粤港澳大湾区高质量经济发展下金融支持对房地产价格影响的现状分析

杜可儿 谢杰娜 苏柳婷 柯乐怡 林友妹 曾晓杭

粤港澳大湾区建设已提升至国家战略局面，而且十九大指出我国已进入“经济高质量发展阶段”，但在大湾区经济快速发展的进程中，房地产行业在不合理的金融支持下存在着不可忽视的矛盾与问题。本文通过研究粤港澳大湾区经济增长、金融支持和房地产价格的现状，分析这三者之间的关系，从而有针对性地合理的房价定价提出发展建议，由此为其他地区提供一个参考，也促使粤港澳大湾区的经济得了高质量发展

一、湾区11个城市经济增长指标

我国经济发展仍处于重要战略机遇期，长期向好的趋势不会改变，这表明粤港澳大湾区的建设和发展处于“正当时”，湾区的11个城市要紧紧捉住这个时期促进经济的高质量发展。

通过收集湾区的九个大陆城市2008-2017年的GDP数据，从图可以看出，这十年的GDP发展水平总体呈现出三种趋势：首先，广州和深圳的GDP总量表现出高速增长的状态；第二，佛山和东莞的GDP总量也在上涨，但是其上涨的速度较慢，2017年时经济总量还没有超过10000000亿元；最后，中山、惠州、江门和肇庆呈现出了另一种趋势，这四个城市的GDP的增长速度最慢，其上升状况最平缓，到2017年时GDP还没有超过5000000亿元。总体来看，粤区9个大陆城市的经济发展呈现出上涨的状况，但各地区的发展还是呈现出很大的不平衡。各地区应该捉住这个发展机遇，大力发展各地科技，金融等，从而拉动各城市的发展。

再之，从其他数据的整理可以得出：香港和澳门2008-2017年GDP总体呈现出上涨的趋势。香港的GDP呈现出较平缓的增长状态，澳门在2009年-2014年呈现出快速增长的状态，2014-2015年这一年间出现回降，之后开始上涨。香港和澳门作为粤港澳大湾区中经济金融发展较好的地区，应该继续保持稳增长的状态，利用一切优势条件推动开放、创新和发展，完善经济结构和优化高校的资源配置，促进经济的高质量发展，推动粤港澳大湾区经济的高质量发展。

二、粤港澳大湾区房地产现状

粤港澳大湾区正不断向世界级大湾区发展，国际地位日益提高，但是在发展过程中，房地产业发展存在着不容忽视的矛盾和问题： 粤港澳大湾区房地产供求结构及其地区房价存在不平衡的现象；房地产价格与社会经济水平不符，且刚性需求过大，民间资本投机成为热潮，房价居高不下；部分地区的土地出让和房地产开发规模过大，社会资金大量盲目流入房地产行业，超越了经济发展和市场需求的承受能力，形成了投资过热和资本结构不合理的现象；房地产市场运行机制和管理机制尚不健全，易滋生房地产泡沫，房地产金融市场存着风险。金融业不断发展，房价持续上升，将导致大湾区内的房价产生经济泡沫等问题。

以房价的高低水平来分类，大湾区城市房价可以分为三个级别：香港和澳门为第一级别，均价超过10万；广州和深圳为第二级别，均价超过3万（其中深圳超过5万）。其他城市为第三级别。可以看出粤港澳大湾区的房价存在着级别的失衡，各个地区的经济金融发展程度不同，导致房地产价格的差异较大。其中，香港的房地产价格是最高的，但其上涨的区间和幅度较小；深圳的房价也处于较高的水平，且上涨的速度较快；而广州的房价则处于一个较稳定的状态，价格比香港、深圳低。

从人口和收入增长状态的现状来看，大湾区的住房需求量很大。广州、深圳的人口流入仍然呈现出快速增长状态，且人口流量大，推动了广东省内城市向粤港澳大湾区靠近。随着交通等基础设施的完善，促进了人口在各个城市的流动，也推动了对房地产的需求。其次，粤港澳大湾区有可能成为全球经济和发展最快的地区，其经济的高质量发展将促进居民收入的增长，从而促进房地产价格的快速增长，而过度的房价增长会导致房地产泡沫的产生。

三、粤港澳大湾区金融支持现状

本文通过选取了2008年-2017年粤港澳大湾区11个城市相关的金融规模、金融效率、金融结构的数据来进行分析。

（一）粤港澳大湾区各市金融规模趋势

从2008年以来，粤港澳大湾区11个城市平均金融规模为0.1718，香港的金融规模水平相对较高为0.7478，而澳门的金融规模则呈现出负数为-0.0262。从2009年开始便缓慢地下降，到2011年粤港澳大湾区11个城市总体的金融规模为0.0231，回落到这十年来的最小点。但随着便进入缓慢上升的历程，到2016年平均金融规模甚至达到了0.4021，但又开始出现了回落的趋势。虽然各市平均金融规模波动频繁，但总体上呈现出扩大的趋势，意味着国内贷款中，固定资产投资所占的比重总体上是扩大的。

（二）粤港澳大湾区各市金融效率趋势

2008年-2017年粤港澳大湾区各市金融机构的平均金融效率呈现出逐年下降的趋势，一定程度上说明了居民的储蓄余额逐年减少，居民更愿意将资金投资到其他方面，而将其放在银行进行储蓄存款的欲望下降。而非金融机构的平均金融效率波动起伏较大，从2008年-2019年各市平均金融效率增长趋势中我们得出总体上的金融效率在2016年达到最大值为4.9330184，随后又出现了回落的趋势，这与国家在2016年对房地产市场的严格监控有着密切的联系。

（三）粤港澳大湾区各市金融结构趋势

2008年-2013年，地方财政支出在固定资产投资完成额所占的比重比较稳定。从2014年起，金融结构呈现出快速增长的趋势，2015年的金融结构达到了0.524，到2017年甚至达到了0.88817。说明了地方财政对固定资产投资的力度加大，在一定程度上促进了固定资产的发展。

四、结论与建议

通过收集粤港澳大湾区11个城市2008～2017年的金融规模、金融效率、金融结构和房地產价格的相关数据，根据多元线性回归模型分析，可以得出了金融规模与金融结构对房地产价格的影响是正相关的，金融效率对房地产价格的影响是负相关的结论。其中金融规模每上升1个单位，房地产价格相对增加2.516个单位；金融结构每增加1个单位，房地产价格相对增加2.061个单位；金融效率每增加1个单位，房地产价格相对降低4.163个单位。再根据各个城市拟合优度的不同，对其进行分类整理，从而有针对性地提出发展建议：首先，合理的运用房贷利率调控房价，从而减轻房地产泡沫化的问题；其次，规范房地产投入资金规模，避免房地产泡沫的产生；再之，加大房地产信息披露力度，提高房地产市场的透明度，扩展投资者与消费者的金融方面的知识；最后金融支持的力度不同，对于房地产行业所产生的影响也是不同的。（作者单位：广东外语外贸大学南国商学院）