关于城市土地及房产经济相关问题的分析

于洋

摘 要：随着我国经济不断进步，人们对居住条件的要求越来越高，由此使我国房地产行业急速发展，而这种发展不仅体现在满足了更多人的住房需要，同时也带来了一系列的问题，例如房价涨幅过高、供给结构不尽合理等问题，这些问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。

关键词：城市土地；房产经济；相关问题

众所周知，房地产是人类生活、生产以及一切社火活动最基本的物质保障，同时也在人类的社会财富中占有最大比例。房地产业与社会与经济文化等方面的发展有着紧密的联系，产业之间的关联密切并具有很强的带动性。从上世纪八十年代至今，我国的房地产业经历了三十多年的发展历程，九十年代初期，我国进行了房改，自那以后房地产行业便开始迅速发展，在改善国民居住条件方面做出了极大的贡献。但是，与发达国家相比较，我国的房地产行业起步比较晚，目前仍然处于发展的初级阶段，因此在市场快速发展的过程中逐渐显现出一些问题。

一、目前的房地产行业存在的问题

（1）市场价格过高，大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。

（2）价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。

（3）房地产市场体制不健全，目前房地产开发、监管体制落实不到位，房地产市场秩序混乱，一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出，虽然房地产行业为我们带来了一定的好处，但相比之下弊大于利。

二、土地制度对城市房产经济的影响

（1）供应制度对房产经济的影响

土地资源具有十分大的升值空间，占有的土地资源越多，所积累的原始资本也就越多。但是如果土地资源被人们过多占据，将会严重影响房产经济的持续稳定发展，也会损害国家与人民的经济利益。

（2）储备制度对房产经济的影响

目前我国的房产经济运行依然存在着很多亟待解决的问题，其中主要包括以下两个方面，一是很多的储备机构都

是以获取经济利益为主要目的，这种利益驱使也带入到了土地收购与土地开发中，甚至也涉及到了土地拍卖环节，这使得储备机构的权力越来越大，所掌控的范围也在不断扩展，市场主体开始向利益方向看齐，而这种以利益为中心的发展方式将会严重影响房产经济的稳定发展。二是当前部分土地收购方所提供的土地补偿金额过少，这便使得土地收购无法取得预期的利益效果，而且也影响了土地收购的控制能力，阻碍了房产经济的进一步发展。

（3）估价制度对房产经济的影响

近年来，我国改进了相关的土地制度，影响了土地的估价标准与制度，土地改革进程中，合理划分评估土地等级会使得土地的估价更为合理有效，但这种方法理论上具有可行性，但实际的操作过程中会出现很多问题，尤其是目前我国相关评估人员的综合素质并不高，无法准确估计土地价格，这就使得土地的实际价格与预期价格之间存在误差，极易影响房产的上市价格，从而对房产经济稳定发展产生不良影响。

三、促进房产经济稳定发展的策略

（1）加强清查闲置土地的力度

当前，我国各地区都实施了闲置土地的清查措施，但由于当地政府对闲置土地的管制不够重视，使得开发商与私人开始进行土地投机活动，这也进一步增大了土地的闲置率。对此相关政府部门应尽快出台相应的治理措施，做到由根本上解决闲置土地清查力度不够的问题。首先，相关政府部门应该建立相应的问责制度，并在此基础上加大力度清查闲置土地。建立规范的问责制度将会使得相关部门可以在遵循法律规定的前提上更有针对性的开展工作。其次，还应加大对建设用地的监督力度，当前部分地区并不重视闲置土地的清查工作为此，政府机构应利用相关的网络平台发布土地开发信息，强化舆论的监督作用。最后还应加大闲置土地的惩罚力度，通过统一制定处罚标准，有针对性的计算不同的问责主体，并进一步提高土地闲置标准，做到及时有效的遏制土地投机行为。

（2）建立完善的土地储备制度

当前，我国很多地方的土地储备状况不尽如意，为了改变这一现状，相关部门应该建立完善可行的土地储备评价制度，其中应主要包括土地规划评价、项目评价以及年度评价等内容，土地规划评价与年度评价是综合性的分析土地的储备方案，经济效益、社会效益等是其主要的评价指标；而项目评价则侧重于评价储备土地计划的可行性，确保项目决策的可靠性。实际项目实施时，评价体系可以分为前期与后期评价，通过分析项目的财务风险、经营风险等内容，为土地防控政策提供可靠依据。

（3）完善土地估价制度

为了进一步改善城市土地评估制度的不规范与不合理现象，相关部门应由以下几个方面对其综合完善，以确保房产经济的稳定持续发展。一方面，应着力提高土地评估人员的综合素质，确保其可以全面掌握土地政策相关内容，同时还要加强职业道德建设，使评估人员具备良好的职业道德操守。另一方面，还应构建完善的土地标价体系，综合运用基准地价与标定地价，通过公示制度，提升土地评估的科学性与合理性。

四、严把闸门，加强调控

（1）土地闸门，保证保障性住房的土地供应，加强土地管理，对闲置土地收取土地闲置费，同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权，在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发，对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行：第一，别墅用地的停止供应；第二，对普通商品住房需求用地的优先满足；第三，对高档住宅的土地供应严格控制；四是经济适用住房的用地加强管理。

（2）经济闸门，利用存款准备金制度和银行利率制度，调整市场上的资金量，为房地产市场降温，使之恢復到正常的秩序上。

（3）行政闸门，利用国家行政手段，如出台政策、税收、征费、限购等角度加大对房地产的管理力度，严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整，避免土地政策的大起大落，对固定资产投资规模进行全面控制，全面提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标，政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。

五、认真研究，寻找对策

（1）经济角度，加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜，加大对低收入人群的保护政策。商业银行应当在房地产市场调控的大背景下，继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群，将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式，结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一個合适的切合点，在保证自身收益不受到影像的前提下，切实加大对中低收入人群的保护政策。

（2）行政角度，从制度上保证保障性住房的建设和开工，在政策上予以倾斜。保障房建设是保障和改善民生、促进社会和谐稳定发展的必然要求。目前在房地产市场住宅供求严重不平衡、房价稳居高位的情况下，住房消费成为了中国家庭需要面对的首要沉重负担与最大奢求，政府应当通过住房保障政策的出台与完善提高全社会的居住水平和有效配置有限的资源。

（3）分层角度。从不同的需求类型对房地产进行分类，做到低者有保障，中者有支持，高者有市场。为对各类住房需求予以区别，要通过不同的手段对不同的对象进行管理，即差异化的住房需求管理：做到不同新旧、价格的住房，面向不同收入的人群，杜绝一味跟风购买新房和好房。

综上所述，城市土地一定程度上影响着我国的房产经济，土地制度越完善，房产经济的发展也就越稳定。为了进一步确保房产经济的稳定发展，我国相关部门机构就应出台各种政策支持，并实施完善的土地评价与估算制度，通过核查闲置土地的使用情况，进一步提升城市土地的资源利用率。同时，国家也应积极出台各种宏观调控政策，对城市土地价格进行调整，从而确保房产经济的长远稳定发展。

参考文献

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[2]胡兴平.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].低碳世界，2017（04）.