2019年房地产市场调控怎么办

刘立峰

一、2018年房地产投资保持增长而销售放缓

2018年，我国房地产市场调控一方面抑制短期非理性需求，另一方面增加中长期有效供给，在整体经济下行压力较大的情形下，房地产投资保持平稳增长，房价实现了基本平稳或者小幅下跌。

房地产投资保持增长。2018年，全国房地产开发投资比上年增长9.5%，较上年提高2.5个百分点，比全部投资高3.6个百分点，各月增速波动很小，保持在9.5%—10.5%的区间内。全年住宅投资增长了13.4%，比上年提高4个百分点。2018年，房地产施工面积增长5.2%，比上年提高2.2个百分点。房屋新开工面积增长17.2%，比上年提高10.2个百分点。在各地房地产需求限制政策力度不减的情况下，房地产开发投资的表现仍然较好。

企业拿地意愿有所下降。2018年，房地产企业土地购置面积增长14.2%，比上年回落1.6个百分点;土地成交价款增长18%，比上年大幅回落了31.4个百分点。2018年，全国土地流拍数达到1808块，同比增长了93.1%，大部分流拍集中在三、四线城市，而部分一线城市流拍数量之多也打破了近十年的记录。调控力度不减以及企业融资困难成为流拍数增加的主要因素。土地成交价款增速回落幅度远大于面积增速，地价出现实质性下降。

市场销售呈现降温趋势。2018年，全国各地房地产调控政策总计出台超过300条，堪称史上最严，这些政策对销售的影响较大。2018年，商品房销售面积增长1.3%，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积只增长了2.2%，回落3.1个百分点。商品房销售额增长12.2%，比上年回落1.5个百分点。由于政策严控以及取消棚改货币化安置，重点城市新房和二手房成交规模持续萎缩，房价与上年同期相比或保持平稳或小幅回落。

企业债务融资受到严控。2018年，房地产开发企业到位资金增长6.4%，增速比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款下降4.9%，自筹资金增长9.7%，定金及预收款增长13.8%，个人按揭贷款降0.8%。由于调控政策从严，导致企业开发贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束，房地产企业融资难度加大，债务融资成本和债券资金的兑付压力不断升高，成为许多房地产企业无法逾越的障碍，未来可能出现违约潮。

二、房地产泡沫是经济领域的重大风险源

今年年初，习近平总书记在省部级领导干部研讨班上强调，坚持底线思维，增强忧患意识，提高防控能力，既要高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件。而房地产泡沫就是威胁当前经济持续健康发展和社会大局稳定的“灰犀牛”。

（一）目前房价已在高位，多年不断上涨对国民经济产生了实质性的损害

在房价上涨预期下，居民购房热情不减，挤压储蓄的同时大幅增加了居民的杠杆。2010—2017年，我国居民储蓄率由16%下降到了7.7%，每年下降1.2个百分点。居民收入大量投入住房领域，家庭负债率快速提升。根据国家金融与发展实验室2018年二季度的数据，近两年居民杠杆率分别上涨了5.7和4.1个百分点，上涨过快。房价上涨以及家庭负担激增对居民消费产生了明显的挤出效应， 2018年，消费品零售额月度增速由年初的9.7%下降到年底的8.2%，消费增长率持续下降。高房价高地价形成的高成本，正在扼杀大多数城市产业，毁灭城市的商业繁荣，部分科技、外资企业被迫搬离北京CBD，华为研发等部门从深圳搬迁到东莞就是这方面的真实反映。高房价也给人才的流入设置了障碍，特别是刚毕业的大学生，高房价和房租极大地压缩了他们的生活空间。与此同时，高房价和租金增加经济的“寄生性”，形成了一批食利阶层。

（二）当前放松调控只会加剧房地产的泡沫化进程，并持续积累金融风险

按照通常的标准，房价收入比在6—7倍之间属于合理区间，而2017年，我国房价收入比排前10名的城市均超了14倍，前5名的城市，房价收入比高达25倍以上，比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍。房价不断上涨，居民购房对贷款的依赖性不断提高，2011—2017年，我国的房贷收入比也快速上升，目前已经超过了美国。房地产信贷在银行信贷中的比例不断上升。目前，我国房地产信贷总量高达38万亿元，占信贷规模的28%，新增比率还在不断升高。这也意味着如果房地产市场出现问题，对金融体系的冲击将非常大。由于近期的经济下行压力较大，已经导致部分背负房贷的人群面临断供的危险。在房价不断上涨和高位运行的情况下，房地产市场的金融属性和投机功能愈加突出，有能力购房者只剩下少数高收入阶层和投机炒房客。放松房地产调控，势必引起新一轮的价格上涨，只会帮助炒房者解套，并吸引更多炒房客入场，加剧泡沫的形成，使房地产市场彻底演变为投机市场。

（三）不能再将房地产作为稳增长的手段，以免对经济结构调整产生负面影响

房地产业对经济的拉动作用强，被房地产投资带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，房地产消费还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、家电等生产资料和生活资料消费的相应增长。但是，1998年以后，以房地产和基建引领的粗放型经济增长，也带来了众多产业的产能过剩，而经济的转型升级却不得不一再推后，因为依托房地产的需求扩张似乎就可以解决经济增长中的一切问题。这导致涉足房地产的企业越来越多，大量制造业和服务业企业也纷纷转行房地产业。房地产经济的投资获得利润过于轻松，不需要技術和工艺的创新，不需要培养大批的技术工人和工程师，不需要工匠精神和潜心钻研，越来越多的企业把投资重点转移到这些领域，原本应投入到实体经济的资金被抽走或截流，不仅对制造业投资产生挤出效应，而且还抑制了企业的创新。因此，如果继续把房地产作为刺激经济增长的手段，强调其支柱作用，就只会延续以往的发展道路，延缓经济结构转变、新旧动能转换的进程。

（四）目前已经有些城市放松房地产调控，可能引导和刺激房价继续上涨

近期，一些城市的房价小幅下调，市场观望情绪浓厚。为此，有些城市相继释放调控政策放松信号。某些“经济学家”也急不可耐的提出只有房地产能够带动经济回升，希望政策能够放松。从历史教训来看，为稳增长而刺激房地产市场发展只会导致房价持续上涨。

三、促进房地产短期政策与长效机制相结合

我国长期房地产调控经验表明，房价上涨容易下跌难，上涨时间远远超过向下调整时间。这就给了民众一个预期，即房价将会持续上涨，政府的调控难以持久。这就增加了房地产市场的投机性，加剧了房地产泡沫的膨胀。因此，近两年房地产市场调控带来的房价平稳或小幅下降并不是坏事，2019年的房地产调整仍然不可放松，但需要重视短期政策与长效机制的有机结合。

遏制高房价和高地价并不是权宜之计，要坚持房地产调控力度不放松。落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的总体定位，遏制投资投机性需求继续膨胀，同时，保障好民众的基本居住需求。“稳地价、稳房价、稳预期”明确了政策的基本目标和方向，“一城一策”并不意味政策的放松，反而加重了城市政府的责任，要求城市政府因地制宜、综合施策，保障房地产市场的平稳健康发展，以及房价的总体稳定。

鉴于现行的国有建设用地使用权拍卖制度采取的是出价高者得的方法，容易抬高土地价格，导致地价、房价循环推动上涨。未来应在土地报价的基础上，结合住房销售价格等因素确定土地拍卖中标者，从而抑制地价上涨趋势。加快农村经营性建设用地和宅基地制度改革，推动城乡建设用地市场一体化，实现同地同权同价，推动建设用地供应主体的多元化，打破土地出让的垄断，为新型城镇化和乡村振兴提供基础制度保障。

目前，我国约有1—2亿人选择租房居住，应鼓励大型房地产企业转型发展长租公寓，培育一批运营能力强、品牌影响力大的专业租赁机构，鼓励金融机构发展住房租赁市场企业端与个人端的专属金融产品。建立多样化的住房供给渠道，着力解决夹心层群体的住房需求。目前，大城市共有产权房和自住型商品房供应量太少，供求缺口很大，亟需在规划、供地和资金方面加大支持力度。逐步将创业大学生、住房困难农民工纳入城市住房保障体系。

我国人口向一、二线大城市迅速迁移集中，而中小城市的人口空心化严重，导致房地产的空间需求出现严重不平衡，也导致住房资源在空间配置上的严重浪费。为缓解住房空间失配以及大城市职住不平衡的矛盾，应进一步完善中小城市的公共服务和产业体系，加快疏解大城市的经济功能，增强中小城市的吸引力。推進基本公共服务的均等化配置，促进产业和人口向中西部地区的回流，实现房地产与产业、人口的协调发展。

（作者单位：中国宏观经济研究院投资所）