沈阳市房价与地价相互关系的实证研究

2019-06-11马宏伟舒仁忠陈树良

财讯 2019年11期

马宏伟舒仁忠陈树良

摘要：以沈阳市商品住宅价格与商品住宅用地价格研究对象，采用格兰杰因果关系检验的方法进行实证研究，并检验假设的有效性。经过一系列检验得出结论：二者具有较强的相关性；两变量本身是非平稳的，二阶差分后平稳；沈阳市房价与地价呈现出长期均衡的协整关系，滞后期为1时，沈阳市地价是因；滞后期为2-10时，沈阳市房价与地价无因果关系；滞后期为11时，沈阳市房价是因。在短期内沈阳市应通过调整土地供需矛盾调控房价、中期内沈阳市应规范商品房市场、长期来看沈阳市应继续坚持去库存政策、保证土地价值等方面给出相关建议。

关键词：沈阳市；房价；地价；相互关系

一、研究背景

自1998年中国住房制度改革启动后，中国房地产市场得到了空前的发展。对于沈阳市来说，2017年上半年楼市复苏明显，而从下半年开始沈阳市开启了限售政策，这就标志着沈阳市又将迎来新一轮的严控期，从2015年“去库存”大方针实施以来，沈阳市就一直享受着该政策带来的整改效果，而实行这两个政策的主要原因莫过于房价的飞速上涨。在商品房市场中，尽管“去库存”方针已经实施两年之久，但沈阳市房屋库存仍然出于高位，使得房价高速上涨，居高不下。为了改善这种现象，持续新增土地入市，使购买者又回到了土拍市场。这种情况下品牌房地产企业的发展要好于于本土的房地产企业，而使房地产业进入品牌化。

二、研究内容与方法

通过文献综述和基本理论的研究，弄清房价与地价的基本特点及其影响因素，并从宏观角度得出沈阳市房价与地价之间的相互关系，将其作为实证研究中的理论假设。

实证研究中采用的研究方法为格兰杰因果检验，得出沈阳市房价与地价之间在不同滞后期下的格兰杰因果关系，以验证理论假设。根据理论研究和不同滞后期下二者的格兰杰因果关系，为政府提出不同时期内切实有效的调控政策提供决策依据。

三、基本理论

1.相关性分析

相关关系是社会经济现象之间相互关系的一种，且普遍存在于社会经济中，采用相关性分析的基本理论和方法，可以研究社会经济现象之间相互影响、相互制约的相关关系。

2.单位根检验

在进行格兰杰因果检验前，应先对两变量进行平稳性检验，最常用的方法是“单位根检验”，单位根检验是指检验序列中是否存在单位根，因为存在单位根的序列是非平稳。

3.协整检验

由于现实中的经济变量往往都是非平稳的，一般通过差分的方法使其达到平稳状态，但是差分后的序列会丢失原始数据中部分的信息，因此采用协整检验的方法来检验二者之间是否存在稳定的均衡关系，如果具有协整关系，则可进行格兰杰因果检验。

4.格兰杰因果检验

如果两变量之间存在着协整关系，则说明可以对二者进行格兰杰因果检验。格兰杰因果检验是检验两个经济变量之间是否存在着因果关系的一种检验方法。其统计学本质上是对平稳时间序列数据的一种预测。

四、数据选取及处理

（1）数据选取

考虑数据的可获取性，选取了2007年第1季度至2017年第4季度共44个季度的沈阳市住宅商品房价格和住宅用地价格季度数据进行实证分析，数据全部来源于前瞻网数据库。具体数据件附录I。

（2）数据处理

首先将原始数据处理成指数形式进行检验，使得数据具有同质可比性，以 2007年1季度的数据为基期，将房价指数和地价指数定义为其他月份的数据与基期的比值，具体数据见附录II，用HP表示房价指数，用LP表示地价指数。即：

五、实证分析

（1）相关性分析

使用spss软件对2007年-2017年各季度沈阳市房价指数对数（LNHP）和地价指数对数（LNLP）进行相关性分析。

由表1可知，LNHP和LNLP之间的相关系数为0.884，属于高度相关。在0.01水平上，相关系数显著性检验sig相伴概率小于0，所以计算的相关系数显著有效。因此沈阳市沈阳市房价指数与地价指数之间高度相关，且相关系数显著有效。

（2）平稳性检验

使用软件EViews6.0在采用ADF单位根检验的方法检验变量的平稳性。根据计算，在1%、5%、10%显著性水平下的检验值都大于临界值，因此，接受原假设，序列非平稳。因此对二者分别进行一阶差分，LNLP的一阶差分序列在5%、10%显著性水平下平稳，但在1%的显著性水平下非平稳，而LNHP的一阶差分序列在1%、5%、10%显著性水平下均为非平稳，则对二者进行二阶差分，得出二者的ADF检验值均小于所有显著性水平下的临界值，可以得出在显著性水平为1%时两变量都为二阶单整，即都为I（2）变量，因此两者之间可能存在协整关系，所以下一步进行协整检验。

（3）协整检验

对残差序列进行ADF检验。

由表2可知，残差序列项零阶差分ADF检验值在1%、5%显著性水平下比临界值大，此时序列为非平稳，但在10%显著性水平下残差序列项的检验值小于临界值，因此在10%的显著性水平下，残差序列项平稳，由此可以得出，在显著性水平为10%时，房价指数与地价指数两者具有协整关系，即二者之间具有长期稳定的均衡关系。因此可以进行格兰杰因果检验。

（4）格兰杰因果检验

经过以上协整检验，得出沈阳市房价与地价之间存在着协整关系，因此，可以对二者进行格兰杰因果检验。下面采用Eviews6.0软件对二者在滞后1～11期进行格兰杰因果检验。

由表3可知，在10%的显著性水平下，滞后1期时，“地价不是房价的格兰杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假设，“房价不是地价的格兰杰成因”的p值大于0.1，拒绝原假设，说明存在着地价对房价单向的因果关系；滞后2期至滞后期10期，二者的p值均大于0.1，接受原假设，说明房价与地价之间无因果关系；滞后11期时，“地价不是房价的格兰杰成因”的p值大于0.1，接受原假设，“房价不是地价的格兰杰成因”的p值小于0.1，拒绝原假设，说明存在着房价对地价单向的因果关系。

六、研究结论

（1）沈阳市房价与地价之间存在长期稳定的均衡关系

由相关性分析可知，两者之间的相关系数为0.884，属于高度相关。在0.01水平上，相关系数显著有效。而虽然平稳性检验表明二者为非平稳时间序列，但经协整检验得，残差序列一阶差分表现为平稳，由此可以判断，LNHP和LNLP两者具有协整关系，即具有长期稳定的均衡关系。

（2）短期内，沈阳市地价是房价的格兰杰成因

在地价不是房价的格兰杰成因的命题中，p值小于10%的显著性水平，因此拒绝原假设，说明沈阳市地价是房价的格兰杰成因；在房价不是地价的格兰杰成因的命题中，p值大于10%的显著性水平，因此接受原假设，说明沈阳市房价不是地价的格兰杰成因。由此可判断，短期内，沈阳市地价是房价的格兰杰成因。

（3）中期内，沈阳市房价与地价之间不存在格兰杰因果关系

从中期看（滞后2期至10期），在地价不是房价的格兰杰成因的命题中，p值大于10%的显著性水平，因此接受原假设，说明沈阳市地价不是房价的格兰杰成因；在房价不是地价的格兰杰成因的命题中，p值大于10%的显著性水平，因此接受原假设，说明沈阳市房价不是地价的格兰杰成因。所以，中期内沈阳市房价与地价之间不存在因果关系。

（4）长期来看，沈阳市房价是地价的格兰杰成因

长期内（滞后11期），在地价不是房价的格兰杰成因的命题中，p值大于10%的显著性水平，因此接受原假设，说明沈阳市地价不是房价的格兰杰成因；在房价不是地价的格兰杰成因的命题中，p值小于10%的显著性水平，因此拒绝原假设，说明沈阳市房价是地价的格兰杰成因。由此可判断，长期来看，沈阳市房价是地价的格兰杰成因。

七、建议

（1）短期内沈阳市应通过调整土地供需矛盾调控房价

短期内，沈阳市地价是房价的格兰杰成因，房价不是地价的格兰杰成因。此时，房价在很大程度上表现为“需求拉动型”，所以可以通过调节土地市场的供需来间接调控房价。又考虑到在短期内的可行性，所以给出以下建议。

（2）供应方式上对不同类型的住宅用地进行区别对待

沈阳市土地供应主要包括出让和划拨两种方式。一是对于普通住宅用地，采用出让的供应方式。二是对于高档住宅用地，也采用出让的供应方式，在延续普通住宅的限制方法外，还要控制高档住宅用地的供应量来控制地价，以控制房价。

（3）加强土地供应监管，严厉打击违规行为

一是时时监管沈阳市土地市场动态。二是对沈阳市土地市场的供应量、供应价格、交易量、交易价格等信息進行检测与统计，为下一轮的土地实施计划打下基础。三是建立诚信挡案机制。

（4）中期内沈阳市应继续坚持去库存政策，保证土地价值

中期看，沈阳市房价不是地价的格兰杰成因，地价也不是房价的格兰杰成因。此时，房价与地价之间的影响较为弱化，但房地产市场中依然存在一些待解决的问题，针对这些问题沈阳市应继续坚持去库存政策来保证土地价值。

（5）坚持去库存政策不放松

一是继续坚持去库存政策。二是不可通过降低地价的方式来降低房价。

（6）长期内沈阳市应规范商品房市场，抑制房价上涨控制地价