郑州房地产融资现状及对策

郝道青

[提要] 房地产业资金需求的高密集性和金融业对房地产的反向带动作用促进了房地产业与金融业的融合，突出了金融市场与房地产市场密不可分的历史特点。然而，房地产融资过程中银行信贷比例过高，必须促进融资渠道的多元化，创造良好融资环境，降低潜在资产泡沫化风险。

关键词：房地产;融资;金融

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2019年3月4日

一、绪论

（一）研究背景。房地产融资顺畅能够促进房地产产业链条的健康发展。房地产行业是国家宏观经济的基础性、支柱性的产业，同时它也是宏观经济中的一个特殊产业，在土地获取、房屋建设、设计开发以及房屋经营管理的过程中都需要巨额、长期的资金投入，可以看出房地产企业融资途径的顺利与否关系到房地产业能否持续健康地发展。

二者的良性融合可以发挥规模优势应对市场风险。对近两年来郑州市房地产价格的快速上涨现象，得出了促进两者的良性融資。不仅能够在稳定房价不至于结构性上涨的同时，也能够减少金融行业的风险，提高资金配置的效率。

（二）研究的主要内容。房地产行业的融资主要通过银行信贷、股权投资、发行企业债券等方式，郑州房地产市场也是银行信贷占据很大比例，二者之间的良性互动有利于实现房地产行业的健康发展。本论文从银行信贷的视角，提出控制银行信贷的规模，弱化金融加速器的效应，并提出促进房地产行业与以银行为代表的金融行业融合的办法措施。

二、房地产融资原因与途径

（一）融资原因。房地产行业的资金密集型、货币资金的高流动性的特点以及金融业对房地产产业以及相关上下游的产业链的经济刺激作用，促使了房地产行业与金融行业的相互融资。一方面房地产业的资金运动特性促进了房地产与金融的融资。房地产再生产及其资金运动的各个过程中需要配置数额巨大的资金，具体表现为资金占用周期长、周转速度慢。另外，不同的区域，房地产资金运动的影响因素也会不同，资金的运用和积累就会产生冲突。因此，为了实现房地产业资金活动的良性循环，必须要拥有雄厚资金实力的金融业作为保障;另一方面因为房地产属于资金密集性行业，金融资本市场上吸附了大量的房地产业沉淀资金，这类资金为资本提供了保值增值的空间，即金融业也需要得到房地产业的支持。因此，房地产业与金融业是相互需要和相互支撑的。

（二）融资途径。对于融资途径的分类，从资金来源的构成角度分析，将房地产企业融资方式分为内生性融资和外生性融资。

内生性融资，指房地产企业所需的资金是指房地产企业将存留收益、折旧转化为投资的过程。企业的利润水平、净资产规模、投资者预期以及宏观经济等因素决定了企业内生性融资能力的大小。

当内生性融资无法满足房地产企业发展的资金需求时，企业才会转向外生性融资。所谓的外生性融资即房地产企业吸收其他经济主体的资金，以转化为自己投资需求的过程。通常，外生性资金需要从金融市场上筹集，其中短期资本通过货币市场筹集，长期资本则通过资本市场筹集。

三、郑州房地产融资发展现状

（一）郑州房地产企业资金来源构成。从1997年中国房地产市场化起步开始，国内贷款和其他资金来源（主要是定金及预收款）两项所占比重超过房地产开发资金来源总量的50%，二者构成了房地产开发最重要的两个资金来源。对郑州房地产资金来源的构成来说，郑州房地产的企业也具有房地产企业发展的普遍特点，资金的来源渠道也较为单一，大部分通过银行贷款、股权融资、企业债券等，而银行贷款所占房地产行业的资金构成比居高。

（二）郑州房地产企业融资特点分析。随着河南经济的发展，以及房地产业、金融业市场化改革的进一步深入，经济中的各种资金形态已越来越具备资本的特征，房地产与金融业资本相互融资也成为引人注目的一个问题。结合中外学者的研究经验，现阶段产融的结合通常具有以下几个鲜明的特点：

其一，融资过程风险性。不规范的金融操作与产权不清晰的企业之间的合作是一把双刃剑。在房地产企业效益好的情况下，不规范行为可得到克服，让风险尽可能的降低。然而，在企业效益并不是很好的情况下，潜在不规范行为的增加，激化潜在的矛盾，房地产企业的信用可能会透支，影响企业的长远发展。

其二，政府干预不可忽视。我国金融机构的建立和发展离不开国家的引导和支持，银行本身又具有很强的行政色彩，房地产企业必然要花费大量的精力搞好与政府的关系。因此，在房地产企业与金融行业的融资之初，可能形成一种行政推力，但是在具体的结合中，政府推行的各种机制适应不了市场的发展，不能接受市场的检验，会导致这种结合的失败。

其三，运行态势良好的金融资本不能忽视。表面上看，房地产对金融资本的追求热情高涨，从实际上来看，金融资本具有实际上的主动性，而房地产具有表面上的主动性。这大概反映了中国现阶段包括郑州本市金融行业组织和制度供给的相对不足。根据西方发达国家房地产发展轨迹看，这种现象在我国是一个必然的现象。房地产成熟后，比如成长为资产规模较大的公司后，可能会成为金融资本的追逐对象。

（三）郑州房地产企业融资风险分析。贷款需求无弹性是中国房地产信贷市场较为典型的特点。随着愈发明显的房地产企业信贷活动差别，效益好的企业资金宽松，效益差的企业资金紧张。同时，商业化改革后的银行业之间竞争加剧，竞相争取对效益好的优势房地产企业贷款机会，直接导致优势房地产企业贷款供给大于贷款需求，而对中小型房地产企业则进行贷款限制，致使其贷款供给严重不足。

从银行信贷的角度来看，优势房地产企业贷款供给大于贷款需求，这就可能会导致大量的资本流入，诱使房地产企业扩大资金的投入，这会加速货币资金的流动，间接地吸进更多的社会闲置资本，这就会推动房价的上涨。更多的房产投机者进入该领域，金融加速器机制慢慢地被放大，房地产有潜在的金融风险。

四、郑州房地产融资途径探析

（一）建立良好的促进房地产发展的环境。面对郑州房地产市场近两年发生的巨大变化，面临房地产产业经营中有可能出现的新风险，在正确科学合理的理念指导下，从提高市场竞争力和风险防范能力的角度出发，创造一个良好的外部环境，有利于房地产业的健康、平稳发展，有利于房地产业产融结合的顺利推进。首先，建立房地产市场的风险调控机制。在房地产市场出现波动的情况下，金融行业可以通过调控机制提前判断市场走势、分辨潜在风险，从而降低市场波动给自身带来的潜在损失;其次，保护投资人权利。完善相关法律，保護银行债权，为房地产金融业的健康发展创造有利的外部环境;最后，健全房地产信贷政策。信贷政策上要做到“发展”与“风险防范”两手抓。金融企业要正视房地产信贷的潜在风险，要有防患于未然的意识和措施，不断提高风险防范的手段和技术，使房地产贷款管理更为科学化。

（二）促进金融业的规范和完善。房地产业与金融行业结合的实现是基于金融业的规范和完善基础上的，即金融业应该按照市场经济要求进一步规范，要深化银行和各类金融机构的改革，产权要明晰，盈亏问题要解决，综合效益要提升，投资决策要有风险规制。反之，如果融资建立在不规范的基础之上，那么，产融结合只会增大金融风险，影响企业家主管能动性的发挥，降低房地产企业的效益。但我们需要注意的是，不能过度地发展房地产，要明确离开实业发展金融，可能会造成泡沫经济，最终酿成金融危机。因此，我们要防止产业资本在产融结合中，失去对发展实业的兴趣而图短期金融获利的倾向。

（三）建立防范产融结合风险的机制。通过组合投资方法平衡风险，合理控制不同产业之间的风险。企业投资于房地产行业和金融行业应让两个行业的周期与投资回收期形成良好的配合，使得各个行业形成严密的互补关系从而使资金链处于稳定状态。政府相应的政策支持也是房地产业产融结合顺利推进过程中不可或缺的重要条件之一。什么样的房地产与金融行业的融资在政策上应该支持？什么样的结合在政策上应该加以规制？这是宏观经济政策指导者应该重视的问题。

五、结论及展望

全行业高速发展的浪潮中，郑州商品房销售数额和房价的不断上涨使房地产企业不断加大房地产开发的投资力度，因而房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展。正是在以银行为代表的金融行业的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但房地产项目投资具有金额巨大而且投资周期较长的特点，房地产企业与金融产业的融资就显得尤为的必要。一方面它为房地产企业开拓了新的融资途径，使过度集中于银行体系的风险可以得到有效的转移配置;另一方面它又丰富了金融市场的产品品种，满足了投资者多样化的投资需求。

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