房地产企业应用合伙基金的路径探究

吴巍

[摘 要]在新的社会发展阶段中，伴随着我们国家经济发展层次的进一步提升与稳定发展，我国的各个行业均开始积极进行行业发展形式的革新和发展内容的调整。其中，我国的房地产行业获得了较为快速的发展形势，在这个行业当中，如何促进应用合伙基金的发展取得有效的成果，它未来又会实现怎样的发展以及发展的趋势如何等问题都是值得重点分析的，笔者在本篇文章中着重针对这些问题进行了思考，并给出了相应的建议。

[关键词]房地产企业;应用;合伙基金

[中图分类号]F293.3

新时期，随着我国房地产行业的迅速发展，与之相关的应用合伙基金问题成为当前人们关注的重点内容。同时，房地产企业合伙基金的发行是否顺利，这对于整个房地产行业的稳定发展来说是十分关键的。基于此，文章主要针对我国当前阶段的房地产合伙基金的相关问题进行了简单的介绍与分析，房地产合伙基金在发展过程中的积极因素等几个方面的问题进行了较为详细的阐述和具体的分析，进一步体现了该行业的稳定发展与其合伙基金之间的密切关联。

1 关于房地产合伙基金的简单介绍

其一，我们在文章中所探讨的房地产行业的合伙基金，实际上指的是我国房地产行业的基金形式之一。当前，可以把社会投资部分的基金人士归于有限合伙人一类，这部分人的主要认购形式为有限的合伙基金。同时，有限合伙企业当中的有限合伙人通常所需要承担的责任、义务往往与普通的合伙人之间是存在较大差异的，因为这部分合伙人所需要承担的责任是有限的，并且，对于公司不享有直接管理权，只是享有最终盈利后的分红权利。

其二，最近几年来，随着我国经济发展程度的日益加深，我们国家的人民在生活水平和生活品质上都得到了明显的改善，同时，因为中国人具有的居家、安家理念，这直接导致了人们对于房地产行业的热衷度持续增加。但是，相应的融资渠道却在不断地进行收缩，房地产行业整体处于崩盘的状态，它们既不能进行直接融资，也不能通过银行等渠道进行间接融资，又同时受到多个方面的压力和政策监控，房地产的信托产品发行走进了瓶颈时期。后来，我国为了改变房地产现状，改变它的不良状态，发行了一系列的相关政策，为合伙制基金的运作提供了大量的理论基础，也使得房地产行业再一次兴起，大量的房地产合伙基金产品出现在市场中。这些政策的出台与实施，是房地产行业的一次新兴，让房地产行业的运行模式更加简便化，使得房地产有限合伙基金的门槛更低而且更加灵活。房地产合伙基金作为一种金融新型创新手段，迅速凭借其灵活的运转模式和多方面的实用性，成为房地产行业最热门的融资平台。在我国房地产融资处于巅峰的时期，我国房地产私募基金中合伙制基金的比重大大增加。随着房地产企业的迅速崛起，国内房地产合伙基金不断增多，它的前景依旧一片光明，一些知名企业也纷纷加入这其中，并凭借着自己拥有的更强大的经济实力，在融资方面取得了成绩。同时，房地产企业通常可以保证多个项目同时运作，其规模与储备有助于在基金项目出现意外情况时，迅速安排投资项目的调整变更和调配，对风险形成分散与缓冲的良好作用，而传统基金公司由于缺乏这种缓冲平台，因此应对兑付违约等风险的手段十分有限。

2 房地产合伙基金在发展过程中的积极因素探究

为了更好地探究和分析我们国家在房地产行业的发展问题，并对房地产行业的合伙基金问题进行更加深入地了解，文章将针对其在主要发展过程中面临的各种积极因素开展分析与探究。同时，因为我们国家在新时期的诸多房地产基金通常都是由房地产公司自身融资并开发的，其能自身主导资金的主要原因有下面两点。

其一，专业优势。通常意义上，房地产相关基金的发行单位一般都是由传统的证券基金公司发行自身基金，但是，这些公司的项目业务能力是远远不够的，它们只是单纯地发行基金，其他各方面都不能与专门的房地产企业相比。与此同时，相比于传统的证券基金公司，只与一些资金缺乏的中小型房地产公司一起合作，基金不够周转，可能会带来更多的资金方面的问题，因此，需要耗费的人力、物力、财力都在一定程度上增加了，成本所需量也持续增加。专业的项目管理使得房地产公司在项目的定位、设计、开售、税务管理等方面都有良好的合作，专业的团队可以为公司带来更好的盈利，以上任何一个环节都会成为项目在盈利、进程方面的绊脚石。配套资源的合理利用，通常都是需要形成一种合力作用，即相应的房地产企业与相应的银行机构之间建立一种互信共赢、良好合作的关系，进而在相关的业务方面达成一致，共同合作。并且，在具体的政策规定作用下，可以利用专业的方式促进资金的有效置换，同时，将房地产行业当中的基金加以有效运用。需要注意的是，上述的这种业务往来是很多一般类型的金融公司难以付诸实行的，因而必须在具有一定资历的金融公司中才可以运行和操作。同时，这种资源配置方式会很好地帮助企业降低项目成本，以达到最大化的盈利。

其二，风险控制优势。不得不说，房地产合伙基金在风险控制方面有着巨大的优势。首先，一般的房地产公司都能很好地识别风险。在一个基金项目正式运作之前，房地产公司内部的管理部门都会安排专门的人员来进行把关，根据房地产行业的长期发展优势来作出精准的判断，在准备运行阶段制订好相关风险的预警方案，从而在各个运行环节进行整体上的把控，严格地保证风险的发生概率降至最低。其次，有效地促进整个基金项目是盈利的。项目掌控优势则是指项目的选择都是直接由自己的专业团队进行开发管理，全权掌握项目的进展，能够很好地降低项目的风险。最后，房地產公司还具有项目风险的分散能力。合伙基金管理者可以自主决定项目的构成，也可以同时接纳多个项目的同时运转，并且能够在某个项目出现意外时，迅速安排出调整投资项目的资金调配，让风险相对分散，让资金周转有一个相对的缓冲。

3 合伙基金对房地产企业顺利发展的推动作用

我国房地产企业除了能在自己的融资出现问题时具有良好的管理优势外，合伙基金还对房地产企业有很多方面的帮助，因此我国房地产企业在发展合伙基金方面正如雨后春笋般迅速崛起，与传统融资方式相比更加具有可控性，这让合伙基金更具有优势。

其一，责任风险的可控性。虽然普通合伙人需要对债务、公司承担无限责任，但是普通合伙人如果起始单位是企业，就应当以其注册资本额为限，在此基础上承担无限的责任，因此大多数房地产企业发行有限合伙基金都是以其旗下的子公司为平台，而通过这种方式将无限责任巧妙地转化为有限责任，将风险合理地控制在较低的范围内。

其二，资金风险低。房地产行业基金的顺利发展与合伙基金的风险性较低之间具有十分密切的关联。一旦遇见了资金周转方面的困难，则可以采取延期的方式来规避资金风险。还可以保持贷款利率处于稳定的状态，降低因贷款提前收回所造成的资金风险。

其三，清算方式。在房地产企业的融资快结束时，如果所获盈利满足其预期要求，则可以进行基金清算。一般来说，基金清算分为两种方式，即正常手段和非正常手段。一些上市的房地产企业会由于也需要采用非正常的清算方式来提高公司的业绩，提高公司的地位、形象，这种做法对于公司的业绩提升具有很大的帮助，也有利于上市公司的地位获得良好的提升。

4 结 论

随着我国金融行业的不断发展，传统的融资形式已经远远不能跟上时代的脚步，不能更好地为房地产企业服务，所以基金合伙形式的出现是时代变迁的改革趋势，基金合伙以其风险小且专业性高等形式被房地产企业所看重，然而我国的房地产企业发展还有很长的一段路要走，依然需要各方面的努力，要将金融行业的发展推向一个更高的水平。

参考文献：

[1]苏雁.有限合伙制在地产融资中的运用研究[D].上海：华东理工大学，2014.

[2]王勇强.我国房地产基金的发展现状及展望[J].全国流通经济，2018（14） .