二线城市房地产的投融资分析

戴巧雅

在梳理和评述各种影响房地产价格因素理论基础上，本文以福州为例对二线城市房价影响因素进行实证分析，以此为基础做投融资分析。将2002-2016年间福州房屋平均售价及影响房价的主要因素建立多元线性回归模型并进行相关分析。结果表明，居民需求和宏观市场环境是福州房地产投融资考虑的主要因素。

房地产业是社会经济中重要领域，但许多二线城市房价甚至超过了大多数居民购买力。因此，影响房价因素分析是当下人们关注的社会热点问题。笔者发现，以往研究大多分析全国市场忽略针对二线城市专项分析。而其理论都有各自假设前提和经济背景，这些理论能否直接用于研究二线城市房地产有待进一步探讨。为此，本文在各种影响房价因素评述基础上，构建影响我国二线城市房价因素型，并以福州为例采集数据进行实证分析。

一、各种影响房地产价格因素理论综述

迄今为止，影响房价因素研究范围主要有需求因素、供给因素及宏观经济市场环境。其中需求因素分为：投资需求和自住需求；宏观因素分为：宏观市场环境和宏观政策环境。

回顾影响房价所有因素，本文认为其因素多而复杂。具体到探析二线城市房地产，需考虑供求因素、需求因素、宏观经济因素及其他因素，所有影响房价的因素。

二、多元线性回归模型构建与实证数据说明

（一）多元线性回归模型构建

由于，第一，房产是一种商品，其供求关系决定均衡价格和均衡数量；第二，房产是特殊商品，具有投资价值，易受宏观环境影响。具体到探析影响二线城市房价因素问题，需考虑供求因素、需求因素、宏观经济因素及其他因素。

故，本文取供求因素中房屋平均销售价格（Y）、住宅竣工房屋面积（X2）；需求因素中城乡居民储蓄年末余额（X1）、人口（X4）；宏观经济因素中货币供应量（X3）及其他原因构建模型，采集相关数据进行实证分析。

故，房屋平均销售价格Y为：

Y=β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 +β4 X4 （1）

（二）数据说明

根据（1）式房屋平均销售价格（Y）主要与城乡居民储蓄年末余额（X1）、住宅竣工房屋面积（X2）、货币供应量（X3）及人口（X4）有关。

1.数据时间段说明

1998年，中国施行货币住房政策。故1998年前后房地产市场发生较大变化且國家数据从2002年统计。故取2002-2016数据进行实证分析。另，福州房地产开发企业住宅竣工房屋面积、福州人口的数据均取每年年末数据。

2.数据具体来源说明

福州房屋平均销售价格Y、福州城乡居民储蓄年末余额X1、福州房地产开发企业住宅竣工房屋面积X2及福州人口X4来源于《国家统计局--国家数据--主要城市年度数据》；货币供应量X3来源于《国家统计局--国家数据--年度数据》货币和准货币（M2）供应量

其中，拟合优度，表明模型与样本拟合较好，且通过F检验具有明显显著性。但X2、X3、X4不通过t检验，X3和X4符号与预期相反说明模型可能有严重多重共线性。对回归结果进行共线检验，逐步回归等，最后保留的解释变量X1，既重要又无严重共线性。

（二）最终回归结果

故因素X1系数是3.1514，其他因素保持不变，福州市居民储蓄年末余额每增加1亿元，福州房屋平均销售价格同期上升3.1514元/平方米。常数项是281.4988，即当福州居民储蓄年末余额为零，福州市房屋平均销售价为281.4988元/平方米。

本文利用Eviews，重点研究福州房价变动重要因素，完成相关分析研究，构建多元线性回归模型。得出如下结论：第一，影响房价的因素中，城乡居民年终储蓄余额尤为显著，从回归方程可得，年末城乡居民储蓄余额可解释平均房价92.68%，而年末城乡居民储蓄余额是居民剩余购买力，与宏观经济市场环境密切相关。第二，2002-2016年中，房屋供给对像福州这样的二线城市影响不大。第三，本文发现，2002-2016年中，宏观经济政策、宏观调控工具，房价调控影响并未达到很大效果。本文认为，对于福州房地产价格投融资主要考虑居民的需求与宏观经济市场环境两个方面。（作者单位：福建江夏学院）