三项权能的实现应当是有边界的，以承租人对房屋的收益权能为例，其应当被允许在生产生活的合理限度内与他人共同使用该房屋以为收益，如同妻子儿女，学徒帮工等共同为经营行为。但如果承租人超越权力边界滥用收益权能，如非法转租该房屋给次承租人的，对于超出权利边界的这部分收益行为，应当视为承租人对该房屋不享有收益权。所以此时承租人的得利并没有法律上的原因。但是构成不当得利还要求，一方受到的损失和他方获得的利益间存在直接的因果关系，而此时承租人所获得的租金与出租人的损失之间并没有直接的因果关系。正如王泽鉴先生所说：“承租人的非法转租行为，使次承租人占有租赁物，或是延迟了占有锁链，造成了多层次之占有关系，或是造成了多数人之占有关系，致增加出租人请求返还原物之困难，或租赁物毁损之程度，是对出租人所有权的侵害，因此出租人可依侵权行为法的规定向承租人请求损害赔偿，但不得据此向承租人请求非法转租所收取的租金，盖此非属出租人所受损害及所失利益也。” [5]

参考文献：

[1] 黄立.民法债编各论[M].中国政法大学出版社.2003.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社.2000.

[3]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].中国政法大学出版社.2005.

[4]屈茂辉.转租制度若干问题探讨[J].湖南大学学报.2001（9）.

[5]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].中国政法大学出版社.2015.

[1] 黄立主编：《民法债篇各论》（上），中国政法大学出版社 2003 年版，第 300 页。

[2] 史尚宽著：《债法各论》，中国政法大学出版社 2000 年版，第 189 页。