房产开发建设的税收筹划

2019-05-23杨蓉邱静

中国管理信息化 2019年7期

关键词：土地增值税税收筹划所得税

杨蓉邱静

[摘要] 针对房产开发建设的税收筹划问题，主要从土地增值税、所得税、增值税以及其他等方面进行展开，以期可以对房地产企业税收筹划提供借鉴和参考。

[关键词] 税收筹划；土地增值税；所得税；增值税

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 011

[中图分类号] F810.4 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）07- 0026- 02

0 引言

中国的经济发展迅猛，房地产行业依然热度不减。查阅资料可以知道，土地转让费是房地产费用重要组成之一，土地加相关税费占据成本的重要位置。进行相关的税收筹划，有利于降低房企税负，进而降低成本，在合理范围内降低房价，维持房地产行业的有序发展。

1 土地增值税的税收筹划

房地产开发建设税务筹划以土地增值税及企业所得税为重点。首先分析土地增值税，用公式来表示土地增值税的表现形式，即：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.1 房地产开发成本

在谈到土地出让价格明显偏低时的税务筹划时，可把合同里的详细约定如拆迁、补偿、补偿费划入房地产开发成本，这部分解释房地产开发成本。

1.1.1 土地征用及拆迁补偿费的税务筹划

如果涉及拆迁补偿的话，拆迁补偿费是开发商应该得考虑的一笔支出。这方面的筹划主要由企业非政策性搬迁、政策性搬迁构成。税法规定如果搬迁是城市规划的需要同时又是纳税人自行转让原房地产的条件下土地增值税免征，企税额的计算是由取得的相关拆迁款扣除由重新布置、重新修建、改良支出等发生的费用以及缴纳的相关税费计算所得。如果是政策性搬迁的情况，对开发商来说会在税负方面比较有利。因为土地增值税、城建、教育附加不需要缴纳，但是必须缴纳契税。从政策性与非政策性搬迁对比来看，不同的补偿款对应不同的应交税费，哪种方式更划算，需要具体情况具体分析。

1.1.2 前期工程费

前期工程费主要是正式开发前所做的准备工作，包含规划、设计、项目可行性研究等，这部分费用比较固定，相比较其他部分，没有多大调整空间。

1.1.3 建筑安装工程费

建安工程费的构成部分主要由直接费、间接费、利润税金构成。营改增后，增值税实行链条抵扣，建安费基本上在各个地方是明码标价，在这方面的故意增加成本还是需要保持谨慎态度。尽管如此，总有些富有冒险精神的投机分子想试一试，认为如果总包方充分配合，利用一些政策上的漏洞，在合理的范围内控制建筑安装费的成本从而做出有利的税收筹划。

1.2 房地产开发费用

从房地产开发费用的角度来进行税收筹划，首先是含义解释。销售费用、财务费用、管理费用这些计入当期损益的费用而不是成本构成了房地产开发费用，税法规定这些费用依据相关标准扣除。主要又分为以下情况。一是利息支出，财务费用产生的利息支出，按税法规定能够按转让房地产计算分摊的情况下，同时加上金融机构证明，这种情况可以扣除利息费用，扣除比例是有限度的，即上限不能超过同类同期贷款利率。一般银行贷款利率是6%，即扣除比例低于6%。其他房地产开发费用扣除情况与利息费用不一样的是扣除比例不一样。具体是在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以內扣除。与之相反，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出这种情况或因一些主客观原因无法提供金融机构证明的，这种情况下的扣除比例是在房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内。

相关税收筹划：不同情况进行讨论，一种是主要依靠权益资本投资，另一种是主要依靠负债筹资。主要依靠权益资本投资的话，利息相对比较少，那么反之如果主要依靠负债筹资，毋庸置疑，与权益资本相比利息费用相对较多。后者的话，主要是负债筹资，那么可以选择据实扣除同时前提是能提供金融机构证明；前者的话，主要依靠权益资本投资房地产开发费用，扣除比例可以采取用取得土地使用权加上房地产开发成本之和的5%依法扣除。不管采取哪种计算方式会计人员最好经过计算通过比较得出最佳方式。

1.3 其他扣除项目

其他扣除项目的话，对从事房地产开发的纳税人，法律上规定了《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第七条（一）（二）条金额之和允许加计20%扣除。增加了房地产开发商的投资热情。

2 所得税的税收筹划

2.1 确认收入方面

2.1.1 销售精装房

在销售精装房方面进行纳税筹划，装修与销售时都首先要签订合同，所以在合同上可以小心筹划。销售时签订两份合同为最佳方案，一份毛坯房合同涉及主体为开发主体与买房者，一份装修合同涉及主体为开发主体设立的装饰公司（注：关联方与控制方）与买房者，这样做的目的是将开发商的利润合法转移。转移到另一个合作主体装饰公司。装饰公司可以采取相关方式，如利用税收优惠地的政策将公司注册在税收优惠地，或采取定额征收的方式缴纳企业所得税。这样达到降低税负的目的。

2.1.2 代收代缴费用

因为物业公司属于服务性行业，收入来源主要是物业管理费，一般不征收增值税。这里所做的税收筹划就是在合法的前提下将相关代收代缴费用除去公共维修基金的业务转移到物业公司，将这些可代收代缴的费用如暖气开口费、代办房产证费、代理公证费的业务转移到物业公司，这部分业务收入也就转移到物业公司，这部分收入不征增值税，则为房地产开发企业省去了一部分税费。降低费用增加了收入。

2.1.3 分期收款合同

不同结算方式下确认收入的时间不一样。这里讨论合同规定结算方式是分期收款时的情况。税法规定，如果是以签订分期收款方式合同方式销售房屋的，收入确认方式是按销售合同或协议约定的价款和付款日来确认；另外一种情况，如果是提前收到货款，则实际收到货款日为确认收入的时间。分期收款一定程度上达到延期缴税的作用，但同时也延缓了现金的收入，有利有弊，合理权衡。

2.2 增加成本费用方面

2.2.1 关联企业

从关联企业的角度进行成本费用筹划。债权型投资是为了获取利息收入的投资。房地产开发商如果接受关联方债权性投资，接受投资有利于企业开展业务扩大规模，只要投资方的投资额小于等于房开商权益性投资的2倍，房开商支付的利息支出在进行纳税时则可以依法扣除。但是这种方式有一定局限性，利息支出也不能在计算土地增值税时扣除，在具体使用时应该恰当考虑。

2.2.2 工资薪金项目

从工资薪金角度来看，可以从以下几方面来着手。首先从三公经费来看，以工资薪金总额为计提标准，计提职工福利费14%、工会经费2%和职工教育经费2.5%，限额内合法扣除；公益性捐赠支出，税法规定扣除额不超过年度利润总额12%，如当年公益性捐赠支出大大超过应扣除范围，超过部分可准予结转以后三年内在应纳税所得额中扣除。由上面规定可做出一些税收筹划，将一些合理费用划入三公经费再依法按比例扣除。如通讯费补贴，应在企业职工福利费限额内扣除。所有的税收筹划必须以合理合法为基础。

2.2.3 业务招待费

业务招待费的角度进行税收筹划，税法规定业务招待费的扣除额小于等于发生额的60%，同时在不超过当年销售收入的千分之0.5。在此规定下，在各种会议、培训业务产生业务招待费时分别开具发票，可在限额内依法扣除。

2.2.4 广告费和业务宣传费

从广告费与业务宣传费的角度，筹划点是税法规定扣除额。只要比例不超过销售收入15%，如果在合理情况下当年广告与业务宣传费用严重超出所扣数额，税法规定超过部分以后纳税年度结转扣除。

2.2.5 费用扣除标准

从递延角度考虑进行税收筹划，在税法允许的范围内，尽可能将可以费用化的支出列支当期费用，相应企税减少，合法递延纳税时间。

3 增值税的税收筹划

增值税的角度进行税收筹划，从最近的税收政策来看归纳总结了以下几点：

（1）2016 年 4 月30日之前的房产如果是自行开发的话可以选择简易计税方法。簡易计税方法还是一般计税方法，纳税人根据最合适的决策来进行选择。

（2）施工单位与购货对象的选择。小规模纳税人不能开专用发票，不能抵扣进项。所以如果合同价相同，尽量避免小规模纳税人作为供货方或施工单位。但如果小规模这方有价格优势，则要先进行计算再做出选择。

（3）销售环节延迟纳税时间，纳税人采取不同的结算方式，筹划不同。如纳税时间为取得销售货款的当天，先开发票则为开发票当日。税收筹划的角度，尽量不要先开发票以延缓纳税时间。

（4）折扣销售的税收筹划，开具发票要求是同发票不同金额栏可按折扣后的售价计算，若是备注栏则全额计入纳税额。所以折扣销售时的税收筹划是所开发票折扣金额记录时同发票不同金额栏即可。