1998年以来上海房地产住宅市场的发展阶段和特征研究

□聂钦宗

本文运用理论分析与实证研究、定性分析与定量评价相结合的方法，研究上海房地产住宅市场发展阶段及周期特点。研究结果显示：1998年以来，上海房地产住宅市场呈现“平稳增长-成交下滑-需求释放-量价齐升-运行平稳”等五阶段发展特点，但发展中也存在房价收入比失衡、租售比失衡、融资比例失衡、市场化与保障房失衡等问题。文章提出房地产调控要着眼于长效机制，需实行长期稳定住房信贷金融政策，控制土地供应总量和结构，改善人口调控政策以疏解中心城区功能和公共服务资源压力。

1998年住房制度改革以来，上海房地产市场快速发展，人民居住条件得到极大改善，与此同时，房地产住宅销售价格波动上行。党的十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海作为全国“改革开放排头兵，创新发展先行者”，分析上海房地产住宅市场历史变动规律具有重要的政策参考价值。

1998年以来上海房地产住宅市场呈现五阶段发展特点

（一）1998年～2004年：房改启动市场，鼓励房地产市场发展

1998年，面对亚洲金融风暴冲击，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，启动了房地产市场。主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。从房屋供给看，房地产开发住宅投资从1998年的320.66亿元增加到2004年的900.67亿元，年均增长18.8%；房地产开发企业住宅竣工房屋面积从1998年的1242.00万平方米增加到2004年的3076.19万平方米，年均增长16.3%。

从新建商品房交易看，新建住宅商品房销售面积从1998年的1056.77万平方米增加到2004年的3059.53万平方米，年均增长19.4%；新建商品住宅销售额从1998年的319.76亿元增加到2004年的2064.74亿元，年均增长36.5%。从存量房交易看，存量房住宅成交面积从1998年的197.56万平方米增加到2004年的2222.24万平方米，年均增长49.7%。从房价走势看，新建商品住宅平均销售价格从1998年的3026元/平方米增长到2004年的5761元/平方米，年均增长11.3%。

（二）2005年～2008年：调控政策收紧，投资和成交均减少

2005年是房地产历史上首个大举“宏观调控”之年，2005年～2007年，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。2005年3月出台“国八条”；2005年8月出台“新国八条”；2006年5月出台“十五条”；2007年3～8月，央行四次加息；2007年9月，规定购买第二套住房首付比例不得低于40%。

从房屋供给看，房地产开发住宅投资从2005年的920.84亿元减少到2008年的875.46亿元，年均减少2%；房地产开发企业住宅竣工房屋面积从2005年的2739.91万平方米减少到2008年的1801.45万平方米，年均减少13%。

从新建商品住宅交易看，新建商品住宅销售面积从2005年的2845.70万平方米减少到2008年的2007.48万平方米，年均减少11%；新建商品住宅销售额从2005年的1906.05亿元下降到2008年的1608.47亿元，年均减少6%。从存量房交易情况看，存量房住宅成交面积从2005年的1608.2万平方米减少到2008年的1107.17万平方米，年均减少11.7%。从房价走势看，新建商品住宅平均销售价格从2005年的6698元/平方米增长到2008年的8115元/平方米，年均增长6.6%。

（三）2009年～2013年：需求集中释放，住宅成交呈U型走势

宽松的信贷和投资政策导致2009年房价较快增长，2009年新建商品住宅平均销售价格较2008年增长52.4%。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段遏制房价的过快上涨。2010年4月，出台“新国十条”；2010年9月，出台限购措施；2011年1月，二套房首付提至60%，利率为基准利率的1.1倍；2013年，加强保障房建设。2009年～2012年，政策持续收紧遏制房价上涨，房价过快上涨的势头得到遏制。

从房屋供给看，房地产开发住宅投资从2009年的918.68亿元增加到2012年的1451.94亿元，年均增长16.5%；房地产开发企业住宅竣工房屋面积从2009年的1508.81万平方米增加到2013年的1609.13万平方米，年均增长2.2%。

从新建商品房交易看，新建商品住宅销售面积从2009年的2928.04万平方米减少到2012年的1592.63万平方米，年均减少18.4%；新建商品住宅销售额从2009年的3620.43亿元减少到2012年的2208.96亿元，年均减少15.2%。从存量房交易情况看，存量房住宅成交面积从2009年的2490.58万平方米减少到2012年的1136.17万平方米，年均减少23.0%。从住宅价格指数看，2011年～2012年，新建商品住宅和二手住宅同比和环比涨幅保持稳定。

2013年，上海房地产市场虽然仍处于宏观调控政策偏紧的环境，“国五条”调控政策及相关地方细则分别于2013年2月底和3月底出台，包括公积金在内的住房贷款政策同时收紧。但政策在抑制投资、投机性需求的同时，自住、改善型的购买需求得到大量释放，住宅销售市场整体呈现“量价齐升”的态势，住宅价格上涨较快。2013年，新建商品住宅销售面积为2015.81万平方米，较上年增长26.6%；新建商品住宅销售额为3264.03亿元，增长47.8%；新建商品住宅平均销售价格16192元/平方米，增长16.7%；存量住宅成交面积2228.02万平方米，增长96.1%。从住宅价格指数看，新建商品住宅和二手住宅2013年各月同比指数均保持快速增长，环比指数在3月份达到最高点，并且全年始终保持在100以上。

（四）2014年～2016年9月：借稳增长和去库存再度刺激，出现量价齐升局面

2014年起，经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，2014年5月出台“央五条”；2014年9月出台“930新政”；2015年，为稳定住房消费，坚持因地施策，国家出台一系列刺激楼市的政策，受此影响上海房地产市场呈现交易活跃、价格上涨的局面。2016年，全国经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，受此影响上海房地产呈现量价齐升局面。

从房屋供给看，房地产开发住宅投资从2014年的1724.65亿元增加到2016年的1965.43亿元，年均增长6.8%；房地产开发企业住宅竣工房屋面积保持稳定。

从新建商品房交易看，新建商品住宅销售面积从2014年的1780.91万平方米增加到2016年的2019.8万平方米，年均增长6.5%。新建商品住宅销售额从2014年的2923.44亿元增加到2016年的5233.29亿元，年均增长33.8%。从房价走势看，新建商品住宅平均销售价格从2014年的16415元/平方米增加到2016年的25910元/平方米，年均增长25.6%。

从住宅价格指数看，2014年以来，新建商品住宅和二手住宅同比指数在2015年3月达到最低点，然后一路攀升至2016年9月的最高点。从环比指数看，新建商品住宅和二手指数从2015年4月至2016年9月各月环比均保持在100以上。

（五）2016年10月至今：坚持房子只住不炒，房地产市场运行总体平稳，房价小幅下跌

为确保房地产市场平稳发展，上海贯彻国家“因城施策”要求，2016年10月出台“沪六条”，11月出台“11.28新政”，从2016年4季度起市场非理性过热的情绪降温，市场预期趋于平稳。2017年在全国各地房地产市场调控趋严的背景下，上海实施了以“销售公证摇号”及“销售一价清”等精准聚焦式的细化调控措施。2017年，上海房地产市场呈现投资增幅低位波动、在建施工基本稳定、新建住宅供应大幅减少、楼市交易表现低迷、房价小幅下跌的态势。

2017年，房地产开发住宅投资额2152.4亿元，较上年增长9.5%；房地产开发企业住宅竣工房屋面积1862.74万平方米，较上年增长21.5%；新建商品住宅销售面积1341.62万平方米，较上年减少33.6%；新建商品住宅销售额3336.09亿元，较上年减少36.3%；新建商品住宅平均销售价格24866元/平方米，较上年下降4.0%；存量住宅成交面积1264.13万平方米，较上年减少43.2%。

从住宅价格指数看，新建商品住宅同比指数从2016年10月的137.4回落到2018年8月的99.8，二手商品住宅同比指数从2016年10月的136.7回落到2018年8月的97.9。2016年10月至2018年8月，新建商品住宅环比累计指数为99.5，二手商品住宅环比累计指数为98.1。坚持“只住不炒”定位以来，上海房屋价格保持稳定态势。

当前上海房地产住宅市场的几点思考

（一）房价收入比失衡

房价收入比失衡给居民带来巨大生活压力，以2017年为例，上海城镇居民人均住房建筑面积为36.7平方米，新建住宅平均销售价格24866元/平方米，城镇常住居民人均可支配收入为62596元，由此计算，房价收入比为14.6。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，目前上海的房价收入比已远远偏离合理的区间。而从城镇常住居民人均消费支出看，2017年，人均居住支出（13709元）占人均消费支出（39792元）的比例为34.5%。房价收入比失衡、居住支出占消费支出较大比重限制了居民在家电、汽车、服装等其他领域的消费，一定程度上限制了居民的消费升级。

（二）租售比失衡

从租售比①注：①租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。的角度考虑，仍存在失衡的现象。内环内，以上海人民广场站附近的同兴大楼为例，1室1厅53平米的房屋售价为498万元，租金为6000元/月，租售比约为1:830。如果购买房屋用于出租，那么收回购房成本（暂不考虑房屋升值和货币折价）需要830个月（69.2年）。外环外房屋租售比同样严重失衡。合理的租售比一般界定为1:300～1:200。在租售比严重失衡的情况下，从某种程度上说，租房比买房更划算，但现实生活中大多数居民还是会选择买房而不是租房。调研显示，行业规范、税费负担、政策走向、房源获取等方面是住房租赁企业在发展中遇到的主要制约因素。

（三）房地产融资比例失衡

房地产业占用较多的金融资金，无论是贷款余额中的房地产贷款余额，还是个人消费贷款中的住房贷款都占有较高比重。上海个人住房贷款年末余额从2003年的1709.13亿元增加到2017年的12720.89亿元，年均增长15.4%；公积金贷款年末余额从2003年的346.39亿元增加到2017年的3531.01亿元，年均增长18.0%。个人住房贷款占金融人民币个人消费贷款额比重始终在70%以上。

（四）市场化与保障房失衡

保障住房作为商品住房的补充，能进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，供给不足或管理效率不高也会影响到居民预期和选择。2016年2月29日，上海市政府发布了《上海市共有产权保障住房管理办法》，至此，上海的共有产权房从经适房概念中独立出来，同廉租房、公共租赁住房、征收安置房一起构成上海“四位一体”的住房保障体系。近五年新增保障性住房约占全市商品房新增供给的一半，但供给效率不高。一是动迁安置房的征收安置需求持续旺盛与空置率较高现象并存，以顾村、江桥、泗泾、周浦和浦江5个大居基地为例，总体入住率约为52%，其中出租率为27.4%。二是公租房的准入机制相对完善，但由于租金相对优惠，房屋稳定，加之缺乏完善的退出审核监督机制，导致承租人不愿及时退出保障，大大降低了有效房源的利用率和政策的保障效益。自2010年以来，上海公租房发展近7年，截至2017年10月底，上海公共租赁住房累计筹措房源超过15万套，其中已供应房源11.5万套，受益人群超过20万人。但与庞大的有租赁需求的人群相比，仍远远不足。三是共有产权房制度自2009年建立以来，在解决本市中低收入家庭，特别是“夹心层”住房困难上发挥了重要作用。据上海市住房和城乡建设委员会的统计数据，截至2017年9月底，上海市共有产权保障住房的累计签约家庭约9.2万户。但随着准入标准的不断放宽，保障范围进一步扩大，使得部分居住并不真正困难的人群产生了坐等满年限后上市交易的“寻租”行为。

对房地产住宅市场的几点建议

（一）房地产长期稳定发展的重要性，调控要着眼于长效机制

1998年～2017年，上海房地产业产值占GDP的比重始终保持在5%以上，是国民经济的支柱产业之一，其波动对GDP增长的直接和间接影响较大。房地产具有产业链条长、关联行业多的特点，与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。一方面是对投资的影响。商品房销售与开发投资具有内在联系，销售量持续下降将导致房地产投资增速逐步下滑。如2017年上海固定资产投资总额为7246.6亿元，房地产开发投资额3856.53亿元，占比为53.2%；房地产开发住宅投资额2152.4亿元，占比为29.7%。如果房地产住宅投资增速下降10%，将直接影响固定资产投资增速约3个百分点，同时间接影响相关产业的投资增长。另一方面，影响消费需求，商品住宅销售下降将使家装、家具、家电以及汽车等商品的需求下降。房地产经济既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长作出重要的贡献，也可以在这些领域对国民经济增长产生向下拉动作用。但在经济发展过程中，如果过分倚重房地产，会出现房地产市场过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题，从而在对实体经济的“抽血效应”、对居民消费的“挤出效应”、对金融和经济运行的“风险效应”等方面影响国民经济的持续稳定健康发展。

（二）货币流动性对房地产的影响较大，需实行长期稳定的住房信贷金融政策

图1 全国M2和住宅商品房销售额趋势比较（2000年～2018年）

货币政策直接影响购买力，从短期来看金融政策的影响，首付比例和贷款优惠利率直接决定住房购买意愿和购买力。从2000年至2018年全国统计数据看，住宅商品房销售额与货币和准货币（M2）趋势保持一致（见图1）。M2快速增长与房贷增长有着关联性，原因就是各种刚性、投资性、投机性等购房需求上升，使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。我国历史上比较著名的房价上涨周期，都明确显示M2与房价是同步上涨的：如2008年至2010年，我国的M2增速分别上涨了17.8%、27.7%、19.7%，而在这样的上涨过程中，当时房价也开启了新一波上涨周期。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。借鉴国际经验，一是可研究和探索居民购房首付比例和贷款利率固定或二者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期。二是中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，以减少通胀水平对贷款利率的影响，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

（三）土地供给在中期决定住房销售，应控制土地供应总量和结构

土地使用权出让面积决定未来一段时期内新建住房供给情况，从土地使用权出让住宅面积和新建住宅销售面积看（见图2），住宅出让面积决定未来三年新建住宅销售情况，比如2001年土地使用权出让住宅面积为3728.89万平方米，为附近年份的峰值，与之对应，2004年新建住宅销售面积为3233.74万平方米，为附近年份的峰值。而从2014年以来，出让住宅面积有所收窄，但市场对住房的需求依旧强劲，2015年、2016年存量房交易旺盛，成交面积超过新建商品房。

住房作为附着在土地上的不动产，地价是决定房价的根本性因素，在土地价格快速上升的支撑下，热点城市房价下行空间不大。同时，土地供应方向也决定房地产市场走向。自2017年上海出台《关于加快培育本市住房租赁市场的实施意见》以来，出让土地逐渐向租赁住房倾斜，比如2017年四季度，出让用途为租赁住房的达45.6万平方米。在建立土地长效调控机制中，一是控制拍卖土地价格、降温土地拍卖市场，近两年一些热点城市采取加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等措施为土地拍卖市场降温。二是控制用地比例结构，根据城市建设目标和定位，科学分配好公用设施用地、商业用地、普通商品房用地、保障房用地、租赁住房用地等的比例结构。

图2 上海土地使用权出让和住宅销售情况（1998年～2017年）

（四）人口流向影响房地产长期发展态势，应改善人口调控政策

人口是经济社会发展的重要影响因素，人口数量、结构、分布的变化影响着房地产的发展态势。从上海外来常住人口的数量看,1998年至2014年始终保持增长，2015年至今外来人口规模保持平稳略降态势。上海、北京、广州等一线城市，是外来人口集聚区，人口的净流入使得对房地产住宅的需求是刚性的，这也是一线城市房屋价格保持上涨和坚挺的重要原因。人口迁移的基本逻辑是人随产业走，在控制大城市人口规模的基础上，应改善人口调控政策。一是特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展，确立大都市圈战略。二是严格控制中心城区人口增长和集聚，如上海近一半的人口集中于外环以内区域，应通过产业布局，推进人口向外环外区域集聚，外环外区域逐渐疏解中心城区功能及优质公共服务资源压力。