房地产企业融资管理问题研究

黄桢

摘要：房地产企业是资本密集型产业，资金投入大，开发周期长，极大地依赖于银行等金融机构所提供的资金。本文对当前房地产企业的融资现状及相关问题展开分析，分析的同时建议通过按企业发展战略合理确定融资规模、建立融资风险预警机制、加强企业融资内部控制、优化融资结构、多元化融资方式、房地产企业联合开发等手段，防范融资风险，以期房地产企业获得可持续的良好发展。

关键词：房地产;融资;风险

一、房地产企业现有主要融资渠道

（一）股权融资

在股票市场融资一般融得的资金规模较大，并且上市不仅能提升企业知名度，还能给企业带来良好的社会声誉。我国房地产企业起先依靠A股IPO新发上市融资或定增，后因监管层严格管控使得在A股获得资金变得困难重重。因房地产行业上市审批程序逐渐严格，在目前我国仅有极少数房地产龙头企业获得上市资格，而中小房地产企业一般都难以企及。

（二）银行贷款

银行贷款是我国房地产业最主要的融资渠道，覆盖土地储备、开发建设到房产销售的整个运营过程。银行贷款有多种形式，包含土地储备贷款、开发贷款、并购贷款、经营性物业贷款等等。后来随着政策的变迁，土地储备贷及部分城市的开发贷已被叫停。资料显示我国房地产企业资金来源中50%以上都来自于银行贷款，另外一部分靠取得预售证后的房产销售收入。而房产销售收入主要来源于客户向银行申请的按揭贷款。所以我国现阶段主要是银行在支撑房地产业的运营和发展。

（三）债券融资

在我国企业债券信用评级市场还没有成熟，债券融资也未得到普遍的运用，且我国房地产企业债券融资政策约束条件较多，运行良好的房地产企业发行规模也普遍较小，债券融资未得到广泛应用。

二、房地产企业主要融资风险

（一）经济风险

习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”[1]

基于党的十九大目标，现阶段调控手段有上调银行存款准备金率、税制改革、提高房产首付比例、上浮银行贷款利率、信贷政策的调整，以及地方性的以租代售、限购、限贷等，在遏制房价的不断攀升的同时，也给企业融资带来了困难。

以上种种严厉政策的出台，使房地产企业融资困难，容易出现资金链断裂，严重的会直接影响房地产企业的存亡。

（二）税务风险

房地產企业融资决策受到税务成本影响。《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业合理的债权融资成本利息费用可以在企业所得税税前扣除，但股权融资的成本股息只能从税后利润中支付。以上两种融资方式因法律规定而对资金的使用成本产生大幅差异，从而影响融资方式的选择。

（三）无风险预警机制

我国大多数房地产企业都尚未建立起融资风险预警机制，不利于企业有效防范融资风险及企业的长期稳健发展。

（四）单一融资渠道导致过度投资风险

企业过度依赖银行贷款，导致大量风险都由银行在承担。银行只收取固定利息，而在房价高居不下的情况下绝大部分收益都由房地产企业享受。这种收益分配的模式促成房地产企业信心膨胀，进而发生非理性的过度投资行为。如果发生金融危机，或企业决策出现问题，银行和房地产企业都将蒙受到巨大损失。

三、未来房地产企业融资渠道展望

（一）房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是一种创新的融资手段，通常由信托公司等相关机构发行，由众多特定投资者进行资金投资。其有专业人员进行管理，投资获得的收益分配给投资者。

房地产投资信托基金能以稳定的收益率吸引稳健型投资人，由于股本金低，持股灵活，所以广大的中小投资者也可以参与投资。其收入组成方式有不动产物业出售、房产租金、抵押贷款利息等。我国国内房地产一直处于升值状态，更是对房地产投资信托基金的长期收益提供了保障。信托基金在通货膨胀时期保值功能尤为明显。其回报稳定，物业升值使投资者权益升值，是资本市场的优质产品。

基金的运作方式一般有两种：一种是信托基金向投资人发行股票或者发行基金单位，信托基金将募集到的资金投资到物业基础资产，并收取物业日常租金收入，用以向信托基金投资人分配收益。

另一种是基金公司和商业房地产企业联合设立信托基金，由投资者和商业房地产企业购买份额，形成的资金一般会投向商业房地产企业进行房产开发。开发类型主要涉及购物中心、工业园区、生产厂房、高级酒店、写字楼、公寓楼等。开发项目完成后通过出租或出售产生现金流，用以向投资者进行分配。

（二）私募股权融资

私募融资采用私募的形式。它和贷款不同的是，它增加企业的所有者权益，而不是增加负债，这对企业的资金结构有优化的作用。因此也降低了企业资产负债率，使企业在申请银行贷款时更容易通过审核，以及更容易获得银行低息贷款，从而形成良性循环。

私募股权基金入股人员不会参与企业管理，不会对除合作项目外其它事项产生影响。因为股权投资，就和企业所有者一样，两者的利益方向一致。因此，专业的基金会用专业知识来帮助企业成长。

另外，能得到私募股权基金融资，肯定先通过私募股权的尽职调查及严格要求，一方面表明企业具备良好的发展空间，另一方面企业会因此获得更好的知名度和可信度，进而得到长远的发展。

四、融资风险应对策略

（一）不盲目扩张，合理确定融资规模

企业先有自身发展战略，才能确定融资规模。如果融资不足，会造成资金的缺乏，企业的正常运营会受到巨大影响。但如果过度融资，会造就过多融资成本，造成资金闲置，严重的还可能因无力偿还过多债务而造成资金链的破裂。因此企业应合理确定融资规模，不盲目扩张，不过度投资，促进自身良好发展。

（二）建立融资风险预警机制

风险预警是根据融资风险目标，在收集与本企业融资风险相关的内部、外部信息的基础上，利用一系列指标进行对未来的预测，用以定性定量地判断风险的强弱程度，从而根据风险程度发出风险预警，并应用风险应对策略对风险进行有效处置。

（三）加强融资内部控制

房地产企业管理者重经营，重销售，重短期利润，轻风险，轻内控，这不利于房地产企业的长远发展。就融资来讲，房地产企业应加强内部控制的合规管理，在融资类重要业务事项上采取更为严格的控制措施，层层分解融资相关内容，对不相容岗位进行分离，由不同部门及人员监控和防范风险，在权责分配上相互制約、相互监督，完善融资内部控制流程，完善资金管理监督制度。

（四）优化融资结构，降低融资成本

企业应根据自身经营情况和财务状况，运用最佳资本预算，进行融资决策定量分析，优化融资结构，降低资产负债率，提高资本利用效率。应考虑各种融资方式的融资成本，做到合理布局。企业要注意保护控制权，不要让控制权旁落，及时规避融资风险。

（五）多元化融资，分散风险

我国的资本市场随着市场经济的发展及技术的进步在不断发展和完善，这给企业带来诸多发展机遇和选择方式。除银行融资外，在条件适合的情况下，可以选择尝试债务融资、股权融资、房地产投资信托基金、私募股权融资等方式。

（六）开展房地产联合开发模式

房地产企业抱团合作开发，在合作中利用各自的优势，扬长避短，避免因项目规模太大而引起资金周转不灵的现象。联合开发方式可以是土地入股合作开发，也可以是双方联合参加竞标，或者联合成立项目公司，双方共享利润，共担风险，共同发展，达到共赢的目的。

五、结语

综上所述，我国经济不断发展，加上国家生育二胎政策的全面执行造就人口的大幅增长，使房地产企业迎来了前所未有的发展机遇。房地产企业应突破过于单一的融资方式，结合自身发展战略，通过统筹规划，确定融资规模，采用多元化融资方式，成就企业自身的良好发展。

参考文献：

[1]人民网.人民日报习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告，2017.

[2]高旭华，修逸群.REITs：颠覆传统地产的金融模式[M].中信出版集团，2016.

[3]张冬漪.房地产融资渠道的现状与发展[J].时代金融，2018 （271）.

[4]崔英.房地产融资的多元化探析[J].经济论坛，2016 （175，177）.