税收调控政策利弊浅析

潘嘉玲 李凌 李小萍 潘海权 张敏

摘 要 税收调控是我国政府稳定房价的重要手段之一，自2001年以来，我国政府先后多次调整房地产税收政策，并且也取得了一定的成效；但从整体来说，房地产市场的需求弹性和供给弹性使得房价跌宕起伏，为进一步发挥税收调控的作用增加了难度。宏观来说，税收调控政策为我国的房地产市场带来了哪些影响？政策本身具有哪些利弊？研究这些问题，是调整和优化税收调控政策的重要举措。基于此，本文以江苏省为例，通过对房地产不同税种政策的调控效应研究，分析各种税收调控政策的利弊，旨在对房地产税收政策提出合理建议，进一步完善我国的房地产税收体系。

关键词 房地产市场；税收调控；税收政策；利弊

我国的房地产业为何如此动荡？政府为何要实施税收调控？了解这些问题，有利于更好的解读税收调控政策，同时也有利于更好的研究税收调控的利弊。自2003年以来房地产业即成为我国的经济支柱，其所带来的经济效益不仅在于税收，更在于以房地产业为核心的价值链不断的刺激着我国的GDP增长。房地产业带动了一系列产业的蓬勃发展，同时也解决了我国大量劳动力的就业问题，因此，大力发展房地产业，有利于推进小康社会建设，实现我国的战略宏图。然而，房地产业的跌宕易于引发泡沫经济，严重破坏我国的经济结构，其中尤其以房价的居高不下最为突出，破坏力最强。诚然，導致我国房价居高不下的原因有很多种，但标本兼治，治本需要政府采用宏观政策来稳定和协调房地产业及其附属产业的平衡，而治标则需要政府采用经济手段来遏制房价的增长，其中最重要的手段之一即是税收调控。从近年来我国出台的几项调控政策来看，无论是“新国十条”、“新国八条”还是去年出台的“新国五条”，都融合了相应的税收调控机制，且自试行以来，对房价也起到了一定的影响[1-3]。基于此，本文以江苏省为例，通过对房地产不同税种政策的调控效应研究，分析各种税收调控政策的利弊，旨在对房地产税收政策提出合理建议，进一步完善我国的房地产税收体系。

一、房地产业不同税种政策调控效应研究

当前，江苏省与房地产业相关的调控税种主要包括个人所得税、土地增值税、营业税、房产税和契税，以其中的前三项为例，其调控效应主要体现在以下几个方面。

1.个人所得税

前夕笔者对江苏省部分城市个人所得税中房地产转让所得项目征收税费进行了调研，仅就镇江、淮安与南通三市来看，其具体情况如下表所示。

从上表中能够看出，现行个人所得税中涉及房地产的主要是财产转让所得和财产租赁所得两项。以财产转让所得中的房地产转让所得为例，如表1所示，江苏淮安、镇江、南通三市的调查数据显示，即使我们把个人所得税中财产转让所得全部看作是来自房地产转让所得所课征的税收，平均每次转让房地产所纳的个人所得税的数额也是极少的。假如再依照20%的税率计算，可以得到一个个人转让房地产所得的估计数，这一数据明显与房地产交易中的个人获利实际情况不相吻合。

2.土地增值税

从历史经验来看，2007年我国各地房价曾发生过大幅度暴涨，政府于2008年开始清算土地增值税，但受金融危机影响，救市的意义大于调控房价，由此，这也导致《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》这一调控政策最终没能发挥作用。因此，以土地增值税作为调控手段需要政府投入较大的关注力度，其受外部环境影响的因素太多，稍有不慎则会削弱调控效果[4]。从江苏省土地增值税的调控情况来看，2007年以来江苏省连云港市土地增值税增幅约57.35%，宿迁市土地增值税增幅约89.76%，泰州市土地增值税增幅约53.42%；而三市2007年以来的税收平均增幅分别为85.54%、93.79%和54.51%（数据均来源于江苏省统计年鉴）。由此可见，土地增值税制在调控土地开发时间、调节土地增值收益、促进税款及时征收入库方面收效并不明显，税收调控的力度有待进一步加强。

3.营业税

近年来我国政府所制定的营业税税收调控政策以优惠期的调整为核心，受此影响，江苏省近年来各地方营业税收入呈现了明显增长态势。然而，市场环境的动态变化决定了房价并非是一成不变的，以营业税调控房价将会受到太多市场因素的制约，从而造成营业税收入的负增长。例如，2008年我国政府对房地产市场进行了一次大规模调整，包括南京、上海、北京、南昌在内的70多个大中城市全年房价增长了6.5%，而随即江苏南通、南京、镇江、无锡和苏州五市的营业税也全面出现了负增长。其中，南通增幅﹣9.16%、南京增幅﹣9.94、镇江增幅﹣6.36、无锡增幅﹣3.38%、苏州增幅﹣2.00%。在此基础上，江苏省政府试图通过调整营业税优惠期限来改变需求曲线，减缓由需求骤增所带来的房价攀升的压力，但收效甚微。究其根源，这种调控方式不仅打压了房价，同时也打击了二手房市场的供给方，使得供给和需求同时发生变化，在房地产市场呈上扬态势的情况下，短期内二手房供给量的变化为房地产市场带来的影响可能会大于房地产需求变化所产生的影响，而一级市场也可能会减少新房的市场投放量，由此，则导致成品房在更高的价位慢慢上市，使得营业税调控仅取得了短期效益[5]。

二、税收调控的利弊

1.税收调控的积极作用

宏观来说，近几年来的税收调控政策对房地产业起到了一定的积极作用，其作用主要体现在了三个层面。

第一，税收调控政策对房地产市场的作用主要在于两点：一是通过个人所得税调控打击以盈利为目的的炒作或倒卖商品房，遏制了囤地囤房、炒作楼盘和哄抬房价；二是通过土地增值税、营业税、房产税和契税来维系房地产市场的稳定，地产开发商的高利润是建立在高税负基础上的，缩小了利润空间，继而配合政府的监管和政策导向，从而打造一个公平、公正的市场竞争环境[6]。

第二，通过税收调控适当减轻商品房市场流转环节、二手房市场交易环节税负，增加房地产保有环节税负并通过房地产税制改革，理清房地产税费关系，降低开发商、购房者成本，拉动二手房市场需求，盘活房地产业资金流，从而有效抑制了过度投机行为，保障了人们的整体利益。

第三，灵活运用房地产税收优惠政策，可增加建筑、房地产、材料等整个产业链的用工需求。最后，采取促进住房租赁市场发展的税收政策，可以降低普通老百姓的购房成本，更好地实现“居者有其屋”的目标[7]。

2.税收调控的弊端解读

严格来说，税收调控仅是遏制房价的举措之一，而并非稳定房地产市场的全部手段。从现状来看，税收调控的主要弊端在于过度依赖政策。据江苏省统计局的统计数据显示，2005年～2009年江苏省普通住宅的房价增幅分别为8.5%、4.4%、9.9%、4.0%、4.4%，其中，2007年房价增幅高达9.9%，虽然2008年我国政府加大了调控力度，但2009年以来的房价始终没能得到有效遏制，这充分说明了面对房价税收调控政策的单薄和无力。

税收调控政策的出台吸收了一部分民意，据2010年江苏省第六届百姓税收意识调查活动结果显示，超过七成的受访者赞成通过税收来调节房价，79.47%的受访者支持开征环境保护税，48.56%的受访者认为应提高个税起征点。诚然，吸收民意本无可厚非，然而，税收调控是一项极为庞大的系统工程，在实践中其所暴露的一些问题是值得政府关注的。毫无疑问，税收调控会导致地产开发商的成本增加和利润降低，利润空间缩小，企业势必会通过两个途径来确保自己的收益，一是提高房价，二是节约成本。显而易见，这两种对策不仅会进一步提升房价，更会降低商品房的质量，使购房者的权益难以得到保障[8]。

此外，目前我国所采用的税收调控政策是统一执行的，税率在房地产使用的占有环节较低，在房地产转让、收益所得环节偏高。由于我国各地房地产市场的发展极不均衡，因此税收调控政策很难做到全面兼顾，从而削弱了其作用和价值。

三、反思

要确保税收调控能够切实发挥调节房价的作用，我国政府就必须要正视目前所存在的问题，同时优化政策内容，并配合政府监管机制来制约房价增长。首先，要细化并完善税种，如开征不动产闲置税、遗产税和赠与税等等，打击房地产投机，遏制商品房过度消费；其次，要结合各地的实际情况科学设计计税依据，如将现行以面积为计税依据的土地增值税和城镇土地使用稅改为以价值为计税依据，从而增加税收收入弹性，加大调节土地级差。此外，政府部门应加大对房地产市场的监管力度，不能仅依赖税收调控来稳定房价。要通过定期稽查、修订市场运营机制和完善惩办措施等手段加强对房地产市场的管理，注重发挥政府职能与市场机制的协调作用，从而为我国的房地产市场营造一个良好的环境，让房地产业能够更好的为我国的经济发展而服务。

参考文献：

[1]荆平.论我国房地产税收政策之缺陷[J].西北民族大学学报：哲学社会科学版，2013（F12）： 57-59

[2]袁韶华，施松，汪应宏，等.中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议[J].现代城市研究， 2014（2）：72-79

[3]焦凤霞.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].中国集体经济， 2013（36）： 45-46

[4]张宇.房地产行业主要税种的纳税筹划[J].消费电子，2013（24）： 128-128

[5]王丽.房地产开发企业税务筹划探析[J].财会通讯：综合（中）， 2014（1）： 113-113

[6]杨勤法.论房地产税收调控[J].江苏商论，2013（10）：76-79

[7]宣志欣，解丽萍.房地产市场税收调控的有效性和合法性[J].学术探索，2013（7）：69-72

[8]孙虹，谭军，杜秀玲.税收调控与江苏县域经济发展方式转变研究[J].经济研究导刊，2012（4）：15-17