浅谈投资性房地产公允价值计量问题

饶馨予

摘要：新准则的引入注目的一点就是重新引入公允价值计量，这一谨慎而又大胆的应用是我国与国际会计接轨的风向标。公允价值最真实的反映了交易的本质，我国的投资性房地产准则中也涉及到公允价值计量模式。但大部分上市公司却依然选择成本模式计量投资性房地产，而非公允价值。因此，本课题通过研究采用公允价值计量投资性房地产的优点及其遇冷原因等问题，为促进公允价值会计计量的发展，对完善公允价值会计计量的理论体系提出了一系列的具体措施。

关键词：公允价值;投资性房地产;计量属性;问题

一、采用公允价值计量投资性房地产的优点

有利于与国际会计准则趋同。随着我国经济的发展，企业市场越来越需求与国际接轨，由于国际会计准则对投资性房地产一般采用公允价值模式计量，因此国内的会计准则也应逐渐与国际接轨。

有利于反映企业真实情况。在公允价值模式下，企业投资者可以清晰的了解公允价值变动损益的大小改变，以及占公司总收益的百分比，从而帮助投资者获得真实客观清楚的资产信息，对企业状况有全面的了解，准确及时地做出更有利于投资者本人的投资决策。

有利于反应管理者受托责任履行情况。投资性房地产采用公允价值计量，将高于账面价值的差额计入“投资性房地产——公允价值变动”，从而增加企业资产及所有者权益的账面价值。通过会计政策的转变，及时准确的反应管理层受托责任的履行执行情况。

二、采用公允价值计量投资性房地产的问题

缺乏适应我国国情的理论体系和易操作的具体方案。虽然在18项具体准则中应用到公允价值，但没有成立一个具体的公允价值准则，只是零散的分布在各个准则当中;此外，业内学者对于公允价值的相关理论还有许多分歧意见，准则对于公允价值的实际操作方法等内容并没有详细阐述。

缺乏成熟有效的市场环境和市场信息。在我国当前的市场环境下，政府的宏观调控在市场经济中占据重要地位;中国的房地产市场仍然充斥着泡沫，政府垄断土地，房地产开发商垄断行业，房地产资源垄断严重，在这种市场环境下房地产资源供需失衡，房地产资源的价格与其真正的价值不匹配。同时，我国还没有形成活跃的二级市场，难以通过公开的信息渠道查阅到房地产资源公允价值的相关信息，投资性房地产的公允价值仍然难以取得。

公允价值计量模式自身的障碍。在投资性房地产中应用公允价值一方面减少了成本支出;另一方面，在近些年我国房地产市场前景比较看好的情況下，采用公允价值计量方式，每年都需要对房地产进行重新评估，由于房地产自身价值较高以及我国房地产资源供求不平衡，房地产价值在未来几年的时间内仍会不断上升，这会导致企业利润增加。

缺乏高素质的复合型人才。投资性房地产公允价值不易取得，即便能够得到也难以检验其是否真实。在会计工作中，会计人员不仅要熟练运用会计知识，还需要丰富其他学科知识，包括统计学、运筹学和财务管理知识，不断提高综合技能水平。

三、对我国采用公允价值计量投资性房地产的建议

（1）制定和完善相关法律法规体系，加强监督检查

建立健全会计规范体系和惩罚机制，完善资本市场运行规则，加强会计犯罪打击，加强对投资者特别是中小投资者权益的保护势在必行。充分发挥证监会，会计师事务所，国家审计部门联合督查企业公允价值的滥用的作用，对滥用公允价值的企业和授意者、执行者进行严肃处理。不断完善与公允价值相关的法律”为公允价值的实施创建一个良好的环境来编制公允价值报告。

（2）建立公允价值可靠性监证的第三方机构

当投资性房地产的市场价格无法观察到时，企业有两个方法：一是依靠自己的内部会计人员估计，二是由独立机构来评估投资性房地产的价值。所以，外部机构的独立性和诚信度决定着评估价值的可靠性和相关性。国外实践表明，如果评估机构具有一定的权威，独立机构评估的价值比内部评估获得的价值更可靠。

（3）加大信息披露力度

企业必须加大对企业投资性房地产的披露。有关管理层的判断、公允价值计量采用的数据，是企业需要详细披露的内容，财务报表使用者可以根据附注内容，依靠自己的风险偏好和经济状况来判断，作出预测决定，从而得出完整可靠的信息。目前的财务报告是历史成本和公允价值并存的财务报告制度，这种因现实局限所做的谨慎选择，并不会长久存在，我们的目标是建立一个完全以公允价值为核心财务报告体系的模式。

四、结语

正如国际会计准则理事会主席David·Teddy于2008年10月9日在北京所说，“公允价值仍是当前不可替代的资产价值计量方法，有助于真实地反映企业的资本情况”。我们要对投资性房地产的公允价值的计量问题进行了深入的研究，密切关注不断变化的社会和经济环境，在适当的时候大胆采用公允价值计量，准确的判断、准确地反映财务状况和盈利能力。

参考文献

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