棚户区改造项目融资方式选择的几点思考

张强

[摘 要]棚户区过去在解决贫困人员的起居中起到很大的作用。但目前棚户区带来了社会问题，例如无法有效管理所在区域、环境卫生的服务质量低下、违章搭建事件多发、社会治安相對落后等。文章通过分析棚户区改造的基本情况，梳理常用融资模式，并提出建议。

[关键词]棚户区改造;融资;建议

[中图分类号]F299.27

改革带来城市化建设的大幅推进，不少农村人口流入城市生活，城内外来人口激增，这就使得城市的住房需求成为刚性的。城市管理能力是有限的，范围规划的局限使得城市周边建成越来越多的新住房或翻新房，棚户区逐渐形成。大力推广棚户区改造，规范新城区规划建设进行棚户区改造作为新时代城市建设的未来发展方向，正受到人们越来越多的重视。

1 棚户区改造基本情况

棚户区一般指的是棚厦式房屋、简易式房屋集中聚集地，周围条件相对差，无论是房屋结构、抗震条件，还是防灾条件，都比较落后。这是城进化过程中的历史产物，使用时间较长，人均居住面积小。

经济不平衡发展造成了棚户区的产生，在全球范围内数量都比较普遍。我国棚户区主要有两个来源：一是城市与农村边界地区进行融合时，经济不平衡导致的棚户区，这里往往存在生活配套设施、素质、年龄等的差异;二是农民工入城务工产生的棚户区，这种管理起来有难度，有时会隐含社会隐患，需要引起社会和政府的重视。

2 棚改中遇到的主要问题

棚改项目对资金投入的需求量非常大，而且后期取得回报的周期很长，统计平均年限为25年，而且棚改多数属于非营利项目，项目本身得不到太多盈利，单靠政府补贴很难满足社会上投资方的收益率要求。但是政府平台下的公司难以得到新增的授信，个别政府参与的项目周期长，申请复杂耗时久，地方棚改项目难以得到商业银行的融资。

一般棚改项目需要很长的周期来回收资本，可能需要十几年至二十年或者更久。普通的土地储备则需要在三年里完成还款行为，这多数是需要政府来进行偿还。从这种角度出发，地方棚改工作可以看作一种扶贫，地方政府每年都有压力来完成国家规定的指标或任务。此外，还有一些平台公司，对于棚户区改造的项目也比较积极，因为收取管理费用是平台的一项重要的经济收入。具体而言，棚户区征地阶段拆迁结束后，上级的棚改资金到账落实不到位，同时对于民间资本的吸引力也不足，没有有效地分析各个棚户区改造项目的具体特性，在进行发放安置补偿款时不够及时，导致部分拆迁用户不满情绪聚集，不利于棚改工作的开展，也对下一步棚改开展制造了障碍。

3 棚户区改造的主要融资模式

3.1 贷款融资模式

3.1.1 商业银行贷款

这是指棚改项目的主体向商业银行进行贷款从而取得棚改启动金和运营金。棚改项目对资金的需求量很大，而且项目资金回收缓慢，周期较长，因此，商业银行会进行严格审核努力降低风险。贷款审核包含以下四个步骤：首先，由棚改的项目主体针对拆迁费和安置费以及补偿计划，结合改造的环境、项目建设期、回收期等进行综合评估，并提出申请。其次，由银行对该申请进行评估，审核项目带来的风险以及项目的可执行性。再次，由项目主体与银行进行协商，制订融资方案，确定利率，制定风险管理和控制的协议等。最后，双方达成协议。

商业银行在运作中对风险进行的管理和控制非常严格，所以，只有当棚改项目商业价值高且贷款风险低的时候才能够获得商贷的批准。

3.1.2 住房公积金贷款

这项贷款方式是利用各地的住房公积金进行补充，满足部分棚改项目资金需求。国家在审批的第一批试点项目中，利用住房公积金贷款来进行保障性住房建设的试点项目总额高达500亿元。其中，涉及棚改的项目资金额度为55亿元。一次试点成功后，二次试点城市、项目和金额都大幅提升。这种支持力度的提升确实能够缓解棚改资金缺口的进一步扩大。该种贷款模式要求政府作为主导，政府引导的棚改项目可以进行公积金贷款的申请。

3.2 债务工具直接融资模式

棚改项目主体为企业时可以通过利用债务工具进行融资。

3.2.1 债券融资模式

这是指棚改项目实施的主体企业对代理机构进行授权，直接发行债务工具进行融资。发行企业债券的主要参与者包括发行机构、中介服务机构、承销商等，一般是棚造项目实施主体负责进行招募投项的各种资料;授权后的承销商负责后续债券发行方案、报审。同时，还须专门的会计师事务所等中间服务机构进行审计，律师事务所提出法律书，信用评价级机构进行评级打分。

3.2.2 资产支持票据融资模式

资产支持票据的融资是指项目的主体或授权方进行资产支持票据的方向进行融资。这要求企业在运用过程中必须有稳定的现金流，并且现金流是可以进行预测的，资产也需要可以预期。另外，要求企业没有在法律层面上进行担保，且资产产权非常明确。

3.3 股权融资模式

在常见融资模式里，股权融资是一种高效融资模式。这是给棚改项目承担主体利用转让股权的方向筹集一部分社会资金。这种方式筹集的资金不需要按时进行本金和利息的偿还，而是要求与出资人共对风险的同时共享利润。企业的IPO审核期比较漫长，有些棚改项目等不及。上市企业是棚改项目筹集资金的主要目标。上市公司通过增发股份没有出资人进行收购，再由项目主体利用资金进行建设。后期，出资人可以通过股权得到分红，享受红利。

3.4 非传统融资模式

3.4.1 私营金融机构融资

该种融资主要是有基金和信托公司通过实施信托的专项计划或者是资产管理模式进行融资。由于缺乏比较科学的规范方式以及切实有效的监管，所以地方棚改项目中该种模式使用的不是很多。

3.4.2 PPP融资模式

这是政府和社会资本进行合作的模式，这两者共同合作能够抓住市场进行风险的分配，共同合作提高公共产品的质量和数量。目前对社会资本的研究主要是针对具备先进管理制度的企业。公共基础设施一般由政府利用财政支出进行建造和维护。PPP慢慢使用到一些公益性项目中，在公共服务中引入竞争，分散风险，成为一种重要的融资方式。这种方式能够结合市场和政府，为人民提供更多更好的供给设施，加快建设进度，降低建设成本。

4 棚户区改造项目融资操作建议

第一，分阶段和类型制订可行的融资计划。棚户区进行改造时没有固定的融资模式，因为每个项目特点不同，每个项目的融资可以与地方特点结合，有针对性地开展改造，例如，如果棚改区所在地区商业价值高，可以选择以市场为导向的运作方式。由于这类项目的资金来源比较单一，因此有必要考虑选取一类核心融资模式，再辅助其他融资手段。另外，可以分阶段应用不同融资模式，分割棚户区改造项目，选择不同时段的最优融资模型来替代唯一的融资手段。

第二，适时引入社会资本，争取多元化融资。目前棚改的融资主要靠国家提供的贷款，PPP模式、债券、投资基金等方式可以被引进来。不但可以加强银行与企业之间的合作，努力拓宽资金的来源，积极发挥金融的领导作用和杠杆作用，还可以引导大量合适的社会资本进入，利用银行投资和贷款组合等综合服务手段，缓解当前棚改资金的巨大缺口。在进行多元化的融资时，政企的合作是一个研究重点，如何发挥政府的牵引作用，将企业和社会的收益纳入规划范畴，多方合作共赢，保证棚改任务的顺利完成。

第三，确保资金专项专用。要扩大资金来源，振兴现有的存量基金，鼓励企业投资棚户区改造项目，通过参与资产项目享受其中的利益。还有必要关注正在建设中的经济适用房等，有必要确保资金专用于特殊项目，资金到账及时和充分，定期检查资金安全，确保建设资金正确有效地使用。

参考文献：

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[4]刘靖堤，王守清，冯珂，等.助推PPP 模式引入社会资本：助力棚户区改造啃下“硬骨头”[N].中国经济导报，2015-10-14.