政府征收房地产消费税对国内房地产价格的影响

丁晓宇

房地产作为我国重要的支柱性行业，在我国经济社会中占有特殊的重要地位，同时房地产市场对于我国经济社会有着重要的意义。近年来关于我国房地产市场发展泡沫化的问题讨论不断，尤其是一二线城市房地产市场价格不断增加严重超出居民收入增长的情况，以及我国房地产市场发展中暴露出的较多问题。我国政府在2013年国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施引起了社会的广泛关注。虽然目前房产消费税并未正式实施，我们仍需要关注房产消费税的相关问题，分析问题。本文主要通过我国政府征收房地产消费税对国内房地产的影响提出问题，从供给和需求分析问题并最终得出简要的结论。

一、我国房产消费税征收的背景

随着我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，一二三线城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入不相协调的现象。

在我国对于房产征收的税收中，房产税已经开始征收。房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，根据房屋的计税余额或房屋租金收入，对产权所有人征收的一种财产税。而房产消费税指政府即将开征的，是房地产特别消费税或称住房保有税。具体理解的内容可以从三个方面来说：首先，对于房地产企业来说，房产销售价格高于正常计税价格的税率为0%，高于合理利润20%但低于50%的按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的实用15%征收，高于100%但低于200%的适用25%征收，高于200%以上部分适用35%;其次，對于炒房的人群来说出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%;最后，对于个人购买住房，家庭唯一第1套，税率为0，购买2套以上的，税率30%并同时规定，政府买地收入的85%上缴中央金库。

举例来说，假设一个人买了6套房，想通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型高端房，其价格超过普通房价的3-5倍，甚至更高，那么，这样的购买者就应该征收“房产消费税”。此类投资者买房的需求多为投资投机性购房，而非保障实用性购房，此类投资者一定程度上刺激了房价的上涨。

二 、从供给和需求分析房产消费税对国内房地产价格的影响

从2010年3月下旬起，各地楼市又出现“燎原”局面：一线楼市重现大幅提价，北京、上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%，房地产市场的红火行情迅速“燎原”至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。中央政府一方面为了抑制房价的不断上涨、泡沫化，另一方面为了让普通老百姓买得起房，住得起房，拟出台房产消费税。但是政府可能先在个别高房价城市进行试点，主要目的还是抑制投资投机性需求。

普通购房消费者对于政府开征房地产消费税举措表示，此措施可能治标不治本，即使政府开征高价房产消费税，也不能从根本上解决供给和需求之间的关系。我们简要分析一下房地产市场供给需求与价格的关系。

（一）影响房地产市场供给的因素：

1.城市房地产的土地供给能力，简单的说就是能够供给城市使用的土地数量。由于土地是稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。在一定的历史时期内，一个国家究竟能够把多少土地供给城市使用，取决于经济发展水平、房地产本身的发展水平以及旧城改造的速度等。另外一个层次来说一个国家要想提供给城市的使用土地越多，那就需要他的农业生产力越高，农业生产力越高，表示就可以用较少的土地生产更多的粮食，从而把更多的土地供给给城市使用。

2.房地产的市场价格，房地产的供给与其他商品的供给一样，房地产价格越高，房地产的供给也就越大。房地产供给价格弹性虽然小于一般工业品，但随着价格的波动，房地产供给还是会发生相应的变化。同时，由于房地产供给的滞后性，房地产价格的上涨并不一定马上表现为房地产供给的增多，但会表现为房地产对于土地需求的增长，因此只有在一个生产周期完成后，才会在房地产市场上表现为房地产供给的增多。另外，由于房地产市场信息不充分的特性，价格信号对于市场供大于求的情况下，房地产价格下调也有一个过程。不管怎样，房地产市场价格始终是影响房地产市场供给的一个重要因素。

3.国家政策的影响，国家对房地产的调控政策，在土地批租、投资规模、投资结构、税收调节等方面对房地产市场供给有着重要的影响。

（二）影响房地产市场需求的因素：

1.房地产市场的价格，一般来说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少，如果下降了，对其需求就会增加。

2.国民收入水平，包括企业收入情况、居民收入、财政收入、房地产需求的收入弹性。其中居民的可支配收入，是家庭消费的主要来源，居民人均收入水平，决定了市场购买力的大小，总的来说，居民的可支配收入是房产需求的主要因素。

3.国家政策的影响，主要有国家宏观经济发展水平GDP、利率的高低、房产信贷的偿还能力。各个银行会根据国家政策导向，调整本行的信贷结构，从而影响消费者的购买力。

4.国际环境及汇率，在国际金融危机的环境下，通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈，导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场，影响着房地产价格。

5.城市人口结构和数量，众所周知，人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向，随着我国城镇化水平的不断提高，二胎政策的开放，人口老龄化比例的上升，我国对大户型、带电梯等改善型住房需求量显著提高，直接关系着房产的规模和速度。

6.投资者的热度和市场规律，随着居民生活水平的改善和投资理念的深入，投资者在股市或者投资市场里的投资态度、投资风险的承受能力、投资期限的长短，影响着投资者的投资决策。对当今股票市场的走低，银行理财的下降，客户更看好房产的保值。

如果用一个几何模型来描述房产供给需求与房价之间的平衡关系，假设纵坐标为房价，横坐标为供给与需求数量，房产需求在模型中并不是一条从左上方向右下方倾斜、连续的曲线，而是一条至少带有两个拐点、非连续性向右下方倾斜的台阶线。其中，处在左上方的曲线是高收入消费者对住宅的居住、投资或投机的需求;处在有右下方的曲线是低收入消费者对住宅的居住或者租賃的需求;最后连接两条需求曲线则是中等收入者的需求曲线。

对于一条带拐点的需求曲线就要有一条供给曲线加以配对，才能实现均衡，供给曲线模型中分别是以开发商为主体满足高收入消费者的市场供给曲线;以政府为主体满足低收入消费者的住房供给曲线和规模可观的、满足中等收入者的住房供给曲线。

征税对供给曲线的影响，下面将通过图的形式进行分析。征税前，炒房者或者投机者提供Q2套住房，要求的价格是P2。假定税额是t ，征税后价格必须是P2+t时，才能收到原来的价格量P2，才愿意提供Q2套住房。

同样，税前提供Q1套住房的价格是P3，税后，价格必须提高到P1时，投机者和炒房者才愿意提供Q1套住房。我们可以发现，此时，房屋的供给曲线发生了税额单位的位移。

所以，税后，随供求曲线的移动，均衡点发生了改变，住房价格从原来的P2上升到P1，住房供给量从Q2 减少到 Q1。结果征税使价格提高了P1-P2，使房屋销量减少了Q2-Q1，所征的税量为途中阴影部分面积。

图中可见房产征税中，税务会由开发商和消费者共同承担：消费者t1， 生产者t2。t1与t2的大小完全取决于需求曲线的斜率。房地产行业的弹性很小，因为没人不需要居住场所。由上图可见，需求价格弹性越大，买房者分担越少。房产市场中，购房者的需求价格弹性十分小，所以房产消费税基本由消费者承担。也因为购房者的弹性很小，需求曲线下移动很多时向左移动很少，所以均衡需求量基本不变。

如此看来，房产消费税具有转嫁性，消费税让购房者都分摊了，起不到任何调控房价的作用。反而给普通的住房消费者加大了负担。

房地产消费税不应当具有转嫁性。房产消费税调控房价、制止投机行为有个前提就是税负由炒房者和投机者承担。如何控制房产消费税的转嫁成为了房产消费税可行性研究的重要课题。

三 、房地产消费税的征收意义

房地产行业的弹性较小，因为没有人不需要住所，征收房产消费税应当由生产者和消费者共同承担。比起生产者，消费者的需求价格弹性十分小，所以房产消费税基本由消费者承担。房产消费税的征收一方面可以抑制购房的投机行为，引导房地产合理消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多的开发普通商品房。但房产消费税并不能完全解决高房价的问题，高房价的确是一个非常复杂的问题，甚至不是一个简单的经济学问题，我们不能期待一个措施的出台就可以一劳永逸的解决问题，而且对于不同等级的城市、地区来说，很难都适应一个标准。尽管房产消费税存在诸多不完善的地方，在制度上还有局限性，但仍是一种值得探讨的，具有很好新意的税种，至少为我们提供一个解决现行房地产市场问题的新思路。（作者单位：安徽财经大学 工商管理学院）