试论CCRC模式对我国养老地产的启示

高婧雅 袁晨杰 李林飞 王勇 冯玉

我国当前的老龄化严重，养老已经成为了社会的一个重要问题，一个有效方法为发展养老地产产业。基于对CCRC模式特点的研究和分析，本文指出了该模式对我国养老地产行业今后发展方面的启示，并在此基础上提出CCRC模式的应用方法，提高我国社会的养老质量。

一、引言

CCRC模式起源于美国，本质上为建成一个养老社区，并根据老人的实际情况，选用最合理的方法照顾老人。这种模式在使用中，将老人分为三种，其一为自理型老人，这种老人能够生活自理，对看护的要求不高；其二为介助型老人，这种老人的自理能力较差，需要看护人员照料其日常生活；其三为介护型老人，这类老人无自理能力，需要看护人员24h照料。

二、、CCRC模式的特点

CCRC模式能够根据老人的实际情况落实看护工作，为老人提供最佳照顾方案，这种养老模式建成的养老社区实际上为一种综合性社区，这一养老模式的特点如下：

（一）规划布局紧凑

CCRC模式在应用中，建筑群的选址位置通常为距离市区50～100km的区域中，这种区域通常土地价格较低，可以建成多栋建筑。为节约空间，建筑通常将较为密集，建筑为多层结构，在不同的楼层中配置不同类型的老人，并根据老人的情况设置看护人员，让老人能够接受最佳的照顾形式。在不同的建筑中，会广泛栽种绿色植物、设置公园等，为老人提供最佳的生活和活动环境，让老人心情愉悦。

（二）居住要求多样

由于不同老人的生理机能不同，所以对居住环境也提出了不同要求，为了能够提高对老人的看护质量，在CCRC模式中，一方面可以以建筑中的楼层为单位，完成针对老人的分组工作，让老人能够接受最佳照顾方案。另一方面可以将社区中的不同建筑配置为不同的用途，例如某低层建筑建成符合老年人生理和心理要求的健身房，另一建筑为老年人的生活区，通过这种方式能够提升建筑的应用效率。而对于高价社区来说，一些社区还会建设高尔夫球场、电影院等娱乐设施。

（三）經营模式固定

CCRC模式的经营方式为租赁式收费，在社区运行中，让老人享受房屋租赁权和服务享受权，收取的费用由两部分构成，其一为入门费，这一费用较高，换算成人民币为20～100万元，房屋面积越小入门费用越低。其二为房屋服务费用，不同身体情况的老人费用不同，身体健康能自理的老人，收费标准通常为3000元/月，介助型老人的收费标准为4000元/月，介护型老人的收费标准为5000元/月。另外很多养老地产还提供额外护理服务，在老人获取这类服务时，需要支付额外的护理费用。

（四）管理质量较高

在CCRC模式中，看护人员的数量很多，同时能够提供全天候的社区安保工作，在这两方面的共同作用下，提高了社区的管理质量。

针对看护质量，养老社区按照老人的身体机能建成了最佳的管理制度，介助型老人和介护型老人生活区域的看护人员数量极多，为老人提供高效的看护服务，防止老人在养老社区中出现意外。另外在这类养老社区中，通常还设置了医护人员，这类人员能够提供高质量的疾病诊断、疾病治疗服务。

安保质量提高包括两个方面，一方面为专业安防人员，发挥的作用为处理突发事件，例如不法分子侵入等问题。另一方面为看护人员，这类人员的管理对象为室外活动中的老人，防止在运动中受伤。此外在很多社区周边设置报警装置，防止不法分子进入养老社区。

三、CCRC模式对我国养老地产的启示

（一）顺应老龄人口数量变化规律

我国当前已经老龄化社会，老龄化人口数量逐年攀升，我国当前的养老机构基本为养老院和福利院，从这类机构的建设和运行数量上来看，还存在很大缺口，不能满足当前和今后的养老需求。

CCRC模式由政府方面开辟专用土地，完成养老社区建设，由于老年人的交际圈逐渐缩小，并且对出行、娱乐等方面的需求降低，所以政府方面划拨的土地可以远离市区。在社区建设中，建成中高层建筑，并在一定程度上提高养老社区中建筑的密集度，实现对土地资源的高效利用。

在CCRC模式的具体应用中，政府部门首先需要完成管理区域当前和未来的老龄人口数量研究工作，在此基础上分析养老院和福利院的缺口。其次为做好管辖区域周边环境调查和土地资源审查工作，将远离市区的土地划拨为养老社区的建设区，在该过程中需要考虑土地区域能够容纳老人的数量，确定土地划拨区域面积。最后为落实社区的合理设计工作，考虑社区周边环境、内部环境、容纳人口上限等多个因素，为服务提供提供硬件基础。

（二）差异化养老体系制定

老年人的年龄构成跨度较大，不同年龄段的老年人身体素质有很大不同，为提高对老年人的看护质量，需要建成差异化养老体系。

在CCRC养老模式的应用中，将老年人分为自理型老人、介助型老人和介护型老人，不同老年人的看护方法、看护时长有所不同，这为我国的养老地产设计和建设过程提供了理论依据，我国可借鉴这一思想，合理配置养老机构中的看护人员数量，在提高服务质量的同时降低社区的运行成本。

在这种模式的应用中，老人办理入住时需要检查老人的身体机能，按照建成的管理体系为老人分配居住区域，老人通过对各房间的参观，确定最终的居住房间。考虑到不同身体机能的老年人行动效率不同，可以按照老人的集中区域完成楼层分配工作，介护型老年人的居住楼层需要较低，当老人生病、发生意外时，医护人员能够第一时间赶往现场。介助型老人居住在建筑中层，自理型老人居住在建筑高层，根据不同类型的老人数量，确定低层、中层和高层的楼层范围。

（三）建成中高端养老体系

我国当前的老人社区面向社会所有人员，为一种普适性社区，未能建成中高端养老系统。CCRC本质上为一种中高端养老社区，为我国的中高端养老社区建设指明了方向。

CCRC模式对我国中高端养老体系的启示为，首先提高这类养老社区的建设和服务质量，根据投入的人力物力适当提升养老社区的收费标准。其次为在社区中构建适合老人生活娱乐的区域，包括电影院、健身房等，让老人能够更好地开展休闲活动。最后为提供多项配套服务，包括定期体检、疾病诊疗等。

（四）促进养老产业可持续发展

我国当前的养老产业过于依赖养老院和福利院，对养老产业的重视程度不高，甚至会导致整个养老产业产生断层，无法应对老龄化社会带来的严峻挑战。

CCRC模式给我国养老产业带来的启示为，首先重视中高端养老市场的潜力，通过建成质量很高的养老社区，能够更好吸引这类资产较多的老年人加入社区。其次为树立品牌，当整个产业出现品牌效应时，相关企业能够获取更高收益，应用这些收益偿还债务、投建新的养老社区，实现资金链的良性发展。最后为项目融资，我国当前的CCRC模式应用效果较差，但是市场本身有很高的发展前景，所以这一项目养老模式能够更好地融资，随着产业的进一步发展，融资效率提高，建成产业的可持续发展体系。

四、结论

综上所述，CCRC养老模式的特点为，建成密集、高管理质量、环境优雅和收费较高的养老社区，我国当前对这一养老模式的应用效果较差。这一模式对我国的启示为，顺应老龄人口变化规律建设养老社区、制定差异化老年人看护制度、建成中高端养老体系和推动养老产业可持续发展。（作者单位：南京审计大学金审学院仙林校区）

南京审计大学金审学院2018级大学生创新创业训练计划“基于运用“CCRC养老模式”的房地产公司营销战略研究”课题批准号JS201813994004Y。