制度偏漏、机制扭曲与房价蔓延式飙升

倪鹏飞　沈立

〔摘要〕 本文在“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”范式建构基础上研究2016年中国楼市的制度驱动型狂潮特征。研究表明，房价蔓延式飙升背后的深层次原因在于住房、土地、金融、行政等现行制度缺漏和错配导致房地产市场机制扭曲，并引致购房者、金融机构、房地产开发商、地方政府等主体纷纷基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市场主体和政府部门在房地产领域的合作博弈直接推高了房价，进而形成高房价预期，使整个市场达成投资房地产更有利的共识，各领域资金不约而同涌入市场，在增加实体经济企业成本的同时，加剧实体经济贷款难问题，使实体经济利润进一步走低，最终迫使已有的资金撤出实体经济领域转而涌向房地产市场，从而酿成短期房价蔓延式飙升局面。抓紧住房市场制度体系改革，完善金融市场制度体系和土地制度、财税体制，合理确定经济增长的目标区间是当前亟需研究、解决的问题，避免房地产市场带来更大的风险隐患。

〔关键词〕 住房市场;制度;机制;行为;合作博弈

〔中图分类号〕F293.31 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769（2019）02-0104-09

一、引言及文献综述

受相对宽松货币政策影响，2015年中以后，特别是2016年，中国房地产市场进入上升周期，经历了一轮市场整体回暖过程中的局部过热。总体来看，2016年2-9月，商品住宅平均销售价格同比增幅超过2014年和2015年同期水平，全国商品住房销售面积呈现了一波井噴式增长，1-4月同比增长率一度达到38.3%，创造了2015年初以来的峰值。1-9月，全国商品房销售面积9.31亿平方米，同比增长27.14%，比2015年全年高出20.27个百分点（见

图1）

从城市层面来看，2016年房价呈现快速蔓延飙升趋势。一线热点城市的房价快速大幅上涨，当年4月新建商品住宅的销售价格同比涨幅达到33.9%，创历史新高，之后稍有回落，但一直保持在29.0%以上;随后楼市狂潮向二线城市尤其是合肥、武汉、长沙、郑州等中部省会城市蔓延，这些城市的房价呈现加快攀升势头，9月，合肥、厦门、南京的新建商品住宅价格同比涨幅均超过30.0%，分别达到47.0%、47.0%、43.0%;继而楼市热潮又蔓延到一线城市周边的三四线城市，整体呈现波浪式蔓延和加剧性非理性上涨态势（见图2）。

回顾此轮房价暴涨，引发了我们对房地产是否存在泡沫的担忧。从世界各国经验看，房地产泡沫会增大经济运行的风险，引发对经济长期稳定增长的担忧，一旦破裂，还会对金融系统的稳定性造成严重冲击，加剧社会阶层的分化程度，影响民众对社会和国家发展的信心。必须高度重视房地产市场的泡沫问题，及早采取措施预防房地产泡沫可能带来的严重后果，因此需要深入探讨其背后的原因及机制。

其实早在21世纪初，伴随房价的快速上涨，学术界便开始了对房地产泡沫问题的讨论。主流观点认为，过度投机是导致房地产泡沫的主要原因，其中，袁志刚和樊潇彦（2003）从预期、银行信贷、政府土地、税收政策等角度分析了房地产泡沫形成的原因。①姜春海（2005）、周京奎（2005）进一步明确指出中国房地产泡沫的主要成因是住房投机和预期。②任泽平（2016）对比了1991年日本房地产泡沫、1998年东南亚房地产泡沫和2008年美国房地产泡沫等全球几次大的房地产泡沫事件，发现有以下几个共同原因：一是在开始形成阶段均有基本面支持，二是与流动性过剩密切相关，三是与政府支持、金融创新过度、监管缺失等有很大关系。③另外，也有部分学者从其他视角研究房地产泡沫的成因，高波和毛中根（2006）认为人民币升值预期和人民币升值压力的货币化加剧了房地产泡沫。④刘民权和孙波（2009）认为地方政府得自批租商业用地的财政利益是推动地价、房价持续上升并最终形成房地产泡沫的内在动力。⑤王永钦和包特（2011）指出住房供给弹性、税收和购房首付比率等房产政策对房地产泡沫的生成有重要影响。⑥张川川等（2016）则认为收入不平等是导致中国房价泡沫化的重要原因。⑦

观察中国房地产市场我们发现，其泡沫的形成除了上述原因外，还有特殊的制度和机制方面的原因。2016年中国房地产市场的局部过热正是由这一制度和机制所引起的难得一见的经典案例，具有非常大的研究价值。真实记录并细致深入地研究这一问题，无论是对中国当前的政策制定和制度改革，还是为全球其他国家的未来发展提供经验借鉴都具有十分重要的意义。本文将尝试在构建“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”分析范式的基础上研究2016年中国楼市的制度驱动型狂潮特征，通过分析现有住房金融制度、土地制度和财政制度的缺陷以及由此导致的合作博弈机制和各主体的行为，廓清造成制度驱动型楼市狂潮的原因，进而提出较为切实可行的政策建议。

二、“制度-机制-行为-绩效”的新SCP范式构建

“市场结构-企业行为-市场绩效”范式（即SCP范式）由哈佛大学教授E.S.Mason于1930年代首创，经J.S.Bain、F.M. Scherer等学者发展完善，最终形成了一套完整的三段论分析范式。《产业市场结构和市场绩效》一书的出版即标志着SCP分析范式的正式形成。之后，有学者对这一分析范式提出了批评，以D.Stigler、H.Demsetz、R.Posner等为代表的芝加哥学派认为，应该是市场绩效和市场行为决定市场结构。W.Baumol侧重突出市场行为的外生性，并将市场结构看成内生变量。以C.Menger、E.V.Bohnbawark为代表的新奥地利学派则重点分析企业行为而非市场结构。此外，还有许多学者对此范式进行了扩展和完善，A.M.Spence、S.C.Salop、A.K.Dixit、J.Tirole等经济学家纷纷将新制度经济学、博弈论等分析方法引入SCP分析范式，从而大大增强了SCP范式的解释力。

20世纪90年代以后，随着中国市场经济的不断发展，国内经济学者也开始重视对产业组织问题的研究，SCP范式成为首选研究框架。国内学者对SCP范式的借鉴主要分为两类：一类是直接套用SCP范式对实际产业组织问题进行研究，另一类则是对原有SCP范式进行扩展改造，引入中国特色的制度因素，从而建立与实际相符的研究框架。在一般SCP范式中，制度因素一直被认为是外生因素，没有充分考虑制度与市场结构、企业行为、市场绩效之间的关系，但是目前国内已有越来越多的学者将制度因素纳入了SCP框架。马建堂（1993）指出，影响企业行为的因素既包括产权结构，也包括市场结构。⑧金碚（1999）进一步指出，一个包含制度因素的SCP范式将能很好地解释我国的产业现实。⑨刘小玄（2003）、白重恩等（2006）、李楠和乔榛（2010）则分别从宏观角度出发检验了市场结构和产权结构对产业绩效的影响。⑩刘小玄和李利英（2005）、季晓南（2009）分别从微观角度研究了产权结构对企业绩效的影响。（11）唐要家（2005）在之前的研究基础上，将所有权内生化以分析中国转型中的产业组织绩效，提出了“所有权结构-市场结构-企业行为-市场绩效（SSCP）”框架，并做了实证检验。（12）马金柱和张伟（2015）进一步在唐要家（2005）的基础上将规模经济纳入影响市场绩效的因素之中，建立了“产权结构-市场结构-规模-市场行为-市场绩效（ISSCP）”框架，使对市场绩效因素的研究更趋合理。（13）张晓明（2006）则从博弈论角度分析了制度-行为-绩效的内在机制，认为制度决定不同行为主体的博弈策略集，制度主体则在现行制度决定的可行空间内选择最有利于自己的行为，而所有人的行为将最终决定社会的经济绩效。（14）

上述SCP基本范式和扩展范式虽然为住房市场研究提供了一个基本框架，但过于强调对市场结构和企业行为的分析，即使其中也有考虑制度因素的文献，但多是将制度范畴限于产权结构，而这并不符合中国住房市场的现实，不利于增强对现实经济现象的解释力。因此，本文在倪鹏飞（2015）提出的“制度体系-行为体系-目标绩效（ICP）”（15）分析框架基础上，进一步构建了一个“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”新框架，用以分析中国住房市场。中国住房市场的相关制度（Institution）主要包括土地市场制度、商品房市场制度、住房金融制度、住房保障制度、房地产税收制度等一系列基础制度;住房市场运行机制（mechanism）指住房市场相关主体在既定制度条件下追求利益最大化并且能保证整个市场持续的行为集合;市场主体行为（conduct）指住房市场相关各方包括中央政府、地方政府、房地产开发企业、城镇居民、金融机构等为追求自身利益最大化的行为;绩效（Performance）指不同的行为主体实际取得的利益及市场表现。一般而言，基础制度决定市场的运行机制，基础制度变动必然会引发市场运行机制的变动，而市场运行机制会进一步影响行为主体的市场行为，失衡的运行机制又必然引发行为主体的冲动行为，而市场主体的行为将最终决定各自的实际收益及市场表现。

根据IMCP分析框架，制度缺陷引发的运行机制失灵，导致市场主体的冲动行为，进而引起市场失衡。据此，比对2016年中国住房市场情况不难发现如下问题：在制度方面存在如下主要缺陷：一是住房金融制度不完善，融资渠道单一，主要依赖间接融资渠道，政策性住房金融体系覆盖面有限，难以惠及大众;二是土地供应制度不完善，土地制度城乡分割现象严重，地方政府垄断了土地一级市场;三是政绩考核制度不全面，行政问责制度不具体;四是房地产开发制度不合理，预售制容易引发房地产开发企业在投资收益和风险承担上的错配，从而带来风险隐患。正是这一系列制度缺陷的存在，致使住房市场的价格机制、融资机制和土地拍卖机制出现很多问题，从而导致相关主体的一系列行为冲动，如地方政府炒卖土地的冲动、企业纷纷涌入房地产领域的冲动、金融机构扩大房地产信贷的冲动、普通居民跟风投资投机的冲动，中介机构违规放贷的冲动，而这一系列冲动的行为最终引发了住房市场的混乱局面（图3）。

三、基于IMCP范式的各主体行为分析

1.财政分权和政绩考核制度下的地方政府行为逻辑

地方政府在房地产领域其实也受到一系列制度的束缚。长期以来，中央政府一直将政府绩效考核作为评判地方政府政绩的重要依据，但是由于中央政府和地方政府间存在信息不对称和信息传递偏差等问题，中央政府难以全面真实地掌握地方政府官员的信息，只能选择一些易于衡量和比较显性的指标考核官员，于是，GDP、财政收入等显性指标自然而然地成为判断地方政府政绩好坏的指示灯（胡海洋、姚晨，2015）。（16）其次，由于1994年分税制改革以后，地方政府的财税收入分成比例较低，不足以满足其承担事权所需的开支，因此，作为妥协，中央政府允许其拥有全部土地出让金，这也为地方政府的“土地财政”提供了原始的动力，而房地产税收是地方税收的一大重要来源。再次，按照《中华人民共和国宪法》规定（17），中国实行城市土地的国家所有制和农村土地的集体所有制。其中对城市土地，国家依法实行国有土地有償使用制度（18），但正是通过这一制度，地方政府彻底垄断了城市的住房土地供应市场，为“土地财政”创造了条件，并通过土地拍卖制度将垄断收益最大化;同时也通过土地抵押获得了更多的城市开发和经济建设贷款。而另一方面，政府内部缺乏健全的调控监督与协调机制，使房地产调控效果大打折扣。

所以，现行财政分权体制、行政考核体制以及土地制度共同导致了地方政府的行为机制扭曲，并诱发了地方官员行为的短期化倾向，对此学界已经形成较为一致性的看法：在目前土地制度框架下，政府是同时以主权者和市场主体的双重身份出现的，一方面以公权力为后盾获得土地，另一方面又利用市场批发土地获利，从而导致土地市场具有极强的行政主导色彩。在房地产市场发展过程中，地方政府作为建设用地的唯一合法批发商，在受到中央政府的指标配额约束前提下，决定着土地供给的数量、结构、进度、区位、容积率以及供给价格，但对于不同用途的土地，政府的行为也并不一致。对于住宅和商业用地，地方政府运用招拍挂方式通过限量供应获得高额土地出让金，从而导致用地成本过高、房价高企;而对于工业用地，地方政府则采取积极扩张规模、压低价格，甚至不惜以零地价方式出让土地，以吸引企业入驻，带动当地GDP和就业增长，其实这一点从国务院的相关法规最先只是要求商业和住宅等经营性用地必须采取招拍挂形式出让便可以看出端倪。地方政府之所以这样做，其根本原因在于制造业企业具有较强的主动权，使其在与地方政府谈判时具有很强的优势，而地方政府为了最大限度地增强地方经济实力和财政收入，只能以压低地价的方式吸引企业;相反，房地产业等领域的企业因具有很强的地域性，使地方政府具有垄断话语权，因此，地方政府采取通过吸引制造业企业进驻以增加人均收入和人口流入，进而控制土地供应提高房价，间接获取经济发展收益，对此我们称之为“借鸡生蛋”模式。特殊的土地制度与分权的财税体制交织而成的土地财政制度，经过极致化发展，在经济新常态背景下成为经济与房地产两者相互依赖、相互推动机制的基础。一方面，土地征用制度、使用权出让制度与土地储备制度，塑造并强化了地方政府作为土地使用权唯一供给者的垄断地位，因土地出让收益主要归地方支配，强化了地方政府攫取土地垄断高价的欲望;另一方面，在众多的土地开发需求者中，国有企业拥有雄厚的经济实力和融资能力，加上预算软约束，使之拥有不计成本的高地价支付能力。一些非国有企业虽然有硬预算约束，甚至经济实力有限，但通过与金融机构和中介机构的合作，也拥有志在必得的高地价支付能力。在这样的土地市场上，简单价高者得的“土地拍卖”制度必然使得楼市长期看好，尤其房价短期回升的一、二线核心城市首先成为高价拍地的重灾区。

尽管中央政府基于经济增长与社会安全权衡，采取多种政策工具屡次对宏观经济及房地产市场进行调控，但是由于地方政府基于土地财政的现实以及本地经济增长的考虑，必然存在控制土地供应、抬高地价、助推房价的内在激励，且政府内部也缺乏健全的调控监督与协调机制，致使房地产调控效果甚微。

2.监管缺失和绩效考核扭曲下的金融机构行为逻辑

经过一系列市场化改革之后，我国金融机构目前在公司治理层面尽管基本上建立了相对完善的绩效考核体系，将风险规避和利润最大化作为绩效考核目标，但在实际管理层面上，绩效考评体系仍呈现较为明显的政绩化、短期化、逐利化倾向，面临许多制度约束以及监管制度的漏洞。究其原因关键还是因为法人治理结构和组织架构换汤不换药。管理层出于追求政绩和完成考核目标的压力，急于扩大资产规模，追求短期效益，掩盖问题和风险，缺乏对实际情况和长远发展的深入思考。而现行的抵押贷款制度和期房销售制度使房地产供求双方都需要大量的银行贷款，导致银行成为房地产市场的主要资金来源方。同时金融监管制度不完善和监管措施不严格则致使金融机构的“金融创新”层出不穷，大量资金“成功”逃避监管进入房地产市场。

许多金融机构基于利润、风险及业绩权衡，抓住金融监管制度不完善和监管措施不严格的漏洞，放松对贷款方的信用资格审查，从而将大量资金通过正规或非正规渠道引入楼市以获取低风险高额利润。一是银行通过委托贷款等方式绕道将大量资金导入房地产市场。商业银行为绕开政策限制，借道券商、资管、基金子公司等非银金融机构以委托贷款形式将资金导入房地产行业。在此模式下，贷款委托人实际上充当了银行资金的通道，银行则是真正的资金提供方和风险承担者。这类方式的委托贷款资金有不少进入了房地产领域，甚至在土地竞拍保证金和土地首付款环节使用，而这恰恰是国家政策所不允许的。二是金融机构通过债权收益权转让方式绕开监管将资金导入房地产市场。由于监管政策的严格限制，基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，不能直接投资债权，但却通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）方式成功规避监管限制，将资金导入房地产行业。三是金融机构通过非标债权业务为资金绕道进入楼市提供新通道。非标资产是指未在银行间市场及证券交易所交易的债权性资产，一般包括信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收賬款等。随着房地产行业成为银行贷款限制投入的领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款进而成为房地产企业的主要融资方式。另一方面，对于银行而言，出于规避信贷管制的考虑，也会积极借助信托、券商、保险公司等通道投资非标产品以进入利润丰厚的房地产市场。正是借助于金融机构的配合，大量资金通过各种渠道涌入房地产领域。进而在楼市热潮以及一系列政策利好刺激下，使各大银行的个人按揭贷款呈现爆发式增长。

3.利益最大化下的房地产开发商行为逻辑

有理由认为，一系列的制度安排造就了房地产开发商的主导地位。我国现行住房供应制度存在城乡二元割裂问题，城市房地产开发模式显现出政府垄断土地市场、房地产开发商垄断住房供应的特点，尚未形成多层次多渠道的住房供应体系。由于房地产开发市场涉及土地拍卖、环境保护、城市规划、配套设施等一系列环节，而每个环节都涉及相应的开发资质，因此，房地产开发成为一项具有高准入门槛的行业，一般个人和非专业组织由于缺乏相应的资质已经很难成为住宅供应的主体，同时也彻底堵死了个人自行建房或合作建房的渠道，最终使少数房地产开发商得以垄断城市住宅开发市场。虽然地方政府推出了廉租房、经济适用房等住房供应模式，但是毕竟数量较少，难以影响整个住房供应市场。其次，现行商品房销售制度主要是借鉴香港的经验，采取期房销售制度，允许房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者，这一方式明显有助于房地产开发商快速回笼资金，降低开发风险和开发成本。最后，由于房地产开发商自持租赁制度不完善，政府对开发商自持租赁模式的限制也较多，并且开发商自持租赁的利润极低，导致房地产开发商没有动力采用自持租赁的模式供应住房。

房地产开发涉及巨额资金，并且开发周期长，需要巨额的外部融资支撑。目前，房地产开发企业的融资模式主要有权益融资、开发贷款、非标融资、传统债券融资以及资产证券化等方式。权益融资的优势在于能够直接增加净资产，改善企业资产负债率，从而实现迅速加杠杆;银行开发贷款的优势在于成本和门槛低，是一种最稳定的融资方式;非标融资则由于门槛低、监管灵活而受到房地产企业的青睐;债券融资的优势在于审核难度较小、期限与开发周期匹配、进入门槛和综合成本低;资产证券化则可以实现基础资产与发行人资质的隔离。自2006年以来，伴随中国房地产投融资制度的不断调整，房地产融资渠道也经历了阶段性变迁，IPO、股票融资、非标融资、定增、公司债等融资方式相继受限，银行资金成为房地产开发企业最稳定的资金来源。但另一方面，外部监管制度不健全，尤其是金融监管制度不完善致使大量银行资金通过灰色渠道流入房地产开发企业，使房地产开发商敢于高价拍地、激进扩张，金融机构审核不严则更加剧了这一现象。

4.冲动状态下的购房者行为逻辑

在住房消费领域，购房者行为受到一系列制度的制约。为了满足普通家庭的住房需求，解决资金不足的难题，中国住房市场开启了住房抵押贷款制度。这一模式的实行，一方面为居民的住房需求提供了资金支持，另一方面也减少了银行贷款风险，为银行收回贷款提供了最有效的保证。与快速发展的经济形势相比，中国金融市场的发展相对滞后，居民投资渠道十分狭窄，同时，金融制度改革特别是利率市场化改革步伐缓慢，利率明显偏低，难以满足居民财富保值增值的需求。而房地产税收体系相对不完善，只对房地产交易环节征税，缺乏房地产持有环节的征税，使得购房者的持有成本很低;与此同时，保障房供应严重不足，导致租售比过低，而现行税收制度并不鼓励租房消费，政府对租房消费的保护制度相对也不完善，导致租房市场发展整体滞后。

住房需求一般分为两种：居住需求和投资投机需求，两者均会受到上述制度的影响。自住房市场化改革以来，伴随经济的快速发展，城市化率不断提高，大量农村人口进入城镇，从而形成了对城镇住房的巨大刚需。同时由于城市人口年龄结构总体比较年轻，再加上新进入城市的居民多为年轻人，进一步增加了对城市住房的刚性需求。上述两个因素叠加，为中国房地产市场的黄金十年奠定了深厚基础，而现行金融制度则为房地产市场的投机需求创造了条件。一方面，中国居民的人均收入伴随经济高增长而水涨船高，居民财富不断增加，从而引发一系列投资需求;另一方面，中国金融制度改革特别是利率市场化改革步伐缓慢，利率明显偏低，难以满足居民财富保值增值的需求，并且金融市場的发展相对滞后，导致居民的资产投资渠道十分狭窄。反观房地产行业，由于受到强大居住需求和投资投机需求的推动呈日渐火爆趋势。两重因素叠加，致使日益增加的居民财富大量地涌入被视为优质资产的房地产行业，希望通过投资房地产实现资产的保值增值。同时抵押贷款制度大大降低了居民投资房地产的门槛。由于住房投资属于大额投资，如果没有外部融资，一般家庭很难进入，而抵押贷款制度的出现为普通收入家庭购买住房提供了厚实的资金，大大降低了居民购房的门槛，为住房市场提供了充足的需求。而住房价格的节节攀升反过来激发了居民的投资投机需求，进一步加剧了住房市场的火爆程度。税收制度不完善则为居民投资投机房地产市场提供了便利，中国目前的房地产市场税收体系重交易环节、轻持有环节，使得居民投资房地产的税收成本大大降低，特别是房地产税的缺失，在一定程度上鼓励了居民将财富大量投资于房地产市场，进而将房地产市场推向了异常火爆。

四、房地产市场参与主体之间的合作博弈

1.合作博弈模型构建

本合作博弈模型的构建基于如下逻辑推理：在固有的制度缺陷之下，房地产开发商、金融机构、购房者、政府部门等房地产市场参与主体必然会基于自身利益最大化动机，利用相应的制度漏洞推动房价上涨，但与此同时也要付出相应的代价，如时间、资金等成本以及可能出现的政策风险。另外，各参与主体之间也存在竞争关系，比如采取更多行动利用制度漏洞的一方有可能获利，而遵循规则的另一方则可能没有收益甚至会有损失，因此，双方都可能会争相利用制度漏洞获利，但是由制度套利行为增加而引发的房价暴涨必然引起中央政府的严厉管制。基于此，我们构建了一个包含两个参与主体的简单博弈模型分析参与主体之间的合作博弈过程。假设房地产市场有两个参与主体A和B，每一个参与主体的效用函数为

πi=pqi-cqi （i=A，B）

其中，πi表示房地产市场参与主体i所获得的净效用;p表示房价增长率，由于在很长一段时期中国住房市场的房价基本处于上涨状态，唯一变化的是房价的增长率，因此，判断房地产市场形势好坏的标准主要看房价增长率;qi表示参与主体i为了自身利益最大化而采取的行为，比如，利用各种制度漏洞达到利益最大化的行为;c则表示参与主体为了达到自身利益最大化而付出的边际成本，我们姑且将不同参与主体的边际成本看成是一致的。因此，pqi表示参与主体i所获得的总效用，房价增长率越高以及所付出的努力越多，总效用也越多;cqi则表示参与主体i所付出的总成本，其付出的努力越多，成本也越高。总的来看，总效用（pqi）减去总成本（cqi）即为净效用πi。此外，房价增长率还受到外部因素的制约，中央政府出于维护政治社会经济等诸多考量，必然会采取强硬手段抑制过快增长的房价。如果房地产市场各参与主体采取越多的行为致使房价过快增长，则中央政府会采取更严厉的措施稳定房价，我们以如下公式表示房价与参与主体的行为所受到的约束：

p=d-∑iqi （i=A，B）

其中，p是房价增长率，qi表示参与主体i为了自身利益最大化而采取的努力，d则是常数，并且d>c。一般而言，房地产市场各参与主体为了实现自身利益最大化而采取的行为越多，中央政府的抑制措施也越严厉，两者之间呈现负相关关系。

（1）考察各参与主体不合作前提下各方所获得的净效用的稳定解。通过联立参与主体A和B的反应函数，可得各参与主体的均衡解：

πA=πB=（d-c）2/9（1）

p=（d+2c）/3（2）

（2）考虑各参与主体相互合作前提下各方所获得的净效用，这好比我们将各参与主体看成一个整体M，其均衡解为：

πA=πB=（d-c）2/8（3）

p=（d+c）/2（4）

对比不合作和合作两种情况下各参与主体所获得的净效用，可以明确：各参与主体在房地产市场中相互合作所获得的净效用高于不合作情况下的净效用。同时，合作情况下的房价增长率也快于不合作情况下的房价增长率。因此，这一模型初步说明了房价快速上涨主要是房地产市场各参与主体相互合谋而造成的结果，但是这一合作博弈具有一定的不稳定性，各方行为很容易偏离均衡解。

（3）虽然上述合作博弈均衡具有一定的不稳定性，但是考虑到现实经济中博弈是具有长期性的，如果我们进一步考虑无限重复博弈，并且采取触发战略，只要一方发生任何背离，另一方可在以后阶段采取不合作，那么合作博弈会具有相当的稳定性（Friedman，1971）。（19）

假设各参与主体的贴现因子均为δ，如果双方都遵循合作策略，则各方每一阶段的净效用为：π1=（d-c）2/8;如果各方均采取不合作策略，则各方每一阶段的净效用为：π2=（d-c）2/9;如果参与主体A采取合作策略，而参与主体B偏离合作策略，则参与主体B在本期净效用最大化的解为：

qB=3（d-c）/8，π3=9（d-c）2/64

但要使双方采取触发战略成为纳什均衡，则必须满足如下条件：

由上式可得，δ≥9/17（8）

因此，在无限博弈的情况下，只要贴现因子δ≥9/17，房地产市场各参与主体便有足够的动力维持合作博弈。事实上，在现实经济中，贴现因子在一般情况下都能满足上述条件，而本文的合作博弈模型正是从房地产市场各参与主体的动机出发，通过描述其行为逻辑，剖析其合作博弈的内在机理，得出由此推动房价上涨的结论。所以，模型基本上能完整有效地解释房地产市场各参与主体相互合作推动房价快速上涨的现实，同时也证明了IMCP分析范式的理论可行性。

2.现实中房地产市场各参与主体之间的合作博弈及其危害

上述合作博弈模型不仅从理论上解释了房地产市场各参与主体基于最大化自身利益而进行的合作博弈最终将导致房价上涨的内在机理，对照现实，房地产市场各参与主体也确实在利用各种方式进行合作博弈，且最终导致了房价的普遍上涨，个别地区甚至出现房价暴涨局面，引发了较为严重的危害。

第一，银行等金融机构在业绩考核压力下与购房者相互合谋，通过房地产销售端创新产品降低个人住房贷款门槛，其中最典型的为消费贷和“首付贷”。虽然银监会明确规定消费信用贷款不能用于购房，但在实际操作中，由于银行审核不严格甚至有些商业银行暗中配合，贷款申请人通过贷款担保公司的一条龙服务可以轻松规避银行检查，获得消费信用贷款，再将贷款用于支付买房的首付款。而“首付贷”一般指金融机构通过各种名目和方式向购房者提供贷款，使支付能力不足或需要资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，从而完成贷款购房行为的一种金融产品。其中部分“首付贷”是以个人消费贷款等科目由相关金融机构发放的，另有部分“首付贷”产品则由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来。

第二，银行等金融机构与房地产开发商相互合谋，通过明股实债或股权直投等方式绕开金融监管，变相为土地交易融资。其中一种方式是“明股实债”，即信托公司事先跟房地产开发商约定，到一定期限后由开发商向信托公司以一定的价格回购股权，并保证信托公司取得一定的收益。这种模式一方面可以规避“委托贷款”的合规风险;另一方面不提高房企的负债率。银行的自营资金和理财资金正是借道资管或信托计划穿上层层马甲，通过明股实债的方式，源源不断地向地产开发商进行“输血”。另外，中小型房地产企业由于受到规模限制，虽融资渠道并不如大型房地产企业多，但资金通过股权直投方式也绕道进入了房地产企业。

第三，地方政府与房地产开发商合谋，通过炒高地价，营造房地产市场的火爆形势，不断强化房价上涨预期，一方面导致房价不断上涨，使房地产开发商获得更多净利润;另一方面也使地方政府获得更多的房地产税费收入，为带动下一轮地价和房价的循环上涨奠定基础。

第四，地方政府与银行等金融机构合谋抬高房价。一方面，地方政府通过炒高地价提升未来土地出让金的收益，进而再以土地作抵押，从银行等金融机构获得更多的贷款，以此加快地方基础设施建设，为下一轮地价、房价上涨埋下伏笔，最终形成地价和房价相互推升的恶性循环;另一方面，金融机构在地价和房价的轮番上涨中也获得大量短期利润，成为这一场房地产盛宴中不可或缺的参与者。

综上，市场主体和政府部门在房地产领域的合作博弈直接推高了房价，进而形成高房价预期，使整个市场形成投资房地产更有利的共识，导致各领域资金纷纷涌入市场。然而，高房价却增加了实体经济的成本，加剧了实体经济贷款难问题，使实体经济利润进一步走低，最终迫使已有的资金撤出实体经济领域转而涌向房地产市场。

五、结论与政策建议

综上所述，2016年的楼市狂潮本质上是由制度驱动的，住房、土地、金融、行政等制度漏洞导致房地产市场机制扭曲，而机制扭曲则进一步导致购房者、金融机构、房地产开发商、地方政府等主体的行为冲动，最终使房地产市场失衡，酿成短期内房价蔓延式飙升局面。对此，本文提出以下政策建议：

1.加快长效机制建设，实现“住有所居”的全面小康目标

建立以市场为主体满足多层次住房需求和以政府为主体满足基本保障房需求的两个住房体系，完善包含乐居、康居、安居、廉居四个层次的住房制度体系。加强保障房建设，多渠道供应住房，提升租房在解决居民住房需求中的比例。加快租赁住房立法，完善住房租赁制度，保障租房者的合法利益。同时，完善开发自持租赁制度，保证开发租赁企业的正常利润，取消期房销售制度，实行现房销售制度，抑制房地产开发商高价拍地冲动。

2.改革完善金融机构的公司治理体系和金融市场制度体系

完善金融机构的公司治理体系，有效平衡资金使用的当前收益与未来风险，平衡房地产领域和其他领域的资金配置，形成趋“住”避“炒”的内在治理机制。加强监管部门对房地产市场的金融监管，完善针对房地产市场各类金融工具的监管制度，形成支“住”限“炒”、风险可控的监管体制。建立健全多层次资本市场体系，拓宽居民投资渠道，创设多样化投资工具，形成多样化资产充分竞争局面，和资金供给与住房需求相匹配的体制机制，特别是应增加市政债券融资渠道，为土地财政的退出创造条件。

3.改革土地制度，形成建设用地多元供给新机制

加快改革土地指标的计划供应制度，建立健全城镇建设用地总量与人口总量相挂钩的土地供给制度。加快建立“农村集体建设用地”使用权直接入市制度，完善一级土地供应市场的有效竞争机制。建立城镇土地价值第三方评估制度，完善土地拍卖相关配套制度，详细设置拍卖双方有关资金筹集和后续开发等硬性条件，形成房地产市场均衡价格自动向评估价收敛的定价机制。取消经营性用地储备制度，建立经营性用地交易市场，通过市场自由转让使用权形成有效的二级土地供应市场。

4.建立土地出让金由中央与地方分成的制度，逐步开征房地产税

通过立法扩大房地产税的试点范围，采取渐进式和试探性策略逐步开征房地产税。调整土地出让金的收益分配制度，让土地财政模式退出历史舞台。明确土地增值收益在中央政府与地方政府间的分配比例和形式，以及政府与企业、居民的分配比例和形式，设计相关配套措施，防止地方政府与相关利益主体合谋，确保土地出让金如数进入中央财政账户。改革财税体制，解决长期存在的地方政府事權与财权不对称问题。一方面中央应向城市扩大转移支付和税收返还;另一方面应增加中央政府的事权，尤其是应增加统筹部分基本公共服务项目的事权。改革地方政府的基础设施和公共服务融资体系，探索建立以未来房地产税收和基础设施收益进行还本付息的市政债券制度。

5.保持战略定力，健全政府市场管理和内部管理制度

政府未来应保持战略定力，确定经济增长的合理区间，坚持房住不炒原则，改革基础制度，建立长远机制，让房地产在宏观经济中发挥恰当的作用。积极完善中央监控和地方调控相结合的房地产市场调控制度，在明确不同层级政府间职能定位与分工的基础上，强化中央政府的监管责任和地方政府的主体责任。建立健全领导负责和部门分工相结合的调控机制，明确和完善相关职能部门的调控职责，加强各部门之间的协调与配合。

① 袁志刚、樊潇彦：《房地产市场理性泡沫分析》，《经济研究》2003年第3期。

② 姜春海：《中国房地产市场投机泡沫实证分析》，《管理世界》2005年第12期;周京奎：《信息不对称、信念与金融支持过度——房地产泡沫形成的一个博弈论分析》，《财贸经济》2005年第8期。

③ 任泽平：《房地产大泡沫的十大启示》，《投资与理财》2016年第10期。

④ 高波、毛中根：《汇率冲击与房地产泡沫演化：国际经验及中国的政策取向》，《经济理论与经济管理》2006年第V卷第7期。

⑤ 劉民权、孙波：《商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理》，《金融研究》2009年第10期。

⑥ 王永钦、包特：《异质交易者、房地产泡沫与房地产政策》，《世界经济》2011年第11期。

⑦ 张川川、贾珅、杨汝岱：《“鬼城”下的蜗居：收入不平等与房地产泡沫》，《世界经济》2016年第39卷第2期。

⑧ 马建堂：《结构与行为》，北京：中国人民大学出版社，1993年。

⑨ 金碚：《产业组织经济学》，北京：经济管理出版社，1999年。

⑩ 刘小玄：《中国转轨经济中的产权结构和市场结构——产业绩效水平的决定因素》，《经济研究》2003年第1期;白重恩、路江浦、陶志刚：《国有企业改制效果的实证研究》，《经济研究》2006年第8期;李楠、乔榛：《国有企业改制政策效果的实证分析——基于双重差分模型的估计》，《数量经济技术经济研究》2010年第2期。

（11） 刘小玄、李利英：《企业产权变革的效率分析》，《中国社会科学》2005年第2期;季晓南：《产权结构、公司治理与企业绩效的关系研究》，北京交通大学博士学位论文集，2009年。

（12） 唐要家：《竞争、所有权与中国工业经济效率》，《产业经济研究》2005年第3期。

（13） 马金柱、张伟：《市场绩效的ISSCP范式理论和实证研究》，《数理统计与管理》2015年第5期。

（14） 张晓明：《制度、制度行为与经济绩效——基于SCP范式的分析方法》，《上海市社会科学界学术年会论文集》2006年。

（15） 倪鹏飞：《中国住房：制度缺陷、行为冲动与市场失衡》，《价格理论与实践》2015年第4期。

（16） 胡海洋、姚晨：《中国式分权下的地方政府绩效考核研究》，《管理观察》2015年第1期。

（17） 《中华人民共和国宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

（18） 《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨土地使用权的除外。

（19） Friedman，J.“A Non-cooperative Equilibrium for supergames”，Review of Economic Studies，no.38，1971，pp.1-12.