从商品房交易中看VIP购房卡的法律定性

摘 要：在商品房预售活动中，房地产开发商为锁定消费群体，发售VIP购房卡与认购人形成服务合同关系，这已经成为商家的一种重要营销手段。但卡上的使用说明较为简洁，双方权利义务规定不明确，容易侵犯消费者的知情权。故消费者对VIP购房卡的法律定性及法律风险应有清醒的认识才能避免纠纷的发生。

关键词：商品房预售;VIP购房卡;法律定性

中图分类号：D923.8文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）05-0150-02

作者简介：李桂芳（1991-），女，汉族，河南郑州人，硕士研究生，管城区回族人民法院行政庭，司法辅助，研究方向：宪法与行政法。

一、案情简介

2007年6月8日，王先生以10000元价格从甲公司購得VIP购房卡一张，该卡记载主要事项显示：美林湖商品房住宅项目投资商为甲集团，开发商为甲公司，持卡人凭此卡购买美林湖住宅，每卡限购一套住宅，在签订商品房买卖合同时，可享受一万元抵两万元房款的优惠政策。本卡最终解释权归甲公司所有。甲公司向王先生出具了加盖财务专用章的收据一份，该收据收款事由项载明：“美林湖畔VIP”。后王先生因房地产开发商未能提供让其满意的房源没能如愿购房，双方产生纠纷，多次交涉未果。①故王先生诉至法院要求甲公司退还VIP卡费一万元，并按年息6%的利率支付占用资金八年的利息4800元。

二、本案中VIP购房卡法律属性质疑

发放VIP购房卡是房地产开发商促销商品房的重要手段和措施，商品房买受人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡，从而获得优先购买权和房价优惠。对于此项“意向金”法律并无明确的法律界定，司法实践中也存在不同的认识。

一是订金说，此观点认为，认购人与房地产开发商之间一旦认购了VIP购房卡，双方就建立房屋买卖关系的意向，该款资金只能专款专用，用于在订立正式商品房买卖合同时冲抵购房款并享受优惠。一般情况下，认购人交付订金视作交付预付款。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。②如果出现违约情形，并不会直接被没收或需要双倍返还的法律后果，得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。若开发商即收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若认购人即给付方违约，收受方会以种种理由把订金低作赔偿金或违约金而不予退款还。此案中的开发商持此种观点。

二是定金说，此观点认为开发商通过发售VIP购房卡收取认购人的诚意金后，就应当保证向认购人提供足够合理房源供其选择。该协议是通过书面约定由一方向另一方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或者促使合同义务人履行义务，保障权利人的权力能够实现。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金，接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。③本案中，若认购人不满意提供的房源，有权要求退还购买VIP的资金;若开发商不能向认购人提供合理房源，双方最终因此未能签订房屋买卖合同，认购方有权要求开发商应双倍返还诚意金。本案中的原告持此观点。

三、本案中VIP购房卡的法律定性

本案中王先生所提交证据仅为一张VIP购房卡和一份甲公司出具的收款字据。该卡以格式合同的形式确定了双方的权利义务关系，即王先生凭VIP购房卡购房可以享受1万元抵2万元的价格优惠。但该合同对持卡人若未能购房可能产生的法律后果未做约定，使得合同双方对购买VIP购房卡的理解发生争议，形成不同解释（王先生理解为不买房可以退款，甲公司理解为不买房就不退款）。此时基于格式合同双方地位的不对等以及契约正义原则，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，④即不买房可退款。

四、生活中其它类型的VIP卡

现实生活中，通过发售VIP卡锁定消费群体，已经成为商家的一种重要营销手段。商家发卡存在很多套路，容易引发消费纠纷。商家用充值诱导消费者充值，让消费者不停买产品，刺激消费，并在退卡时以各种名义拒绝退款或扣款，形成对消费者的绑架，变相强制消费，侵犯消费者的消费选择权和自主消费权。且卡上的使用说明较为简洁，双方权利义务规定不明确，容易侵犯消费者的知情权，故消费者对VIP卡的法律定性及法律风险应有清醒的认识。

首先，商家发售VIP卡时承若优惠条件，消费者购买该卡，双方形成服务合同关系，VIP卡就是双方合同关系的凭证。消费者付钱购卡后，合同即成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。其次，VIP卡是商家单独制作的，性质系格式合同，卡片记载内容相对简单，无法涵盖双方合同关系的全部内容。商家与消费者地位不对等，基于契约正义原则，对于合同约定不明的内容，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。此外商家售卡时的店堂告示、书面承诺、卡上的使用说明等都是合同的组成部分。消费者应当妥善保管相关材料，以备消费维权所需。

[ 注 释 ]

①中国裁判文书网，匿名案例.

②郁芳.消费时要分清“订金”和“定金”[N].福建日报，2018-6-1.

③莲花顺.加盟合同中“定金”与“订金”的区别[J].中国工会财会，2016，10：49.

④贾章范.工具主义视角下格式条款的制度定位与效力重构[J].宜宾学院学报，2018，10：105.

[ 参 考 文 献 ]

[1]郁芳.消费时要分清“订金”和“定金”[N].福建日报，2018-6-1.

[2]莲花顺.加盟合同中“定金”与“订金”的区别[J].中国工会财会，2016，10：49.

[3]贾章范.工具主义视角下格式条款的制度定位与效力重构[J].宜宾学院学报，2018，10：105.