基于因子分析法的万通地产财务绩效评价

武俊瑾

摘 要：近些年，我国房地产市场经历了由低迷到兴盛的巨变，而房地产行业的发展对于我国经济的整体发展起着至关重要的作用，所以对其绩效评价就显得十分必要。本文以万通地产股份有限公司为研究对象，选取了分别衡量盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力的其中9个财务指标，基于因子分析法来反映该公司的业绩水平，对公司自2003 年至 2017 年近15年财务绩效进行评价，从而对公司的综合业绩进行评价，发现存在的问题并给出合理的应对措施。通过提出相关的对策进一步提升公司的绩效水平，从而实现公司的持续健康发展。

关键词：因子分析；财务指标；绩效评价

一、引言

在我国现阶段，房地产公司已经成为国民经济的支柱企业，并且这些公司越来越重视自身的业绩水平。所谓绩效评价，可以理解为一种以财务指标为判断依据的结合公司实际情况对公司各项能力做出衡量的评价方法。通过因子分析法构建模型对万通地产连续15年的财务绩效进行评价，发现万通地产整体业绩水平的变化趋势，分析其中存在的问题并给出合理的建议，不仅对于万通地产的长久发展有积极意义，还对其他房地产公司有借鉴作用。所以深度研究房地产公司的业绩水平，有利于促进我国房地产行业发展，进而推动整个国家的经济进步。

二、财务绩效评价方法———因子分析法

（1）因子分析法的原理

因子分析法是一种简化数据处理进行问题分析的方法，它通过降维的方式从相互关联的多个变量提取出少数的能代表所有变量的主成分，从而描述表达几乎包含全部数据的那些信息，然后通过对几个主成分的得分及综合得分对整体进行评价。而这几个具有代表性的指标是借助于数学模型计算得出的，避免了人为决定因子所占比重的弊病，排除了人为干扰，使得结果更具有客观参考价值。

（2）因子分析的基本步骤

首先對数据进行标准化处理，也即无量纲化处理。为了能够消除各个指标间量纲和数量级的影响。其次进行KMO和Bartlett的球形检验，一是为了反映Bartlett检验样本数据是否显著，二是为了反映KMO检验测度样本的适度值。如果测定值在0.5以上就能够接受，而且越接近于1越好；若小于0.5则说明该样本不适合用来做因子分析。然后提取公因子。根据特征值的大小，当某个成分的特征值大于1，或者几个成分的累计方差贡献率超过80%，就可以选取这几个成分为主因子。最后计算因子得分和综合得分。先根据主因子得分和各自的方差贡献率算出各期的综合得分函数，再根据综合得分函数分别计算公司不同年份的综合绩效得分。

三、万通地产股份有限公司业绩评价过程

（1）原始变量和盈利指标的选取和标准化处理

本文对万通地产股份有限公司从2003年至2017年15年间所有财务指标进行挑选和整理，同时依据财务分析的相关理论，本文选取了总资产利润率、流动比率、资产负债率、净利润增长率等9个财务指标，并对其进行了标准化处理。

（2）原始变量KMO和Bartlett的球形检验

如表1所示，由检验结果可知，KMO度量值为0.544大于0.5，所以选取的万通地产公司的样本数据适合做主成分分析。并且相伴概率值为0.000，小于5%，表明样本数据指标之间存在相关性，因此，样本数据适合做因子分析，所以接下来的步骤是初步可行的。

由表2可知，在对万通地产进行因子分析中，我们发现三个主因子特征根都大于1，并且前三个因子的方差累计贡献率达到了88.579%，因此，说明三个公因子所包含的信息能够很好的解释和说明问题，因子分析也是有效的，因此可以确定为本次分析的主因子。从碎石图中也可以发现第一、第二和第三个因具有较大的特征值，从第四个因子开始，其特征值就逐渐减小并低于1，这表示其它因子对解释原有变量并不具有重要的影响，综上，我们只需提取前三个因子。

（4）计算因子得分和综合得分

根据因子载荷矩阵表可以发现，在反映了企业的盈利能力的总资产利润率、资产报酬率两个指标上，第一主因子F1拥有较大的载荷，故将其定义为盈利能力因子。

在衡量企业的偿债能力的流动比率和速动比率两个财务指标上，第二个主因子F2的载荷较大，可将其定义为偿债能力因子。

总资产增长率和净资产增长率主要用来衡量企业的成长能力，第三个主因子F3在这两个财务指标上体现出较大的载荷，将其定义为成长能力因子。

从表3可以看出，万通地产的盈利能力较低，一直处于负得分，但在近三年有所提高。偿债能力自2015年到2017年有所好转。发展能力在近三年不太稳定。万通地产的综合得分波动幅度也较大，说明万通地产的财务业绩也有待提高。

进一步对万通地产股份有限公司的净利润增长率进行分析，根据新浪财经官网数据，万通地产在房地产行业的前100强家上市公司中排名第27位，可见万通地产在发展能力方面并不占优势；净资产收益率在房地产行业中排名第108位，处于劣势地位，表明了万通地产的盈利能力较差。这也进一步证实了万通地产的因子分析绩效评估结果的合理性。

四、万通地产股份有限公司财务绩效评价

首先根据主因子得分及综合得分我们可以看出综合得分趋势，万通地产股份有限公司财务绩效水平在2003年至2008年间，除了2006年有小波动外，基本保持转好的态势，年均涨幅大概在50%左右，并且在2007年至2008年间有较大幅度提升，年均增幅达到了86%。但是公司业绩在2009年之后开始走下坡路，低谷期跌破了最高值的50%，直到2012年才逐渐回升，可是仍旧不稳定。然后分析主因子得分，分值为负值并不代表这个能力是负的，而是说明公司的这种能力比较薄弱，从主成分1可以看出，万通地产的盈利能力在2006年之前每年都有小幅增长，增长率保持不超过50%，但在2007—2008年实现了566%的大幅增长，2008年之后波动比较剧烈，受金融危机影响程度较大，盈利水平没有恢复到最大值，且近四年盈利能力都比较低。从主成分2得分的变化可以了解到万通地产的偿债能力基本保持波动的态势，在2007—2010年实现了280%的大幅增长之后又迅速回落到之前的水平，总体偿债能力波动较大，在2015年-2016年间实现了由负转正的局面，就近几年发展态势看来，总体偿债能力还不错。从主成分3得分的变化能够看出万通地产的成长能力在经历了2007年至2008年98%的大幅度下降之后，一直无法得到提升，自2011年起连续5年成长能力都不乐观，对近四年的发展态势来看，成长能力也没有得到有效的提高，反而有下降的趋势。

通过结合现实情况分析，其原因可能有如下几点：第一，市场上房地产公司不计其数，每个公司都在想尽办法提高本公司的业绩，竞争激烈，而且建材及人工成本的增加，使得利润的增长空间不足，会影响万通地产的营业收入增长率的增加，从而阻碍发展能力的提高。第二，近幾年各大城市相继出现限购令，一部分有需求但不符合条件的潜在购房者无法实现房屋的成交，也在一定程度上限制了万通地产的发展。

五、提高万通地产股份有限公司财务绩效的建议

（1）提高总资产利润率

由于房地产行业公司在日常运营中需要投入大量的资金，然而这部分资金中很大一部分都是源于银行贷款，首先万通地产应该对以后的楼盘和户型进行合理的设计，了解目标群体不同需求，从而为他们提供更周到的服务。除此之外，还要对销售人员设立相应的提成机制，从而激励销售人员提高销量，为公司创造收益。另一方面通过降低成本、减少费用支出和合理的税收筹划。万通地产作应该在采购环节和施工环节降低成本，制定规范的采购流程和严格的采购制度，对各个环节都做出明确的规定；对于房屋销售过程中的广告费、公关费、推广费等支出要进行合理规划，提前对楼盘的宣传活动进行支出预算，在不影响宣传效果的前提下实现成本费用最低；还要进行合理的税收筹划，对于房地产开发费用中的利息进行规划。

（2）优化内部财务绩效结构

企业财务绩效内部发展的不平衡性在一定程度上体现了企业在某些方面存在不足，如果不及时发现并克服的话，可能就会成为制约企业健康稳定发展的阻碍。万通地产在发展过程中需要重点关注企业的盈利能力和发展能力，盈利能力决定着企业能否战胜众多的竞争对手，发展能力决定着企业能否在市场经济中持续稳定发展。万通地产应该均衡发展企业的各个方面，不要忽视一些对绩效影响不显著的因素，这样才能对市场上更大的风险应对自如，从而促使企业能够稳定的持续发展。

参考文献

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