“三价联控”下房地产市场调控方式探究

2019-05-14和子玮天津市房地产市场管理服务中心天津300000

中国房地产业 2019年9期

文/和子玮天津市房地产市场管理服务中心天津 300000

房地产业作为重要的民生产业,关系到国民的基本生存居住权,房地产市场自身发展暴露的弊端以及政府作为公共利益的代表者和执行者的特殊角色,都要求政府对房地产市场进行干预与管理。我国政府对房地产市场进行调控的方式多样,主要可分为行政、经济与法律三大手段,在政府历次调控中多是三大手段同时对房地产市场作用,在各阶段实际操作中针对房地产市场的发展情况各调控手段的应用频率与程度略有不同。2010年政府为实现房价的理性增长控制房价上涨的趋势,提出严格的限购限贷政策,自此开启了政府以行政手段为主的房地产市场调控“新时代”。由于行政手段自身具有的强制性等特点,在房地产市场中大力实行行政手段引来各界的广泛关注与讨论,对于行政手段是否应当继续用于房市调控的褒贬不一,且现存的多数研究或过于片面地否定行政手段对房地产市场调控的作用,或没能就行政手段更好地发挥其积极作用进行深入研究。本文即以此为突破口,力图以实例针对行政手段对房地产市场调控的作用效果进行辩证地分析,并在认识了行政手段对房地产市场调控的利与弊的基础上,针对房地产市场调控中尚存的矛盾与问题,提出更好地发挥行政手段对房地产市场调控的积极作用的相关对策。

我国的房地产市场虽然起步较晚,发展时间较短,但是在我国宏观经济快速发展的大背景下,房地产市场也出现了蓬勃发展的局面。可过热的发展势头,促使房价不断飙升,并催生了一系列社会经济问题。中央政府和地方政府以“稳定房价”、“促进房价合理回归”、“让房子回归居住属性,保障公众居住权”为调控政策目标,出台了一系列行政、土地、财税、货币等方面政策来控制房价,但是调控政策效果却不理想,调控政策方面的理论研究也缺乏深度和系统性。

我国房地产市场迅猛发展,一定程度上推动了我国市场经济的发展,带来了一定的经济效益。但由于我国缺乏健全的房地产市场相关法律法规,出现了一系列的问题,如囤积楼房,哄抬房价,恶意炒房等。这些都直接导致我国房地产市场混乱、房价持续上涨,并远远超过了人们的预期承受范围。而且由于缺乏管理经验和制度资源准备不足,房地产市场出现诸多棘手问题,成为近几年中国的焦点社会问题之一。而房地产作为与人民日常生活息息相关的领域,此产业已经成为如今国内的支柱性产业。虽然政府采取了以抑制房价上涨为主要目标的多种措施,加强相关市场的管理和政策的完善,但是其并未真正解决该领域中的诸多问题,实践中,仍然存在着诸如房屋供应与需求之间关系紧张,房地产领域内的竞争状况不佳,以及发展较好的城市房价水平居高不下并持续上升等问题。由此,此领域内的市场调节上出现的多个问题日益受到法学界的重视和研究。然而,国内多数情况下对于市场进行调节的政策制定者通常运用经济学界的理论及逻辑甚至术语,其在调节方式上,多采用经济法中提及的手段,而尚未认识到法学理论及制度在此方面的作用。由此使得其调节效果只能暂时缓解表面上的形式问题,而无法更有效的完成对于此领域的全方位的调控,其常常更加不利于市场秩序的维护,甚至造成恶性循环。我们应该尽量解决的依然是此领域内的宏观调控的制度化的保障的有效性及更有效的方法适用。

房地产业是关乎民生保障、经济发展和社会稳定的重要产业，近年来获得了极大的发展，城市面貌更新、百姓居住水平提高、装配式建筑日趋成熟。房地产业在国家的高度重视下也进行了多轮调控工作，取得了一定收效，自2016年10月开始至今可以说是天津历时最持久、角度最准确、防控最严明、方法最科学的一次长效调控工作。在两年多的努力下，截止18年底目前我市去化周期为15 个月，供求基本平衡，房屋交易价格稳中有降，基本维持在2016年底水平。房屋交易价格两年内没有上涨。

以上成果部分得益于天津首创的“三价联控”制度，在往年调控房地产销售端的基础上增加对土地供应端的调控工作，率先开创了按片区指导新建商品住宅最高限价的稳控方法，同时严格按照未来新建商品住宅上市最高限价倒推拟出让地块的土地出让价格，确保“面粉价格不高过面包”。将“成本法”与“市场法”有机结合，解决2016年开发企业以较高价格摘得的开发土地存在亏损风险的问题，为开发企业提供系统的服务，保障了土地的有效供应，从平衡供求结构和稳定交易价格来说，收效明显。

但深入来看，一是供求平衡部分原因是成交量的萎缩，如果交易量不能有效回稳，随着新出让的土地开发上市，将出现供过于求的情况，最近一年的时间里，全市新建商品住房去化周期由9.8 个月升至15 个月，如去化周期进一步延长将出现供过于求的矛盾；二是目前的调控政策从宏观出发，调控总量关系，但没有解决房产的配置问题，刚需置业存在一定困难调控的精细化还不足；三是对土地出让价格和销售平均价格的限定，使开发企业降低投资和营销成本，不利于房地产的创新和繁荣；四是随着天津市房地产的发展，市场逐步进入存量市场，二手住房所占全市住房成交的比例逐年提升，而各轮调控均没有针对二手住房市场的有效政策。这些都是目前亟待解决的问题。

1、“三价联控”制度简介

1.1 编制原则

“表述清晰无争议，一视同仁待全体”，这是政府在工作和服务中最重要的原则，既是管理部门公信力的表现，也是服务效率的保障。编制“三价联控”制度的第一项原则就是要制定明确标准，让价格管控工作做到有据可依，有例可查，排除未来可能存在争议的矛盾点。

“排忧解难强服务，企业老大数第一”，随着万科高喊“活下去”的口号，在严控价格上涨的基础上，各开发企业都表现出很大的销售和资金压力，因此管理部门要弱化管理职能，强调对企业的服务职能，在严控价格上涨的基础上，服务企业，房企“活下去”。

以上两点虽然是写在明文制度之外，但其实是做好“三价联控”工作乃至房地产市场长期调控工作的核心。

1.2 销售审批价格确定

在“三价联控”以前，对拟上市的新建商品住房项目的销售审批价格确定有赖于对周边在售商品住房项目近期销售价格的参考，这种方式本身没有问题，但在调控的特殊时期存在以下几点问题，一是周边在售参考项目的选取有一定的自由裁量权，开发企业必然选择售价较高项目作参考，二是在售项目都有销售周期，不能作为长期皆准参考标准，不适用于长周期的市场调控工作。

“三价联控”采集了全天津市所有在售商品住房项目，整个2016年的销售情况，对异常数据进行了剔除，通过严密测算，将全市16 个区共划分为100 余个区片，每个区片按照低层、多层、小高层、高层四个物业类型分别设立最高备案价格上限。同时结合以往的市场比较的方法，选取周边同类型参考实例确定不超过该片区最高备案价格上限的审批价格为该项目所有新建商品住房的备案均价。

一开始在项目总均价确认的基础上，开发企业按照户型、所在层、景观等差异自主确定每套住房的单套备案均价。但在实践过程中出现了一定问题，部分开发企业将一部分房源申报较低的备案均价，另一部分房源申报较高价格达到楼盘总均价达标，同时在销售过程中采取捂盘或变相捂盘的方式只引导销售申报均价较高的部分房源，严重扰乱了市场秩序。通过对400 个在售楼盘的10 余万套房源的综合测算分析，我们认为正常情况下，同一个楼盘条件最好的房源与条件最差的房源均价差距应在一定范围以内，因此立刻召开会议研究，对制度进行了修订升级，增加了新的要求，开发企业申报单套房源的均价不能高于或低于楼盘总备案价格的一定百分比。

1.3 高价地项目的确定和方案

调控期，按照销售价格审批制度，部分2016年及以前取得土地的开发企业，土地成本较高。（天津尚未出现取得土地楼面地价高于片区销售备案限价情况，但部分项目距备案限价仅一两千元）如按照销售审批价格执行，必定会造成亏损，影响开发企业推迟上市，甚至影响开发企业完整开发完成项目，不利于房地产市场健康发展。但高价地项目的确定也必须有一套标准才能符合整个“三价联控”的原则。

通过多方取得资料，我们确立了以下公式：

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

A — 土地取得成本，楼面地价（实际成本）

I1— 需交土地税费费率（政策资料）

K — 当年房地产项目必要正常开发成本（统计资料）

S — 房地产项目管理、销售必要成本率（统计资料）

I2— 需交销售税费费率（政策资料）

通过将A 导入公式，求得该宗土地开发利润为0 的状态下的必要销售价格P，若价格P 高于该片区确定的最高指导限价，则确定为高价地项目，重点关注。

针对该部分房地产项目采取成本法确定销售审批价格，但严格控制上市节奏，按照申报时间、所属区排序，每月研究过会通过一到两宗高价地项目入市，避免给全市房地产市场带来冲击，维护房地产市场稳定。

1.4 土地出让价格的确定

针对“三价联控”制度公示执行后的新出让土地，为开发企业理性拿地，确保覆盖成本，设置了竞拍价格上限，通过内部的土地业务会和会审会，按照公式标准确定竞拍价格上限，拍卖现场达到竞拍价格上限后转为竞自持商业或租赁式住房。

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

通过将该公式倒推，得出

A=[P＊(1-I2)/S-K]/(1+I1)

P— 该地块对应地块的最高销售限价（制度定价）

I1— 需交土地税费费率（政策资料）

K — 当年房地产项目必要正常开发成本（统计资料）

S — 房地产项目管理、销售必要成本率（统计资料）

I2— 需交销售税费费率（政策资料）

通过测算，确定A 为竞拍价格上限，当竞买人举牌超过该价格时，转为竞自持，为开发企业理性抉择提供了必要保障。同时可以看到，成本法和市场法的公式准则是一致的，也是符合“三价联控”的公信力原则和服务原则的。

2、辅助落实“三价联控”措施

2.1 抓开工促上市

通过对出让土地的后续监管，严格落实土地出让合同中关于开发建设的时间要求，并在土地达到申办销售许可标准后第一时间服务企业促进上市工作。

2.2 规范销售行为

加强对开发企业售楼现场的巡查工作，重点督查：一是确保开发企业一次性公示所有可售房源，不存在捂盘惜售情况；二是确保开发企业公示房源的销售价格与在管理部门备案的价格一致，不存在备案价格作假情况；三是确保销售行为规范，不存在以任何违法形式收取价外款的行为；四是确保在销售过程中不存在虚假宣传和营造涨价恐慌分为的情况。

2.3 查询区块价格

对已挂牌的土地，开发企业可持公司介绍信和身份证明，提前来管理部门查询获知该地块商品住房的销售审批价格上限。开发企业可自主先行研究计划开发的产品类型和拍卖的保留价格，对拟出让的土地做出更理性的决策。

3、“三价联控”成效

“三价联控”制度执行至今已有一年多的时间，其中区片经历过三次微调，制度也弥补了一些漏洞，在不断思考中形成，在不断实践中完善，取得了一定成果。从国家统计局公布的70 个大中城市住房价格指数来看。

自2018年3月份“三价联控”制度正式实施以来，除2018年5月份受“海河英才”刚公布，市场短暂非理性购房，环比指数也仅为100.5 外，其他各月份价格环比指数均在99.7-100.3 之间窄幅波动，价格得到了有效控制，波动幅度明显优于北上广深，调控成果有目共睹。

如图所示，其他城市在18年底和19年初价格均出现较快上扬，而天津的价格指数保持了平稳，“三价联控”的长效性得以显现。同时在一年的运行过程中，波动幅度较其他城市相比也最小。

4、不足与思考

首先，“三价联控”是对全市总体的调控，虽然保持了全市量价平稳，但是没有解决房子分配给谁的问题，中低收入群体并没有从制度中得到利益与实惠。

比如部分明显价格实惠的新建商品房项目，开盘后当天就全部售罄，买方都是现金准备充足的客户，而大多数刚需客户因为需要筹款，而没有成功购买到。

其次，“三价联控”并没有解决向社会供给什么样的产品的问题，如下图所示，新建商品住宅单套交易金额在2016年及2017年增长率最高，开发企业总是这样选择策略，一是高品质住宅有利于建立和维护良好的企业形象和品牌价值；二是价格较高的房屋对应较少的套数，总是更容易卖掉，尤其是房屋并非顺销的时期，可以更好的营造短缺氛围；三是改善型客户更可能不需要贷款购房，购买能力强，转化效率高。