区域差异的视角下土地价格对房价的影响研究

芮媛媛

建银工程咨询有限责任公司青岛分公司 山东青岛 266000

1998年我国住房制度改革全面推进，从过去的城镇职工福利分房转变为住房商品化。在此过程中采取了多种改革方式并取得了相应的成绩，如城镇职工人居环境的改善、地方政府获得稳定的财政收入、房地产业吸纳大量就业人员等。然而房地产业的发展在凸显优势的同时也呈现一系列的弊端。房价高速增长，房价收入比超出合理范围，覆盖面广泛的房价问题成为多年来的热点议题。与此同时随着“地王”频出，土地财政的问题受到学界越来越多的关注，深入研究土地价格对房价影响具有与时俱的现实意义。

1 问题的提出

2008年后，我国经济和社会处于深度调整期，中低速增长成为经济发展的新常态。2010年来房地产行业的持续火爆和房价的过快上涨，导致实体经济和消费资金和其他要素大量向房地产行业转移，致使我国制造业创新能力难以得到有效提升，有效消费难以实现。与此同时，居高不下的房价已成为城市居民和企业的巨大负担，同时也加剧了有房和无房阶层的社会分割。房地产价格的过快上涨不仅会引发劳动力成本和企业运营成本的上升进而削弱城市竞争力，也将进一步影响企业的投资和创新，从而制约经济的可持续稳健发展，房地产行业在一定程度上“绑架”了我国经济和社会的发展。目前，我国房地产行业对经济发展的净贡献已面临拐点，其价格进一步增长将导致经济发展得不偿失，这对于我国经济实现高质量发展会是一个重大的挑战。Chenetal.,的研究结果也表明，房价上升会导致企业将更多资金配置到与核心业务无关的房地产市场，如土地价格每上升1%，资本错配将会带来5%—8%的全要素生产率损失。事实上，如何有效通过调控促使房地产实现稳健发展，是我国各级政府近年来的工作重点之一。习近平总书记在十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。”因此，如何构建房地产长效机制应是各级政府和学者们关注的重要问题之一。

2 模型设定与数据来源

2.1 指标的选取及处理

本文选取房价水平作为被解释变量。其中，房价水平指标用地区的住宅商品房平均销售价格（P）表示。本文的解释变量从供需两方面来分析影响房地产市场发展的因素。从需求角度看，城市年末总人口、居民收入水平等是重要因素；从供给角度看，本文选取地区一般性财政支出、土地供应为指标。为避免自变量之间的多重共线性，本文选取的解释变量包括地区的年末总人口（POP）、在岗职工的平均工资（W），地方一般公共预算支出（F）、地价水平（L）。其中，地价水平（L）是本文所需考察的主要变量。另外，对于以上价值型变量，以2010年为基期，使用各市所在省份的CPI进行转换，并对各变量取对数，以此作为实证分析的变量值[1]。

2.2 数据的检验

本文从计量方法出发，使用混合回归、固定效应模型和随机效应模型等多种回归方法对各变量进行平稳性检验。首先进行混合回归作为参照系，再分别使用固定效应模型和随机效应模型，得到结果如图1。检验结果显示各区域被解释变量与解释变量之间均存在长期均衡稳定的关系。

2.3 实证结果分析

根据图2可以比较和分析土地价格对各区域房价及成交量的影响差异，首先采用固定效应模型和随机效应模型得到的回归结果不同。进一步进行豪斯曼检验，检验结果显示p值为0.0000，故认为应使用固定效应模型。其次，东中西部地区的回归结果差异明显。对于东部地区而言，地区年末总人口和土地价格对地区房价有显著的影响，其系数分别是1.2764和0.0885；就中部地区而言，地方财政年度预算支出对地区的房价有显著的影响，影响系数是0.2974；西部地区同中东部地区不同，其地区的年末总人口、在岗职工人均工资和土地价格都对地区房价产生显著的正向影响，系数分别是－0.4475、0.3676和0.0613。另外，土地价格对房价的影响程度差异明显。不管采用固定效应模型还是随机效应模型，从表2中都可以发现，在东部和西部地区，土地价格对房价有显著的影响，而在中部地区这种影响并不明显。同时根据相应的系数可以发现，相较于西部地区，东部地区土地价格对房价的影响程度更大[2]。

图2 2012-2018年中国35个大中城市分地区房价回归结果

3 结语

当前我国货币供应量的确已经超出合理范围，不管是历史原因还是发展阶段的问题，全国房价已经进行了一轮又一轮的非理性上涨，中央都已经提出“房子是住的，不是炒的”的重要论断，千方百计遏制房地产过快上涨，但过剩的流动性问题不解决，超发的货币得不到控制，房价就无法恢复到理性。一次次宽松的信贷政策，也是不得已而为之，社会和市场层面资金紧张现象频现，钱荒、民间利率高企、中小企业融资难、实体经济缺血，这种“一半是火一半是水”的金融表象给宏观调控带来了难度，也令政策传导难以有效发挥作用。当前存在的资金紧张和货币超发并存的现象，其实是资金的分布结构出了问题，其背后是经济结构的问题，我们要摒弃增发货币拉动经济增长的幻想，更多地关注货币的结构性问题，要理顺货币问题的症结，就要从调整经济结构的角度入手，从调整生产关系的角度入手，由表象调控走向实质治理。所以本文政策建议简单总结来就是“短期稳住，长期消化”[3]。