房地产企业所得税清算和管理工作引导对策

陶建平

摘要：房地产企业一向是我国经济中占比较大的一部分，所以它的变动对于整个社会都有不小影响，而这一行业的发展也会明显干涉到社会福利水平的浮动。因此，房地产开发企业税务的管理清算就显得尤为重要了，本文以广西远辰地产集团有限公司为例，分析了房地产企业所得税清算管理存在的问题，研讨如何优化清算管理，并希冀能为将来此行业的蓬勃发展贡献力量。

关键词：房地产企业；所得税；清算和管理；工作探析

近年来，中国房地产业蓬勃发展，房价居高不下，房地产企业所得税是中国财政收入中不可忽视的经济收入。房地产项目开发费时、资金密集、规模大、工作过程复杂，导致房地产企业所得税征收比较复杂。

一、房地产开发企业所得税清算管理过程中存在的问题

（一）房地产开发企业的收入和成本确认时间不一致

这一行业的特异之处就在周期长方面，战线拉得太长就难免会扩大发生意外的概率，等到能够获得收益的时候已经是痕迹以后，所以相应的财税管理也与其他行业有所区别。其次，在税法中对于收入时间是有明确规定的，但是这与实际上的时间却有出入，比方说在税法中，房地产开发企业需要签订销售合同的时候确定所得，并要求其按税率来明确利润，得到具体数字以后还要纳入缴税所得额里面。而在会计进行核算的时候，预售房地产所得资金不符合会计准则中收入的要求，所以很难作为营业收入。除了这一点，项目因为是一年算一次建设期，等到开发完毕，已经过去了很长时间，究竟根据哪一时期来进行税收计算也是一个问题。

（二）房地产开发项目的成本结转扣除方法不合理

我国的税法对于怎么减税是有明确的规定，而且不同的地区到底减多少也各有不同。例如，在省级、自治区或者直辖市人民政府房地产开发项目中，毛利率稅费不能够少于15%，但是情况在地级市中就有所变化，15%会降低到10%。如此来看算是给这一行业减税减负了，但这无疑也造成了不公的情况，给这一行业太多便利会使得行业畸形发展，也会造成其承受风雨的能力变差，最终酿成恶果。

（三）清算单位方面

考虑到近年来房地产行业的高热值和房地产项目类型复杂，清算单位在企业所得税清算中也较为复杂。企业所得税是对企业事业单位取得的经济利益和其他收入征收的税，如果清算单位出现错误，将不可避免地导致企业所得税的会计处理失误，企业就没有办法正常缴纳所得税。我国有确切的相关制度规定：企业的所得税清算单位需要严格遵守行政管理部门在这一方面出具的详细审计项目来开展制定，并且在进行清算的时候需要考虑到项目的实际过程。当前来看，我国的相关制度并不完善，管理也多有漏洞，使得情况更加复杂，经常出现商业与公益混杂，盈利与亏损交织的情况，导致清算更加困难。

二、房地产开发企业加强所得税清理管理的对策与研究

（一）要及时建立税源监控制度

源头治理向来能发挥不错的效果，对于税收也是一样，如果想要做好税收的工作，就要从开始的地方抓起，也就是税源。项目的情况总是各有差别，但是只要详细了解项目的位置、开发资金、资金支出，总能对项目有一定的把握，在进行计算的时候就能够有的放矢。另一方面，可以使用建立台账的方式来实时了解项目的资金流动，同时还能够建立起一个良好的资金监管体系，采用良好的企业财务管理模式优化财务管理模式，以确保财务状况的稳定和安全，用明确的责任部门来完成监管方面的工作，保障相关业务顺利有效进行。

（二）做好项目成本报备工作

国家规定企业应当在进行施工之前就进行好相关成本报备的工作，这些报备的内容包括了此项目的工作范围、实施方位以及开展条件等方面，而这些报备上去的材料都将成为最后评估的依据，评估方根据这些初始阶段的材料，不仅能够全方位地掌握好项目的内容，还能够考量项目有没有达到预期的效果。做好报备工作，需要严谨科学地开展工作，对项目的性质进行细致划分，然后再向税务机关提交报告。完成这一系列工作有助于提高项目的规范性，只有做好的报备，项目才具备了一个不错的开端，才能保障后续工作平稳开展，同时也有利于相关部门对需要获得帮助的企业项目提供助力。

（三）不断优化房地产开发项目的纳税证明管理模式

每一笔纳税款项都应该有相应的证明，作证每一笔款项都已经发挥了其作用，这是纳税工作顺利完成的必要条件，因此需要加强这方面的管理工作。比如说对开具的证明加强保存，一式两份由双方保存，现如今是网络社会，所以证明还可以增加一份电子文档留作备用。再比如说优化证明的特殊性，利用更加先进的技术做好机密性工作，对于相关印章的使用进行登记，做到每一次用章都能够追责到人，对于开具证明和审核证明的工作人员都需要明确要求，让他们在这方面严格管控。

（四）明确房地产企业项目开发

所得税的缴纳要与具体的项目相结合，所以需要明确项目开发的相关工作。首先一个项目的开发务必要与具体地区的行政管理部门相配合，符合规定，明确单位。其次要找到清算单位，了解开发项目的分期验收具体情况，如果是多个项目一起进行的开发工作，那就需要根据相关制度进行多项目清算。最后，清算工作的开展应当合理规划，在尽可能短的时间内完成任务，提高效率，不影响其他工作的展开。

（五）严谨审核项目票据

如上文提到的纳税证明，项目审核票据的问题也有很多，解决这方面的问题需要严格加强管控。比如说票据上面是有许多明确的数据的，这些数据体现了此票据是何时何地用于何处，这些信息都是后续核对票据时的关键信息。票据之间又有不同，用于不同项目不同方面的票据在开具方法上就有所差别，因此，必须要严格对票据的开具进行管控，防止发生票据混乱和票据乱开的问题，影响到整个项目的正常运行。

（六）规范收入计算确定收入总额

清算中会出现许多问题，其中出现得较为频繁的问题是隐瞒收入，也可以简单理解为偷税漏税现象，这通常表现为收入的水平与当地的实际收入不相符合。对于这方面的问题，现在提倡采用分析推算法来解决，利用这种方法会得到相关收入数据，这些数据会作为审查依据，来判断企业是否有隐瞒收入的情况。

（七）具体费用扣除审查项目

在房地产公司的发展中，成本扣除项目变得越来越复杂。当检查扣除项目，有关部门要严格检查大规模的扣除项目，研究具体项目的原始凭证，进行分析和评估，确定具体开发项目的成本，并结合场分析是否存在认为控制范围与金额的不符合。

结语：房地产企业作为中国的支柱产业，是中国税收的重要组成部分，甚至可能影响到整个社会的经济发展。但是，由于房地产公司在项目开发过程中的实际复杂性，流程繁杂，所得税的清算需要从各个方面进行市场调查和分析，还需要严格的标准体系才能确保中国房地产企业的发展稳定而不影响财务税收。本文分析了房地产企业所得税清算中存在的问题，并提出了一些建议，希望能为房地产企业所得税结算提供一些帮助，使我国经济能够更快的发展。

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