房地产去库存文献综述

2019-05-12钱景

市场周刊 2019年3期

摘要：房地产市场高库存不仅是对公共资源的浪费，也影响着房地产市场的健康稳定发展。关于房地产去库存的研究文献有很多，研究内容涉及库存的衡量方法、高库存的成因、商品房库存的影响因素以及政策措施的成效等。本文对房地产去库存相关的研究文献进行梳理与总结，最后做简单评述。

关键词：去库存；文献综述；房地产市场

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）03-0044-03

一、前言

房地产去库存是我国供给侧改革中的重要内容，有效化解三四线城市房地产市场高库存能够促进房地产市场的健康持续发展，避免资源的浪费。房地产库存相关的研究文献有很多，研究人员从不同的角度出发具体分析研究房地产市场去库存相关的问题，得到很多研究成果。本文将从四个角度对房地产去库存相关研究文献进行梳理。

二、房地产库存衡量方法的研究文献

在房地产开发经营活动中，一般都需要经历好几个阶段，根据房地产项目开发建设的具体阶段，可以有多种衡量库存的方法。现在最常用的指标就是“待售面积”，但是学术界很多人认为这一指标用来衡量房地产库存并不准确。

（一）狭义库存与广义库存

在衡量房地产库存问题上，胡祖铨（2017）认为，房地产库存可以分为狭义房地产库存和广义房地产库存，狭义上的房地产库存就是指报告期末已竣工的待售现房，广义上的房地产库存就是可售现期房，包括现房库存和期房库存。盛松成、宋红卫（2018）用新开工面积和销售面积的差值来估算广义住宅库存面积。章蓓蓓（2018）认为，可以根据市场和行业管理的需要定义四个层次的房地产库存，这四个层次的房地产库存统计口径越来越宽：第一层次库存指现房库存；第二层次的库存是在第一层次库存的基础上增加了待售期房；第三层次的房地产库存包括可售现房、期房库存以及已开工但是还没有取得商品房预售许可证的商品房建筑面积；第四层次库存口径最宽，在第三层次库存的基础上又增加了已经购地但是尚未开工建设的未来商品房可能性库存。

（二）空置率

王小广（2017）认为，房地产库存不仅是增量概念也是存量概念，使用商品房的待售面积来衡量房地产市场库存情况不够全面也不符合真实情况，可以使用空置率来衡量房地产庫存，空置率可以是增量空置率也可以是存量空置率。国家统计局于2003年对空置率作了区间划分，认为空置率处于15%—30%之间，说明供求基本平衡；空置率在31%—40%之间，说明存在库存积压；空置率高于41%说明空置情况十分严重，房地产市场存在高库存问题。

（三）在建库存指标

王宇（2018）在分析研究房地产库存问题时，构建了在建库存指标，在建库存就是指已经开工但还没有销售出去的面积，在建库存=施工面积-竣工面积-期房销售面积，并认为在建库存可以更好地反映房地产库存的规模，因为在建库存中不仅包含在建可售面积，还包含在建不可售面积，这两者之间的区别就是是否取得预售许可。

（四）去化周期

在衡量不同城市房地产市场库存情况时，还有一个常见的指标就是去化周期，因为对于不同的城市，消化库存的能力与速度不同，这样一来总库存量相同的两个城市由于消化库存速度不同，也不能认为其房地产市场库存情况一样。去化周期概念来源于财务会计中的存货周转时间概念，用某一个时间点上的总库存除以商品销售速度。王宇（2018）在计算去化周期时，为了避免季节因素的影响，使用房地产销售面积的12个月移动平均值作为分子，在建库存作为分母，来计算具体时间点上城市的去化周期。使用去化周期来衡量一个城市房地产库存情况时，目前对于合理的房地产库存范围并没有严格的界定，但是一般认为去化周期高于18个月属于高库存。

（五）去库存压力指数

在房地产市场库存的衡量方法上，也有学者创造性地提出新的方法。王先柱、吴义东（2017）从房地产市场供给和需求的角度出发，计算各个城市商品房的均衡价格，利用均衡价格与实际销售价格的偏差构建去库存压力指数，用这一指数来衡量各个城市商品房市场的库存情况。

三、房地产库存差异研究文献

房地产市场受到多方面因素的影响，对于不同的城市，其经济发展水平、人口情况、产业结构、土地面积与土地供应政策都不一样，这些都会对当地房地产市场的供给与需求情况产生影响，进而影响房地产市场的库存情况，研究房地产库存的区域差异也是很有意义的。另一方面，不同用途的商品房其库存情况也是不同的，分析研究不同用途商品房的库存情况也很有意义。

（一）不同级别城市房地产库存的差异

熊曼（2017）认为，我国三四线城市比一二线城市面临更大的去库存压力，房地产市场库存去化周期也更长，从总量上来看，全国大部分的房地产库存增量集中于三四线城市。具体到不同的三四线城市，其房地产市场去库存压力也是不一样的。肖龙秀（2017）认为解决三四线城市库存问题是我国目前房地产市场去库存的主要目标，并认为三四线城市不仅房地产总量过剩，而且销量弹性较小、库存化解周期较长。王秀国（2017）认为，三四线城市商品房库存压力大于一二线城市，并分析原因认为一二线城市房价的上涨拉动三四线城市房价的增长，三四线城市对于房价的调控不够严，这些城市加速推行棚户区改造更是导致住房供给量的上升，加上三四线城市人口流入不够，商品房需求量得不到持续增长，最终导致库存问题更加严重。

（二）不同区域房地产库存的差异

潘家华（2016）认为，中西部地区的二线城市和三四线城市分化十分严重，中西部“大三四线”城市房地产市场潜力较大，东部地区城镇化水平较高、房地产市场已接近饱和，房地产市场已经没有太大潜力，未来的需求量也不会很大。

王先柱，吴义东（2017）对全国35个城市的数据进行了分析研究，认为在近十年期间，我国中西部城市的住宅商品房库存压力指数迅速上涨，总的来说中西部城市住宅商品房库存情况比东部城市严重，去库存压力更大。王亚红，闫珍（2016）对河南省商品房库存进行研究分析后，认为河南省商品房库存总量较多并且分布不均。

（三）不同用途商品房库存的差异

对于不同用途的商品房，荣晨、曾铮（2017）认為，非住宅商品房的去化周期收缩快于住宅，办公、商业用房库存压力比住宅商品房库存压力大。李聃（2017）认为，住宅商品房库存问题主要出现在三四线城市，一二线城市主要是办公楼、商业经营用房库存问题更突出。

四、房地产市场库存影响因素的研究文献

在房地产库存影响因素方面，很多学者分别从不同的角度和层次来对去库存的影响因素进行分析研究，也使用了各种实证研究的方法，包括主成分分析、聚类分析、灰色关联分析等。

（一）土地供应政策

房地产市场的供给受土地供应政策影响很大，因为它决定了土地的供应量，影响房地产市场的供给。Shen、Huang、Li和Zhao（2018）研究了城市土地供应政策对房地产市场去库存的影响，研究发现，不同时期和不同发展水平的城市，土地供应政策对房地产去库存影响是不同的。在房价较低的城市，土地供应政策的调控能显著促进房地产市场去库存，研究认为政府在制定政策时应该更加谨慎，也要考虑到当地的具体情况。

（二）城镇化水平

王宇（2018）认为，城镇化率的提高对于各省区住宅商品房销售的影响程度不同，对于中西部地区来说，提高城镇化率能够有效化解房地产库存，但是东部地区城镇化率水平已经较高，城镇化水平的提高对于房地产库存没有太大影响。

刘斌、孙九伦和姚瑶（2017）认为，城镇化率的上升会显著减少商品房存销比（商品房存销比就是用商品房待售面积除以商品房销售面积），东部地区提高城镇化水平更加有利于去库存，在中西部地区城镇化水平的提高对于房地产去库存作用有限。

（三）经济发展水平

经济发展水平会对房地产市场的需求和供给都产生一定影响，进而影响房地产库存。邸妍妍（2018）经过实证研究，认为在房屋空置的影响因素中，影响最大的就是经济水平，使用的指标是GDP，其次才是房屋价格、城镇化水平。王宇（2018）认为房地产发展最终的影响因素是经济发展水平，东部地区经济发展水平较高，产业结构合理，吸引大量外地人口，提高了东部地区城市的房地产市场需求。

（四）货币政策

货币政策不仅会影响商品房供给，也会影响房地产市场的需求，最终对房地产库存带来影响。张协奎、邬思怡（2016）认为，贷款利率、广义货币供应量会反向影响全国住宅商品房库存，房地产商国内贷款规模会正向影响全国住宅商品房库存。

五、房地产去库存政策措施的研究文献

在关于房地产去库存的具体建议上，不同的研究文献中给出了不同的具体措施，涉及房地产开发经营销售的各个方面。对于不同区域，房地产市场库存情况不同，并且产业结构、经济发展情况、人口状况等其他方面也不同，有学者对具体省份或城市的房地产市场进行分析研究，提出了更具有针对性的建议。

（一）严格控制土地供应

牛犁和胡祖铨（2016）针对化解房地产库存，提出如下建议：加强对土地供应的管控，各个城市应该依据本地房地产库存情况，科学制定土地供应计划。政府要采取措施，引导降低住宅商品房价格。除了北上广大城市，其他城市要加快农民工市民化进程，调动农民工进城的积极性，积极培育潜在的购房需求。

许光建、陆颖婷和马小雨（2017）分析了无锡市的房地产市场，对高库存的三四线城市提出的建议也包括合理制定土地供应的数量与结构，严格控制土地供应。

（二）加快城镇化发展，刺激住房需求

许光建、陆颖婷和马小雨（2017）认为三四线城市应该努力推进农村居民转化成城镇居民，并且完善相关医疗教育服务，吸引更多的人在城市买房定居。胡祖铨（2016）认为除了少数大城市外，高库存的城市应该支持农民工市民化进程，这样可以培育潜在的购房需求，有效化解住宅商品房库存。

（三）鼓励房地产企业转型

周幼曼（2016）对加快房地产去库存提出的一个建议就是房地产企业积极转型地产各个细分领域，可以在内部整合资源，并且从外部寻找新的资源，与其他行业进行融合，扩展细分业务。胡祖铨（2016）认为可以鼓励房地产企业进行产品创新，更加注重楼盘的细节，满足人们更加多元个性的居住需求，支持引导房地产企业跨界发展。

（四）公积金新政

在公积金新政促进去库存方面，胡祖铨（2016）提出放宽住房公积金的提取条件、扩大住房公积金制度范围等具体措施。洪建国、邓蔚、陈峰、付振奇（2018）认为总体来说，公积金新政能在一定程度上促进住房成交量的上涨，帮助高库存的城市去库存，因为公积金政策主要调整方向就是降低公积金贷款门槛，这能够带来有效购房需求的增长。

六、文献评述

以上是对房地产市场库存方面的研究文献进行的梳理，主要涉及以下几个方面：房地产库存的衡量方法，不同级别以及不同地理区域城市之间房地产库存的差异，房地产库存的影响因素，化解房地产高库存的政策建议。

基于前面的文献综述，可以发现存在以下几个问题：一是在做房地产库存相关的实证研究中，采用各种不同的指标与口径来衡量库存，这就导致研究结论缺乏可比性。二是在研究房地产库存区域之间的差异时，缺乏对造成房地产库存差异原因的深入分析与研究，不同用途的商品房库存情况存在差异，但是现有文献缺乏对这一问题具体的分析研究。

参考文献：

[1]Xiaoyan Shen， Xianjin Huang， Huan Li， Yi Li， Xiaofeng Zhao. Exploring the relationship between urban land supply and housing stock： Evidence from 35 cities in China[J]. Habitat International，2018.

[2]洪建国，邓蔚，陈峰，付振奇.住房公積金贷款新政能去库存吗？——基于2014—2015年政策调整的研究[J].华中农业大学学报（社会科学版），2018（1）：129-137，163.

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[7]刘斌，孙九伦，姚瑶.推进城镇化、降低房价与房地产去库存——对我国35个大中城市的经验分析[J].西部论坛，2017，27（3）：79-87.

[8]许光建，陆颖婷，马小雨.我国房地产市场“去库存”的路径研究——以无锡市为例[J].价格理论与实践，2017（2）：21-25.

[9]张协奎，邬思怡.我国利率波动对商品住宅库存影响的动态研究——基于供给侧改革下房地产去库存的分析[J].价格理论与实践，2016（11）：110-113.

[10]周幼曼.我国房地产去库存态势分析及相关对策建议[J].新金融，2016（9）：32-37.

[11]王先柱，吴义东.我国住房市场去库存压力的区域性差异研究——基于住房均衡价格的视角[J].价格理论与实践，2016（5）：89-92.

[12]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016（4）：22-25，33.

[13]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索，2017（2）：16-21，27.