房屋拆迁补偿评估存在的问题及对策研究——以沈阳市为例

张思宁 刘聪

（辽宁对外经贸学院会计学院，辽宁 大连 116052）

近年来，随着我国经济的迅速发展，对各个城市的建设提出了新的要求，在每个城市中改建都是势在必行的。大大小小的城市中都开始了一定的拆迁工作，拆迁的目的在于可以给居民提供一个更好的生活和居住的环境，提高人们的生活品质。

在房屋拆迁工作中，最主要的一部分就是房屋拆迁评估，把被拆迁的房屋补偿金额通过科学合理的评估方法评估出来，作为补偿金额确定的依据。拆迁评估工作存在一系列不同于其他资产评估的特点，比如评估市场特殊、评估度相比较复杂等，这些特点都是导致评估工作中会遇到很多的问题。

房屋拆迁中直接关系到拆迁双方利益的是对拆迁房屋的估价，在拆迁工作中，这是最重要的一项内容。

一、房屋拆迁补偿评估概述

（一）房屋拆迁评估特点

房屋拆迁评估是房地产估价中重要的一部分，但是不管是从拆迁行为来看还是从拆迁评估对象来看，都是比较特殊的，房屋拆迁评估有自己独有的特点。因此，要对拆迁评估的特点有理性的认知和理解，这样评估人员和机构才能做出正确的评估决策。

1、拆迁评估市场特殊

一般情况下，房地产市场评估的特点有三方面，首先是买卖双方都是在个人意愿的基础上做的交易。其次，交易期间具有适宜性，不是急于出售或者购买。最后，交易的本质性目的是为了达到个人利益的最大化。但是在拆迁评估中是不具有这三方面的特点的，具有特殊性。

第一，一般情况下，拆迁人并不是自愿的。当某个区域被划入拆迁范围时，不管是什么用途都要服从拆迁安排。相应的评估工作结束之后，被拆迁人按照规定搬离被拆迁房屋，一些情况下，甚至于拆迁双方对补偿金额并没有形成协议，只要拆迁人所有的工作程序已经合法的完成，就可以实施拆迁工作，要求被拆迁人搬离被拆迁房屋，可以采取强制的手段。因此，这些情况的出现并没有让双方的利益都得到满足。第二，拆迁的行为会受到时间的限制，在时间限制之内，拆迁评估不能自主控制，会影响到评估结果的准确性。第三，拆迁本人不会把利益带给拆迁人，拆迁人最终是通过改建项目来获得最多的利益，因此，在拆迁的过程中，对被拆迁人的想法和利益，拆迁人一般不会考虑。这些都是房屋拆迁评估具有的特殊性。

2、评估对象复杂

一般来说，进行一次的拆迁评估过程中会出现很多类型的物业，其中有院落、住宅以及车库等。包括土地、房地产、建筑物以及构筑物的评估，有一些还没有合法的产权。其次，评估的对象不仅是一个小区，也是一个个的单元个体，一栋楼由不同的业主组成。所以在对小区进行拆迁评估时，首先要对整栋楼的基准价格进行评估，再根据不同的单元以及区位等做出修正，要充分考虑到各种条件，比如采光、楼层、户型以及新旧程度等。因此，房屋拆迁评估的对象比较复杂，种类很多，要求评估时要全面的考虑，使评估结果更具有公平性。

3、拆迁评估工作还未成熟

目前，房屋拆迁评估工作还在逐渐地完善中，关于拆迁评估的新法律法规以及操作程序还有市场体系仍然在建立健全，不管是拆迁双方还是评估机构和评估师都是在学习中探索，因此，房屋拆迁评估还处于一个需要逐步完善的阶段。比如，沈阳市就一直在针对房屋拆迁工作的法律法规进行不断的完善，政府也出台了一些新的规定。

（二）房屋拆迁补偿评估范围

根据《城市房屋拆迁评估价指导意见》当中的规定，房屋拆迁评估只是对房屋的市场价格进行评估，不包括其他的费用，评估出的价格作为补偿价格的参考，是否作为最终补偿金额需要政府决定。因此，在房屋最终的评估价值时，要及时关注被评估房屋的估价范围，准确并且客观的做出评估。

（三）房屋拆迁补偿评估方法

房屋拆迁评估是在合法的程序下，由具有相关资质的房地产评估机构对被拆迁房屋的价值做出评估，对最终的补偿价格进行确定。评估模式取决于评估方法的选择。

1、市场比较拆迁评估方法

在市场比较拆迁评估模式下，符合资质要求的房地产评估机构按照市场状况和有关的规定对拆迁范围内的房屋进行评估，使用市场比较法，以可比交易实例为依据，评估被拆迁房屋的价格。政府为了保护被拆迁人的利益，一般会在评估价值的基础上，增加安置费用和搬家补贴等。

市场比较法在可比交易实例数量较多，并且交易方式符合要求的时候可以应用。

房屋市场价格=评估基准价*建筑面积*房屋成新度修正系数*楼层修正系数*朝向修正系数

房屋拆迁补偿金额=市场评估价格*非市场因素修正系数+其他补偿

在运用市场比较法进行评估时，要注意合理的选择可比实例，选择的可比实例要和拆迁评估对象之间更加贴近。根据实际情况，对楼层、朝向以及成新度等进行修正，在评估基准价的确定中还要充分的考虑用途以及区位等相关用途的因素。

2、政府指导拆迁评估方法

在政府指导拆迁评估模式下，房屋的市场平均价格定期由政府公布，房地产评估机构参照基准价格结合房屋的具体情况完成评估工作，对房屋的最终价值进行确认。基准价格是由政府制定的，一定程度上来说会尽量保证被拆迁人的利益。

这种方法有不足之处，基准地价和房价确定的不及时，无法准确地反映出现实的市场条件，对房屋价格变化的反应不够真实和准确，导致拆迁房屋评估和价格补偿的准确性无法得到保证。

政府指导拆迁评估方法在政府定价比较准确，能够及时反应市场交易价格时比较适用。

二、沈阳市房屋拆迁补偿评估实例——以XX小区X楼X号为例

以沈阳市XX小区X楼X号的一个房屋作为拆迁补偿实例，地区属于二级地，房屋结构是砖混，建筑面积82.14平方米，房屋为3楼，南门朝向，通厅结构，安置费用5万元/户，一次性搬家补助3000元/户，评估时点为2019年1月1日。目前，沈阳市政府对于基准地价的划分以及标准更新的不及时，应用政府指导拆迁评估方法评估出的结果无法真实的反应市场价格，容易导致评估的价值偏离实际情况，有损被拆迁人的利益。因此，本次评估选择市场比较法，类似的房地产交易实例比较多，并且与估价时点接近，符合市场比较法应用的前提，评估出的结果相对于政府指导拆迁评估方法更接近市场，更能反映实际情况，保护被拆迁人的利益。

（一）市场比较法评估结果

在市场比较法中，计算房屋价值的公式如下：

其中，S%为交易情况修正系数，T%为市场状况调整系数。

选取XX小区相同户型协议交易的房屋作为可比实例，可比实例成交价格为双方自愿交易且卖方不急于卖出买方不急于买入的正常市场价格，为卖方实得金额。交易情况修正系数、市场状况调整系数、标准化修正系数以及房地产状况调整系数均由经验得到。如表1：

表1 A、B、C三处房产的房屋情况

表2 通过各比较实例进行价格修正后的比较价值

如表2：基准价7265元/平方米，建筑面积为82.14平方米，房屋成新度修正系数为1.05，楼层修正系数为1.1，朝向修正系数为1.1。

房屋市场价格=7265*82.14*1.05*1.1*1.1=75.82（万元）

房屋拆迁补偿金额=75.82*1.2+5+0.3=96.28（万元）

（二）结果

市场比较法的房屋基准价是根据现有市场中的类似交易实例的价格确定的，比较接近于目前房屋的市场价格，另外，在市场比较法中，充分考虑了楼层、朝向等一系列的因素。

三、沈阳市房屋拆迁补偿评估中存在的问题

（一）可比实例的选取难度比较大

目前，沈阳市房屋拆迁补偿评估市场还不够完善，没有建立区域性的可比实例数据库，导致在选取可比实例的过程中，还有很大的难度。首先，估价师只能根据其所在估价机构中的成交案例或者是网络上的成交案例作为参考，选择可比实例，但是这些资源都比较有限，选取的可比实例也不够全面和准确。其次，选取可比实例的难度比较大也可能会导致违规操作的出现，评估行业的竞争压力比较大，一些估价师为了业绩可能会最大限度上满足委托人的要求，选择可比实例的时候就可能带有主观因素在内。市场法的基础就在于可比实例的选择，因此，可比实例的选择会对最终的评估结果产生直接的影响，一旦可比实例选择不当也就不能保障估价结果的准确性。

（二）修正系数的确定太过主观

市场比较法中有很多修正系数要确定，比如交易情况调整系数等，确定的主要依据是估价师的经验、习惯以及专业基础，缺少具体的判定标准，没有相关技术以及规范的支持。不同估价师对于同一个修正系数的确定会有所不同，估价结果会受到估价师这些主观因素的影响。另外，对于市场比较法来说，修正是针对每一项的影响因素的，并没有考虑每一项影响因素的权重，认为每一个影响因素对结果的影响程度都是一致的，但是在实际中，每个因素的影响程度不可能是完全一致，这在一定程度上会导致估价结果的失真。

（三）估价结果的确定方法简略

在市场比较法下，最终的评估结果是调整后的可比案例价格的算数平均数，这种方法是把所有的可比实例一视同仁，不能体现出可比实例与估价对象之间的相似程度以及对估价对象价值的影响程度，计算的方法比较简略，没有科学依据，导致估价的结果准确性比较低。

四、完善沈阳市房屋拆迁补偿评估的建议

（一）建立房地产交易案例数据库

在评估过程中，可比实例的选择对评估的结果产生了直接的影响。为了评估的过程能够顺利地进行，得到更准确的评估结果，沈阳市应该建立房地产交易案例数据库，不断丰富房地产交易实例，对相关的数据要实时的更新，房地产评估机构可以通过数据库方便快捷地找到可比实例，同时也可以提高评估结果的可靠性，对评估的过程也起到系统化和规范化的作用。

（二）科学的确定修正系数

目前，评估中修正系数的确定主要是通过评估师的经验来主观确定的，并且认为每一个修正系数对结果的影响程度是一致的。但是从实际情况来看，不同评估项目中的影响因素对评估价格的影响程度是不同的，同一个评估项目当中，每一个因素对于评估价格的影响程度都是不尽相同的。因此，要科学的确定修正系数并且确定每一种影响因素的权重。同时，要对每种影响因素所占权重大小做出具体的判定标准，尽可能杜绝主观判断影响。

（三）完善估价结果的确定方法

在研究相关关系中，回归模型是一个重要的工具，估价对象和可比实例之间是存在相关关系的，因此，在确定估价结果的时候可以引入回归模型，从而提高估价结果的准确程度。然而，因为任意给定的一组数据都可以建立一元线性回归方程，但是数据之间是否有显著的线性关系以及是否可以应用回归方程来计算是无法确定的，因此，首先要检验显著性，只有通过显著性检验，才可以直接计算评估结果，如果不能通过显著性检验，采用求加权平均数的方法，计算最终的评估结果。

五、结论

在房屋拆迁工作中，最主要的一部分就是房屋拆迁评估，把被拆迁的房屋补偿金额通过科学合理的评估方法评估出来，作为补偿金额确定的依据。拆迁评估工作存在一系列不同于其他资产评估的特点，比如评估市场特殊、评估对象比较复杂等，这些特点都会导致评估工作中会遇到很多的问题。在房屋拆迁中，存在的最大的问题也是拆迁双方产生矛盾的根源就是房屋拆迁补偿金额确定得是否合理，补偿金额是通过评估确定的，因此，只有保证拆迁评估的合理和公平才能确保补偿标准的公正。房屋拆迁中有多方利益的牵扯，因此，要协调好这些关系才是关键所在。本文通过对沈阳市房屋拆迁评估进行深入的研究和分析，发现其在评估过程中存在可比实例的选取难度比较大、修正系数的确定太过主观以及没有科学的确定估价结果的问题，针对这些问题，提出建立房地产交易案例数据库、科学确定修正系数以及完善估价结果的确定方法的对策。